Deep Dive
Та хэдэн сарын турш зуучлагчтай байшингаа урьдчилж үзсэн бөгөөд эцэст нь та бүхэнд тохиромжтой гэж үзсэн гэр, эд хөрөнгө, хөршүүдтэй танилцсан. Худалдагч нь асуух үнийг нийтэлж, одоо та тендер зарлах эсвэл таны сонирхож байгаа худалдагчийг дамжуулах цаг болжээ.
Тендер нь зах зээлийн нөхцөлд үндэслэн хүсэлтийн үнээс доогуур буюу ижил байж болно.
Энэ бол хэлэлцээний эхлэл бөгөөд хэд хэдэн шатанд явж болох үйл явц юм. Эцэст нь, та болон худалдагч үнийн талаар санал нийлж байна. Одоо "гэрээ байгуулах" цаг болжээ. Зарим агентууд "гэрээний дагуу" гэж нэрлэдэг.
Үл хөдлөх хөрөнгийн худалдан авалтын гэрээ
Үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авах гэрээ эсвэл орон сууц худалдан авах гэрээг худалдан авах гэрээ гэж үздэг бол үл хөдлөх хөрөнгийн худалдан авалтын гэрээ нь үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авах, солилцох болон бусад эд зүйлсийг шилжүүлэх эрх зүйн чадамжтай хоёр буюу түүнээс дээш талуудын хоорондын хоёр талын гэрээ юм. Гэрээ нь хууль ёсны "харгалзан үзэх" зарчим дээр тулгуурладаг. Үл хөдлөх хөрөнгөд зориулж солилцож, хамгийн түгээмэл нь мөнгө юм. Үүнийг анхаарч үзвэл бусад солилцоо, эсвэл гүйцэтгэх амлалт (өөрөөр хэлбэл төлөх амлалт) байж болно.
АНУ-ын залилан мэхлэх үйл ажиллагаа нь үл хөдлөх хөрөнгийн гэрээг бичгээр үйлдэхийг шаарддаг бөгөөд хоёр тал гарын үсэг зурах ёстой (худалдан авагч ба худалдагч).
Гар чичирхийлэл нь өнгөрсөн зүйл юм. Зарим маягтууд болон маягтууд байдаг боловч та туршлагатай үл хөдлөх хөрөнгийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч эсвэл үл хөдлөх хөрөнгийн төлөөлөгчтэй зөвлөлдөх хэрэгтэй.
Үл хөдлөх хөрөнгийн худалдан авалтын гэрээ, бусад дэлгэрэнгүй зүйлсийн дотор дараах зүйлсийг агуулна. Үүнд:
- Талууд, үл хөдлөх хөрөнгийн үл хөдлөх хөрөнгө, тохиролцсон худалдан авах үнийг тодорхойлох
- Гэрээний чухал мэдээлэл, эрх, үүрэг
- Болзошгүй нөхцөл байдал , болзол
- Эд хөрөнгийн байдал, юу багтсан, юуг оруулаагүй
- Ордын хэмжээ
- Хаалтын зардал, хэн төлдөг вэ
- Хаалтын хугацаа дуусна
- Тал бүрийн гарын үсэг
- Эзэмших нөхцөл
Болзошгүй байдал
Болзошгүй нөлөөллийн жагсаалтад дараах зүйлс орно:
- Орон сууц худалдан авах (эсвэл өмчлөгчийн санхүүжилт)
- Үнэлгээ (мортгэйжийн компаниас шаардаж болох)
- Мэргэжлийн хяналттай байх
- Өөр худалдах хэрэгцээ (жишээлбэл, би таны байшин худалдаж авах боломжтой болохоос өмнө гэр худалдаж авах ёстой)
Мөнгө олох оролдлого
Хадгаламж нь ихэвчлэн гуравдагч этгээдээр, тухайлбал, худалдагчийн үл хөдлөх хөрөнгийн хуульч, эсвэл нэрний компани хаах хүртэл худалдах гэрээг гарын үсэг зурсан тохиолдолд ихэвчлэн хийгддэг. Энэ нь ихэвчлэн борлуулалтын үнээс хэсэгчлэн бөгөөд гэрээнд тусгагдсан байдаг. Түрээсийн мөнгө бол эцсийн хэлэлцээрийн худалдан авалтын үнийг хэлнэ.
Худалдан авагчийн хүсч байгаа бол яах вэ
Энэ нь нухацтай авч үзэх зүйл бөгөөд таны орд алдагдахад хүргэж болзошгүй, эсвэл тодорхой гүйцэтгэлд нь шүүх эсвэл гэрээгээ дуусгахад муугаар нөлөөлж болзошгүй юм. Хэрэв та гарч явах ёстой гэж бодож байгаа бол болзошгүй цаг хугацаа хангагдах үед хамгийн тохиромжтой цаг болжээ.
Болзошгүй нөхцөлүүд нь зугтаж, зөв ашиглах боломжтой боловч худалдан авагч хөлдсөн хөлөөрөө зогсох зорилготой биш юм. Хүйтэн хөлт ямар ч болзошгүй зүйл байхгүй.
Хамгийн түгээмэл "гарах" нь болзошгүй зардлыг санхүүжүүлэхээс шалтгаална. Хэрэв худалдан авагч нь итгэл хүлээлгэхийн тулд, моргейжийн зээл авахыг хүсч, татгалзвал гэрээг цуцалж, хэн ч буруутай болно. Андеррайтинг хийхэд олон зүйл буруугаар эргэж болзошгүй. Худалдан авагчийг зээлдүүлэгч урьдчилан баталдаг учраас худалдан авагч нь андеррайтероос амжилттай гарна гэсэн үг биш юм.
Өөр нэг нийтлэг зүйл бол хяналт шалгалтын болзошгүй байдал юм. Хэрвээ шалгалт нь согогийг эргүүлж авбал бүгдийг хийдэг бөгөөд худалдан авагч нь дутагдалтай талыг нь бодолцох буюу худалдан авагч болон худалдагч нь алдааг засах талаар тохиролцоонд хүрч чадахгүй бол талууд гэрээг цуцалж болно. буруу байна.
Зарим улс оронд гэрээр үзлэг хийх нь эцсийн худалдан авалтын гэрээг гүйцэтгэхийн өмнө хийгддэг тул хяналт шалгалт нь худалдан авах гэрээний болзошгүй байж болохгүй.
Элизабет Вейтраub, КАЛЕС-ийн дугаар 00697006 бичиж байх үедээ Калифорни мужийн Сакраменто дахь Лионегийн үл хөдлөх хөрөнгийн Broker-Associate байгууллага юм.