Банкны эзэмшлийн өмчийг хэрхэн худалдаж авах вэ
Банкууд үл хөдлөх хөрөнгөө эзэмшдэг учраас банкууд гэрийг худалдан борлуулах замаар худалдаж авсан. Банкны номон дээр байгаа гэр орон нь "үл хөдлөх хөрөнгийн эзэмшлийн" нэртэй товчлол юм. Банкууд хөрөнгөө барьцаалснаар өмч хөрөнгөө гэртээ авдаг бол энэ нь ихэнхдээ одоогийн барьцаат зээлийн хамгийн доод хэмжээг тендерт оролцохыг хүссэн эсвэл банкны хувьд хамгийн доод тендерт хамгийн их тендер ирүүлэхийг хэн ч зөвшөөрөхгүй байх явдал юм.
Гадаа дээрээс, банк нь урьд нь зээлдэгч байсан банкинд нэг удаа төлсөн дүнгийн дүнг нээлттэй зах зээл дээр борлуулахыг хүсч байгаа тохиолдолд гаднаас арилжаа хийх нь ашигтай байж болох юм. Гэхдээ энд REO нь танд ашигтай байх болно гэсэн хоёр шалтгаан байна:
- Хэрэв хоёр зээлийг өмчлөлд барьцаалсан (өнөөдөр нийтлэг байдаг), хоёр дахь зээлдүүлэгч нь заримдаа төлбөрөө барагдуулдаггүй. Хэрэв хоёр дахь зээлдүүлэгч нь эхний зээлдүүлэгчид буцааж төлөхгүй бол түүнийгээ барьцаалах үйл ажиллагааг эхлүүлэх тохиолдолд хоёр дахь зээлдүүлэгчийг барьцаалах замаар арилгаж болно. Ихэнх хоёрдогч зах зээл нь анхны зах зээлийн үнээс 20% эсвэл түүнээс дээш байдаг.
- Банк нь ихэвчлэн өөрийн нөөцөд суухыг хүсдэггүй. Шүүхэд барьцаалах үед хөрөнгө оруулагч эсвэл худалдан авагчаас хамгийн бага үнийн санал ирээгүй тул, REO-ийн гэрийг хасахын тулд бага үнээр зарах магадлалтай байна. Дотоод нягтлан бодох бүртгэлээс хамаарна.
REO бүртгүүлэх агентлагуудыг олох
Интернетээс олдох боломжтой газрууд байдаг. Гэсэн хэдий ч, та тэдгээрийг MLS дээрээс олж болно. Хэрэв та худалдан авагчийн төлөөлөгчөөс "REO-ээр MLS хайхыг хүсч байгаа бол" гэж асуувал таны үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлагчдыг худалдахын тулд үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлагчдын маш цөөн тооны үл хөдлөх хөрөнгийн агентуудыг олох болно.
ЭНЭ жагсаалтыг хариуцсан агентуудын талаар зөвлөгөө байна:
- Ихэнх REO жагсаалтад орсон агентууд зөвхөн REO-ууд, өөр төрлийн өмч байхгүй.
- REO-ийн жагсаалтанд орсон агентууд нь бизнесээ эргүүлэн авахын тулд банкуудад хөнгөлөлт үзүүлдэг. Учир нь эдгээр агентууд хэмжээ, заримдаа хөрөнгийн менежер нь буурсан байдаг.
- REO-ийн жагсаалтыг төлөөлж буй агентууд нь REO-ууд зарах, эсвэл хос агентаар зарах замаар мөнгө олох боломжтой. Хоѐр агентлагийн дагуу REO-ийн жагсаалтыг агентууд нь комисс болон худалдан авагчийн төлөөлөгчийн комисс хоёуланг нь авах болно.
- Худалдан авагчийн төлөөлөгчдийг татахын тулд олон банк арилжааны агентлагийн шимтгэлийг хөнгөлөхийн зэрэгцээ худалдан авагчийн төлөөлөгчдийн ихэнх хувийг санал болгодог.
- REO-ийн жагсаалтанд орсон агентууд ерөнхийдөө худалдан авагч биш харин худалдагчийг төлөөлдөг. Та өөрийн төлөөллийг хүсч байгаа эсэхээ шалгаарай.
- REO-ийн жагсаалтад орсон агентууд нь ихэвчлэн үйлдвэрлэдэг бизнесийн эзэлхүүнүүдийнхээ хувьд ихэвчлэн дээд зэргийн үйлдвэрлэгчид юм. Тэд ихэвчлэн худалдан авагчидтай хамтран ажиллахад цаг их зарцуулдаггүй.
- REO-ийн зарим агентууд заримдаа завгүй байдаг тул дуудлагад дууддаг хүмүүсийг дууддаг. Олонхи нь хувийн гар утасны дугаараа өгдөггүй бөгөөд энэ нь харилцаа холбооны хүндрэлийг үүсгэдэг.
Худалдан авагчийн Агентийг ажиллуулах
Банктай харилцахтай шууд холбоотой туршлага байхгүй бол, та өөрийн худалдан авагчийн төлөөлөгчөөр ажилд авах замаар илүү сайн төлөөлөлтэй болно.
Агентыг сонгохоос өмнө хэдэн зүйлийг сонгож, үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлагчидтай ярилцахын тулд сайн тохирох хэрэгтэй.
- Худалдан авагчийн эрх ашгийг хамгаалах үүрэгтэй .
- Худалдан авагчийн төлөөлөгч нь худалдагчийг төлөөлөхгүй. Худалдагч нь тэдний комисс төлж байгаа ч гэсэн.
- Худалдан авагчийн агентууд ерөнхийдөө худалдагчаас төлдөг. Энэ нь таныг худалдан авагчийн төлөөлөгчийг хөлсөлж авахад үнэтэй биш гэсэн үг юм.
- Худалдан авагчийн агентууд таныг худалдан авагчийн зуучлагчийн гэрээнд гарын үсэг зуруулахыг хүсч болно. Энэ нь төлөөлөгчдийн үүргийг хэн хариуцах, хэн комманд төлөхийг зааж өгөх болно.
- REO-тэй ажиллаж байсан туршлагатай худалдан авагчийн төлөөлөгчтэй ажиллах.
НҮБ-тай хэлэлцээр хийх
Хэрэв жагсаалт нь зах зээлд харьцангуй шинэ зүйл байвал банк нь асууж буй үнээсээ их хэмжээгээр хазайхгүй байх боломжтой юм. Хэрэв та зах зээл дээр 30 хоногоос илүү хугацаагаар байрлаж байгаа гэрээс санал болговол илүү сайн хэлэлцээр хийх хүчтэй болно.
Энд илүү зөвлөгөө байна:
- Банкууд ихэнхдээ хөнгөлөлттэй үнээр нэр дэвшигчид болон андеррайтерын компаниудтай хэлэлцээр хийдэг. Хэрэв та банкны нэр / Эскроу компанийг ашиглахаар сонговол тухайн компаниуд танаас чөлөөлнө. Ерєнхийдєє, тєлбєр хийгдээгїй тєлбєрийг худалдан авагчийн тєлж буй тєлбєр нь илїї єндєр байх тул нэр ба окковер нь ихэвчлэн худалдан авагчид тєлбєр хийх замаар эдгээр хямдралыг хийдэг.
- Олон тооны банк худалдан авагчийн ердийн хаалтын зардлыг төлж чадахгүй байна. Шилжүүлгийн татвар , муж ба мужийн төлбөр гэх мэт зарим төлбөрийг худалдан авагч өөрөө хариуцдаггүй. Банкууд хортон шавьжны тайлан , засвар үйлчилгээ, гэрийн баталгаат байдлын төлөвлөгөөгүй төлдөггүй.
- Зарим банкууд талуудын хооронд харилцан тохиролцсон бүх үг хэллэгийг амаар харилцан тохиролцох хүртэл сөрөг санал болгодоггүй .
- Өөрийн худалдан авалтын гэрээ буюу нэмэлт өөрчлөлтийг өөрийн худалдан авалтын гэрээнд тусгахыг банк хүсч байна. Үүнийг сайтар уншиж, хэрэв та үүнийг ойлгохгүй бол үл хөдлөх хөрөнгийн хуульчдаас зөвлөгөө авахыг хүс. Банкны өмгөөлөгч та тэр гэрээгээ цуцалж чадна, энэ нь таны таалалд нийцэхгүй.
- Хэрэв банк тасрахгүй бөгөөд та саналаас татгалзах хүсэлт хүлээн авбал 30 хоног хүлээж аваад анхны саналаа дахин оруулна уу, анхны огноо гарч, шинэ огноо оруулна.
- Банкнаас санал болгож буй 10 хоногийн хариу хүлээж авах боломжтой. Тэвчээртэй бай. Зарим банкууд хариу өгөхөд удаан хугацаа шаардагдах нь галзууруухан сонсогдож байна, гэхдээ тэд боломжтой.
- Банк таныг урьдчилж төлөх боломжтой зээлийн өргөдлийг гаргаж өгөхийг хүсч болно; Гэсэн хэдий ч та банкнаас зээл авах шаардлагагүй болно.
- Хэрэв та урьдчилан тодорхойлогдсон хаагдсан өдрөөр хаах боломжгүй бол тухайн өдрөөс өдөрт банк тань торгуулийн төлбөрийг нэхэмжилж болно. Саналаа ирүүлэхээсээ өмнө зээлдүүлэгчээс зээл олгохоос өмнө урьдчилж төлсөн захидал байгаа эсэхийг шалгаж, зээлдүүлэгчээс санхүүжилтийг гэнэтийн сааталгүйгээр хүлээн авах болно.
- Гэрээ худалдаж авахыг хүсч болно. Урьдчилан худалдаж авахын тулд сул талууд бий . Таны саналыг гэрээр шалгаж үзээрэй. Зарим худалдагч нь үндсэн хөрөнгийг өмчлөх эрхийн гэрээс гардаг .
Элизабет Вейтраub, КАЛЕС-ийн дугаар 00697006 бичиж байх үедээ Калифорни мужийн Сакраменто дахь Лионегийн үл хөдлөх хөрөнгийн Broker-Associate байгууллага юм.