Хос агентлаг ба ганц бие агентлаг
Жишээ нь Калифорни мужид хэрэглэдэг энэ хэлбэр нь тохиролцоо биш юм. Энэ бол ил тод байдал юм. Энэ нь агентлагийн харилцааны боломжуудын янз бүрийн шинж чанарыг тодруулж, бүх талууд хүссэн агентлагийн харилцааг сонгоход илүү сайн бэлтгэгдсэн байх нь чухал юм.
Нэг агентлаг
Худалдагч худалдан авагчдыг телеелж буй агентууд худалдан авагчийн агентаар нэг агентлагийн чадавхид ажиллаж байна. Худалдагчийг төлөөлдөг худалдагчийн төлөөлөгч агентлагийн нэг хүчин чадлаар жагсаалт гаргадаг .
Нэг агентлагийн дор үйлчлүүлэгчийг төлөөлдөг төлөөлөгчид үйлчлүүлэгчид итгэмжлэх үүрэгтэй. Тэд нууц мэдээллээ бусад тал эсвэл нөгөө талын төлөөлөгчтэй хуваалцах боломжгүй. Нэг агентлагийн агентлагууд үүргээ биелүүлэх, материаллаг бүх баримтуудыг задлах, үнэнч шударга байхын тулд анхаарал тавьж, зохих ёсоор анхаарах ёстой.
Худалдан авагчийн агентууд ба худалдан авагч нь ерөнхийдөө агент болон агентлагийн үүрэг хариуцлагыг тодорхойлдог худалдан авагчийн зуучлагчийн гэрээнд ерөнхийд нь гарын үсэг зурсан байдаг. Зарим мужид худалдан авагчид худалдан авагчийн зуучлагчийн гэрээнд гарын үсэг зураагүй тохиолдолд төлөөлөгч нь худалдан авагчийг төлөөлөхгүй харин худалдагчийн дэд агент болно. Дэд агентлаг нь худалдагч агентлагаараа адил үүрэг хүлээнэ.
Худалдагчийн агентууд болон худалдагч нь худалдагчийн гэрээнд гарын үсэг зурж гарын үсэг зурж, төлөөлөгчдийн үүрэг, үүргийг тодорхойлдог.
Дистрибьюторын болон худалдан авагчийн төлөөлөгч тус бүр харилцагчийн үнэнч, нууцлал, хариуцлагатай байх ёстой.
Ихэнх агентууд худалдан авагчидтай худалдан авагчийн хувиар ажилладаг бөгөөд худалдагчийн борлуулагчийн хувиар ажилладаг. Гэсэн хэдий ч, зарим агентууд зөвхөн худалдан авагчийн төлөөлөгчийн хувиар ажилладаг бөгөөд хэзээ ч жагсаалтанд ордоггүй. Бусад агентууд зөвхөн худалдагчидтай ажилладаг бөгөөд үл хөдлөх хөрөнгийг хэзээ ч харуулахгүй.
Еренхий агентуудтай тусгайлсан агентуудтай харьцах нь уйлчлуулэгчдэд илуу тевлерсен, тевлерсен байр сууриа илэрхийлэх боломжийг олгодог.
Хоёр агенттай Хос агентлаг
Үл хөдлөх хөрөнгийн бүх үл хөдлөх хөрөнгийн агентууд үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлагчийн лицензээр лицензлэгдсэн байдаг учраас нэг агентлагтай лиценз олгодог нэг агенттай ажиллах боломжтой. Энэ байдал нь давхар агентлагийг бий болгодог. Агентлагууд тусдаа оффис дээр ажиллаж, бие биенээсээ үл таних хүмүүс байж болох ч, тэд брокероор тусгай зөвшөөрөл авснаас хойш хоёр агентлагийн дор үйл ажиллагаа явуулж байгаа бөгөөд нэг агент нь худалдан авагчийг төлөөлж, нөгөө нь худалдагчийг төлөөлдөг.
Эхлээд агент нь худалдан авагчтай ганц агентлагийн харилцаа холбоо үүсгэж болох боловч худалдан авагч тухайн агентыг зуучлагчийн жагсаасан гэрийг сонгохдоо худалдан авагчтай харилцах харилцаа өөрчлөгдөж болно. Бүх агентууд ялгааг тэмдэглэж болохгүй. Бодит ертөнцөд эдгээр хоёр агентлагийн дийлэнх нь хоѐр агентлагийн яриаг ярьдаг боловч ганц агентлагийн төлөөлөгчдийн алхааг үргэлжлүүлэн явдаг.
Хос агентлагууд талуудын хооронд бичгээр харилцан тохиролцсон байх ёстой. Хуулиуд муж улсаас хамаардаг. Жишээ нь Калифорни мужид онцгой худалдан авагчийн зуучлагчийн гэрээ нь давхар агентлагийг зөвшөөрдөг аман яриа агуулж байдаг тул ихэнх худалдан авагчид худалдан авагчийн брокер хоёр агентлагт хамаарагдахгүй гэдгийг ойлгодоггүй.
Зөвхөн бүртгэлд анхаарлаа төвлөрүүлдэг зөвхөн худалдан авагчийн агентууд болон жагсаалтын агентууд зөвхөн хоёр агентлаг байдаггүй.
Ижил агенттай хос агентлаг
Худалдан авагчийг төлөөлж буй эд хөрөнгийн жагсаалт гаргагч нь давхар төлөөлөгч юм. Хос төлөөлөгч нь аль нэг намын итгэмжлэгдсэн харилцаанд итгэж чадахгүй бөгөөд худалдагч, худалдан авагчдын аль алинд тэгш эрх эдэлнэ. Тэд нууц мэдээллийг хуваалцах боломжгүй боловч нууц зөвлөгөө өгөх боломжгүй.
Калифорни дахь давхар агент нь худалдагчаас нь хивс авахыг гуйсан тул худалдагчийн зүгээс шүүхэд гомдол гаргасан. Худалдан авагч нь төлөөлөгчийг төлөөлөх үед худалдагчийн хамгийн өндөр, хамгийн өндөр үнийг авахад маш хэцүү байдаг. Хос агентууд гэрийн үнийг ч, нэр томъёоны талаар зөвлөгөө өгч болохгүй, хэн нэгний өмнөөс хэлэлцээр хийх боломжгүй.
Зарим худалдан авагчид жагсаалтад орсон агентуудтай хамт ажиллахыг илүүд үздэг гэж үздэг учир тэд комиссын төгсгөлд хоёуланг нь хүлээж авдаг, энэ нь бүртгэлийн комисс болон худалдан авагчийн төлөөлөгчийн комисс юм.
Тэд саналыг хүлээн авахын тулд худалдан авагчийн худалдан авалтын санал болгосноор жагсагч агент "зоригжих" мэдрэмжийг мэдэрдэг. Хэдийгээр зарим агентлагууд ийм байдлаар үйл ажиллагаа явуулдаггүй гэж хэлээгүй тохиолдолд би үүнийг хийх болно. Хэрвээ худалдан авагч надад иймэрхүү үзэл бодолтой хандвал надад комисст ямар нэг юм хийх гэж байгаа мэт санагдав.
Тэд мөн хоёулаа бага оврын саналаар худалдагчийн ашгийг нэмэгдүүлэх зорилгоор үл хөдлөх хөрөнгийн хороотой хэлэлцээр хийхийг давхардуулж болно.
Гүйлгээний агентууд
Хоѐр агентлагаас зайлсхийхийн тулд зарим агентууд гүйлгээний агентууд болж ажиллах болно. Гүйлгээний агентууд аль нэг талыг төлөөлөхгүй бөгөөд худалдагч болон худалдан авагчийн ашиг сонирхлыг хамгаалахгүй. Тэдгээр нь гүйлгээг хялбаршуулах болно.
Шилжүүлэгч агент нь худалдан авалтын гэрээний үүргийг биелүүлэхэд тусалж, тал бүрт шаардлагатай бичиг баримтыг бүрдүүлдэг. Энэ нь агентууд хоёр агентлагт хандаж, үнэнч байдлаасаа татгалзаж байгаа тохиолдолд үүссэн зарим хариуцлагыг хөнгөвчилдөг.
Элизабет Вейтраub, КАЛЕС-ийн дугаар 00697006 бичиж байх үедээ Калифорни мужийн Сакраменто дахь Лионегийн үл хөдлөх хөрөнгийн Broker-Associate байгууллага юм.