REO Foreclosures худалдаж авах саналаа хэрхэн бичих
Зэрэгцээ борлуулалтын дагуу банкууд REO компанийг худалдах үнийг худалдах үед олон санал санал болгодог . Энэ нь та банкны эзэмшлийн гэрт өрсөлдөөнд өрсөлдөж болзошгүй гэсэн үг юм.
Эсвэл биш. Хэрэв та бага үнээр хэлэлцээр хийхийг хүсвэл зах зээл дээр илүү урт өдрүүдийг гэрээр хайж олох.
Сакраментогийн зарим REO өмчийг худалдах нь ердийн зүйл биш юм. Заримдаа банк нь бүгдийг нь хаях болно. Дараа нь сонгогдсон худалдан авагчдаас "Хамгийн өндөр ба хамгийн сайн" гэж нэрлэгдэх зүйлийг дахин оруулна. Заримдаа банк зөвхөн эхлэлийн үед хамгийн сайн саналыг хүлээн авдаг.
Хэрвээ та REO саналаа хэрхэн яаж хийж чадахаа мэдэхийг хүсч байгаа бол ялалтыг санал болгож байгаа бол энд зөв үнийг сонгоход туслах хэд хэдэн зөвлөгөө байна:
1) REO-ийн зардлаа зарлахад зориулсан эд хөрөнгийн түүхийг олж авах
Худалдан авагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчөөс Шудрагаар үнэлэх даалгавар дээр банкны худалдан авах үнийг олж мэдэхийг худалдан авагчийн агентаас асуу. Ерєнхийдєє, та бїтээгдэхїїн дээрээсээ татвар хураах эсвэл нэрний компаниас авч болох баримт бичгийг тэмдэглэсэн байгаа. Энэ үнийг банкны хүсч буй үнээр харьцуулна уу. Заримдаа банк худалдан авахыг хүсч байгаа бөгөөд хөрөнгө оруулагчид дуудлага худалдаанаас гэр худалдаж авдаггүй тул тендерийн үнийг маш өндөр үнэлдэг.
Нэгэнт хадгалагдаж байсан зээлийн дүнг хараарай. Үл хөдлөх хөрөнгийн үл хөдлөх хөрөнгийн анхны үлдэгдэл болон барьцаалах борлуулалтын үнэ хоёрын аль нэг нь гэрийн үнийг хямд үнээр хүлээн авах болно.
2) REO Foreclosure-ын харьцуулсан борлуулалтыг тодорхойлох
Ихэнх тохиолдолд үнийн жагсаалт нь гэр бүлийн үнэ цэнэд бага зэрэг нөлөөлдөг.
Зах зээлийн үнэ цэнэ нь хамгийн их жинтэй байдаг. Хэрэв та өрсөлдөгч саналаас татгалзвал бусад худалдан авагчид үнийн саналаас илүү санал өгнө.
- Харьцуулсан борлуулалтын сүүлийн гурван сар, мини CMA, энэ хөршийн хувьд энэ REO худалдан авалт хэр их үнэ цэнэтэй болохыг тодорхойлох. Квадрат бичлэг, унтлагын өрөө, усанд орох өрөө, тав тух, нөхцөлийн талаархи REO-тай хамгийн ойрхон байгаа гэрүүдийг ашиглахыг хичээ.
- Хүлээгдэж буй борлуулалтыг харна уу. Захиалагчаас хүлээн зөвшөөрсөн саналыг үнэлэхийн тулд хүлээгдэж буй борлуулалтын жагсаалтыг төлөөлөгчдээр дуудахыг хүснэ үү. Зарим агентууд энэ мэдээллийг хуваалцах бөгөөд зарим нь үгүй болно.
- Идэвхтэй байгаа жагсаалтыг харна уу. Эдгээр нь худалдан авагчид үнэндээ үнийн санал гаргахад ашиглагддаг жагсаалт юм.
3) Бүртгэлийн агентлагийн REO-д шинжилгээ хийдэг
Ихэнх REO агентууд нэг эсвэл хоёр банкинд ажилладаг. Зарим жагсаалт нь REO-ийн онцгой жагсаалтыг агуулдаг бөгөөд бусад төрлийн өмчийг жагсаадаггүй. REO агентууд эзлэхүүн дээр ажилладаг учраас тэд өөрсдийн REO жагсаалтад үнэлэгдсэн ижил зарчмуудыг хэрэглэдэг.
- MLS- д жагсаалт агентыг хайж худалдан авагчийн агентаас асуу.
- Тухайн агентуудын жагсаалтаас сүүлийн 3-6 сард олохын тулд тухайн агентгийн нэрийг ашиглан хайлтыг ажиллуул.
- Жагсаалтын үнийн жагсаалтыг борлуулалтын үнийн харьцаагаар нь жагсаахын тулд түүхийн жагсаалтыг түүх. Эдгээр жагсаалтын дийлэнх нь жагсаалтын дагуу 5% -иар зарагдсан бол жагсаалтын үнээс 6% -ийг санал болгох хэрэгтэй болно.
4) REO Foreclosure-ийн хүлээн авсан саналуудын тоог асуу
REO гэрт санал болгоогүй бол үнийн саналаас бага саналыг санал болгож, саналаа хүлээн авах боломжтой. Гэсэн хэдий ч, хоёроос илүү санал байвал, та хүссэн үнээсээ санал болгох хэрэгтэй.
Хэрэв 20 санал байгаа бол эдгээр саналуудын зарим нь бүх бэлэн мөнгө байж болно гэдгийг санаарай. Банкууд бүх бэлэн мөнгөний адил дуртай байдаг. Хэрэв та санхүүжилт олж авбал таны санал болгож буй үнийн өсөлтийг анхаарч үзэх хэрэгтэй.
5) Урьдчилан зөвшөөрөх бичиг хүргүүлэх
Энэ нь урьдчилсан захиа бичихийг хүсэхгүй байна гэсэн үг биш юм. Та урьдчилж зөвшөөрсөн захиа хүсч байна.
Зээлдүүлэгчийн сонголтоос урьдчилан урьдчилж авсан.
Үүнээс гадна, өмч хөрөнгийг эзэмшиж буй зээлдүүлэгчээс урьдчилж зөвшөөрөл авна. Зээлдүүлэгчийг зээлд зориулан ашиглахыг бүү хүлээгээд, энэ зээлдүүлэгчээс урьдчилгаа төлбөрийн захидал, зээлдүүлэгчийнхээ захиаг ирүүлнэ үү. Банкууд бусад зээлдүүлэгчидэд талархалгүй байдаг боловч өөрсдийн хэлтсүүдэд итгэдэг. Хэрэв та Wells Fargo-аас REO худалдаж аваарай гэвэл Wells Fargo компаниас авсан урьдчилгаа төлбөрийг танд өгөхөд хүрч болох юм.
6) REO Bank-ыг засвар үйлчилгээ хийхэд шаардагдах төлбөрийг шаардахгүй байхыг шаарддаг
Заримдаа банкууд засварын төлбөр төлөх боловч санал болгож буй үе шатанд үүнийг хийхийг зөвшөөрөхгүй. Гэрийн хяналт шалгалтын явцад олдсон бэрхшээл байвал хэрэв таны санал хүлээн авсны дараа дахин хэлэлцээр хийнэ үү. Өнгөрсөн хугацаанд би мэс засалгүй HVAC зэрэг том тасалбар эд зүйлсийг бууруулах талаар хэлэлцээр хийх боломжтой болсон. Гэхдээ та өөрийнхөө нүдээр харж чадах зүйлүүд, мөн жижиг зүйлсийг таны REO-ийн зардлаар худалдах борлуулалтанд байдаг ҮНЭГҮҮС-ийн заалттай холбоотой таны хэргийг шийдвэрлэхэд тань хэрэг болно.
7) Хяналтын хугацааг богиносгох
Жишээ нь, бусад худалдан авагчид 17 хоногийн турш асуулга авах, шалгалт хийх, 10-г асуувал та илүү нухацтай худалдан авагч гэж үзэж болно. Хяналт нь зөвхөн худалдан авагчийн босгон байгуулахад л гол төлөв байдаг. Банк нь ямар нэгэн засварын хүсэлтэнд хариу өгөх боломжгүй юм. Чи өндөрт ирж, дараа нь дахин хэлэлцэх гэж бодож байгаа алдаагаа бүү хий.
Удаан хугацааны туршид сул орон тоонд суусны дараа сэжигтэй хэв маягийг сэжиглэхэд онцгой анхаарал тавина.
8) Хуваалцах саналыг REO банкинд өгнө
Зарим банкууд шилжүүлгийн хураамж төлөхгүй. Худалдан авагч нь эдгээр төлбөрийг хуваахыг санал болговол, саналыг хүлээн авахад илүү таатай байх болно. Эскроу төлбөрийн хувьд ч адилхан юм.
Олон тооны банкууд нэрийн даатгалын хөнгөлөлтийг хэлэлцэн тохиролцдог. Хэрэв банк эзэмшигчдийнхээ бодлогыг төлөх юм бол ALTA-ийн бодлого арай илүү зардалтай байж болно. Гэхдээ таны саналыг хүлээн авахыг хүсч байгаа бол банкны нэрийг сонгохыг зөвшөөрөх нь зүйтэй хэвээр байна.
Үнэлгээний үр дагаварыг авч үзэх
Жагсаалтын үнийн саналыг санал болговол үнэлэлт дүгнэлтийг үнэлэх хэрэгтэй гэдгийг анхаарах хэрэгтэй. Хэрэв та бага үнэлэлт хийхийг хүсч байгаа бол танд сонголт байгаа тул цөхрөл бүү зов. Санхүүжилтыг олж авдаг дараагийн худалдан авагчтай энэ банкинд энэ асуудлыг шийддэг гэдгийг санаарай.
Элизабет Вейтраub, КАЛЕС-ийн дугаар 00697006 бичиж байх үедээ Калифорни мужийн Сакраменто дахь Лионегийн үл хөдлөх хөрөнгийн Broker-Associate байгууллага юм.