Аль илүү ашигтай вэ: түрээс, богино борлуулалт эсвэл татварын газрууд?
Гэсэн хэдий ч барьцаалах, богино хугацаат борлуулалт эсвэл REO худалдан авахад хэрхэн ажиллах талаар тусгай мэдлэггүйгээр та аюултай нутаг дэвсгэрт өөрийгөө олж чадна.
Жишээлбэл, олон тооны богино борлуулалт нь дээрэмддэг боловч богино хугацаанд бүх борлуулалт нь богино борлуулалт биш, богино борлуулалт бүрийг борлуулах бус. Цаашид илүү төвөгтэй болгохын тулд НХОБ нь богино борлуулалт биш, гэхдээ богино хугацааны зарим борлуулалтын зорилгыг REO болгон ашиглаж болно.
Хадгаламж барьцаалах зүйл гэж юу вэ?
Барьцаа хөрөнгийг барьцаалах гэр гэдэг нь нийтийн бүртгэлд анхдагч мэдүүлгийг гаргасны дараа юм. Энэ нь эзэмшигч нь ипотекийн төлбөрийг хийхээ болиулж, зээлдүүлэгчид төлбөрийг шинэчилж өгч чадахгүй бол үл хөдлөх хөрөнгийг хамгийн өндөр үнэтэй оролцогчдод худалдах болно гэдгийг мэдэгдсэн.
Зээлдүүлэгчид бусад шалтгаанаар ажлаасаа чөлөөлөгдөж болох боловч зээлдэгч хамгийн багадаа хоёр төлбөр төлөх ёстой байдаг.
Хэрэв гэрийн эзэн зээлийн урсгалыг авчирдаггүй бол зээлдүүлэгч нь өмч хөрөнгөө өмчлөгчидээс авдаг. Зээлдүүлэгчийн тодорхой хугацааны дараа хийх эцсийн алхам нь өмч хөрөнгийг олон нийтэд худалдахаар дуудах явдал юм.
Эзэмшигчдэд төлбөрөө буцааж төлөх эрхтэй учраас орон сууцны борлуулалтад ордог бүх байшинд олон нийтийн худалдаанд орохгүй.
Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулагчид, гэрийн худалдан авагчид өмч хөрөнгийг худалдан авахдаа ашгаа олж хардаг.
Калифорни мужид барьцаалах / богино хугацааны хөрөнгө оруулагчид хэрхэн нөлөөлөх вэ?
Улс орнууд татвараа өсгөх хуультай бөгөөд зарим нь Калифорнийн хууль дагаж мөрддөг. Өөрийн эрхээ бүрэн хэмжээгээр худалдан авагчийн хувьд бүрэн ойлгохын тулд орон нутгийн үл хөдлөх хөрөнгийн хуульчтай холбоо барина уу. Гэсэн хэдий ч, Калифорнид удаан хугацаагаар үл хөдлөх хөрөнгийн төлөөлөгч нь дараахь дөрвөн бүх мэдэгдэл үнэн бол барьцаалагч хөрөнгө оруулагчийг төлөөлж чадахгүй гэдгийг ойлгоно:
- Гэр нь худалдагчийн хувийн оршин суух эрхтэй.
- Эд хөрөнгө бол нэг гэр бүлийн нэг эсвэл хоёроос дөрвөн нэгж юм.
- Нийтийн бүртгэлд үл тоомсорлох тухай мэдэгдэл нь эд хөрөнгийн эсрэг гаргасан.
- Хөрөнгө оруулагч худалдан авагч нь өмчийг эзэмшихгүй.
Гэхдээ эдгээр дөрвөн мэдэгдлийн аль нь худал байсан бол Калифорни дахь төлөөлөгч худалдан авагчийг төлөөлөх эрхтэй болно. Гэхдээ хөрөнгө оруулагчийг төлөөлөхийн тулд КА хууль нь үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлагч бондыг гаргахыг шаарддаг. Калифорни муж улсад тийм бонд байхгүй байна. Тиймээс Калифорни дахь хөрөнгийн биржийг урьдчилан худалдахдаа олон худалдан авагчид өөрсдөө ажиллах шаардлагатай болдог.
Калифорни мужийн шүүх нь 2007 онд бондын шаардлагыг биелүүлэх боломжгүй гэж үзсэн. Калифорнийн Реал Мадридын Холбоо дараа нь агентууд хөрөнгө оруулагчдыг төлөөлөх тусгай багц хэлбэрийг гаргаж өгсөн.
Хөрөнгө оруулагчийн хувьд та Гэр Бүлийн Хөрөнгийн Биржийн тухай хуулийг дагаж мөрдөхийг шаарддаг. Бусад шаардлагуудын дотор худалдахаар худалдагдсан этгээд таван өдрийн дотор гүйлгээг цуцлах (цуцлах) эрхтэй. Хөрөнгө оруулагчид энэ эрхийг худалдагчийн мэдэгдэл, түүний дотор худалдагчийг цуцлах маягтын хуулбарыг өгөх ёстой.
Гэрийн өмчийг худалдах тухай хуулийг дагаж мөрдөхгүй байх нь хатуу шийтгэл хүлээлгэдэг бөгөөд үүнд худалдагч нь хөрөнгө оруулагч хаагдсанаас хойш 2 жилийн хугацаанд борлуулалтыг цуцалж, өмч хөрөнгийг буцааж авах эрхийг өгдөг заалтыг агуулдаг. Та үүнийг зөв уншдаг. Хоёр жил.
Хөрөнгө оруулагчийн хувьд, зээлдүүлэгчид буцааж төлөх төлбөрөө барьцаалж , худалдаж авахаар гэрээсээ худалдаж авахаар шийдсэнээсээ өмнө хэдхэн доллар худалдах, үйл ажиллагаагаа бүртгэх, үл хөдлөх хөрөнгийн хуульчийг дуудах.
Богино хугацаат өмч гэж юу вэ?
Гэрийн эзэн барьцаалах үед үл хөдлөх хөрөнгийн дуудлага худалдаа эхлэхээс өмнө борлуулалт богино хугацаанд явагдана.
Богино хугацаагаар зээлдүүлэгч нь эд хөрөнгөд төлөх өртгөөс бага хэмжээгээр хүлээн зөвшөөрөх ёстой.
Хөрөнгө оруулагч нь одоо байгаа зээлийг төлөхгүй, буцаан төлөхгүй тул хөрөнгө оруулагчид барьцаалах замаар хөрөнгийг ихэвчлэн худалдаж авдаг. Хөрөнгө оруулагчид зээлдүүлэгчид барьцаалахаас зайлсхийхийн тулд зээлдүүлэгч ирснээс бага мөнгө авахын тулд одоо байгаа зээлдүүлэгчтэй хэлэлцээр хийж байна.
Зээлдэгч хөрөнгө оруулагчидтай хэлэлцээр хийхгүй байх нь худалдагчийн үүрэг хариуцлагаас цаг хугацаанд нь барьцаалсан зээлийг төлөх үүрэг гүйцэтгэгчээс татгалзсанаас бусад тохиолдолд худалдагчийн үүрэг хүлээхгүй. Борлуулагчид богино хугацаанд борлуулахын тулд анхдагч байх шаардлагагүй. Гэрийг эзлэхийг хүсч байгаа худалдан авагчийн хувьд богино борлуулалт худалдаж авах нь санхүүгийн мэдрэмжийг бий болгодог.
REO гэж юу вэ - Эзэмшиж буй үл хөдлөх хөрөнгө?
- REO худалдаж авах нь зээлдүүлэгч өмчлөлийн аль хэдийн өмчлөлээс бусад богино хугацааны худалдан авалттай төстэй юм.
- Хөрөнгийг зээлдүүлэгч барьцаалах арга замаар олж авсан.
- Ихэнх зээлдүүлэгчид өмч хөрөнгөө өнгөрсөн зээлийн үлдэгдэлтэй харьцуулахад бага хэмжээгээр зардаг.
- Банкны эзэмшлийн өмчийг Зээлдэгч нь зээлдэгчийн гаргасан зээл, буцалтгүй тусламж гэж нэрлэдэг.
Нийтийн дуудлага худалдаан дээр хэн ч үл хөдлөх хөрөнгийн өр төлбөрийг нөхөх хангалттай хэмжээний хөрөнгийг өмчлөх эрхгүй болно. REO-ийн орон сууцыг худалдагч аль хэдийнээ зурагнаас аль хэдийн гарсан тул худалдан авалт хийх хамгийн сайн арга гэж үздэг. Зөвхөн хөрөнгө оруулагч, хөрөнгө оруулагчийн төлөөлөгч, банк, банкны төлөөлөгч нь хэлцэл хийдэг. Зарим НҮБ-аас зээлдэгчээс шууд худалдан авч болно.
Дэлгэрэнгүй мэдээлэл авахыг хүсвэл үл хөдлөх хөрөнгийн хуульчийн зөвлөгөө авах.