Яагаад Counter Offer нь муу санаа юм
Үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлагчийг байгуулахыг юу гэж үздэг вэ?
Үл хөдлөх хөрөнгийн сөрөг саналыг худалдан авагч худалдан авах саналаа ирүүлсэний дараа гэрээний худалдагч үүсгэдэг бөгөөд худалдагч талууд зөвшөөрөхгүй. Ерөнхийдөө, сөрөг санал нь худалдагч тал дараах зүйлсийг худалдан авагчийн саналыг хүлээн зөвшөөрсөн гэж заасан байдаг. Дараах зүйлсийг доорх зүйлсийг анхаарч үзвэл зохино. Үүнд:
- Нийт дүн (ерөнхийдөө өндөр үнэ)
- Мөнгө олох ордын хэмжээг нэмэгдүүлэх
- Тодорхой тайлан, төлбөрийг төлөхийг татгалзах
- Үйлчилгээ үзүүлэгчдийг өөрчлөх
- Хаалтын буюу эзэмших огноо өөрчлөх
- Гэрээнээс хувийн эд хөрөнгийг хасах буюу нэмэх
- Болзошгүй байдлын хугацааг өөрчлөх
- Хадгаламжийн эхэн үе
- Нэмэлт буюу нэмэлт өөрчлөлт оруулах
- Худалдан авагчийн алдааг засах
Хүлээгдэж буй тооны тоог яах вэ?
Худалдагч худалдан авагчид сөрөг санал гаргаж болох тул худалдан авагч нь худалдагчийн эсрэг сөрөг хариуг сөрж болох бөгөөд энэ нь дараа нь эсрэг сөрөг санал эсвэл Худалдан авах Counter санал болгох # 1 болно. Эсрэг санал өгөх тоог хязгаарлахгүй. Калифорни мужид $ 415,000-ийн жагсаалтын 5 тооны лангууны жинхэнэ жишээ байна. Худалдан авагч нь бага хэмжээний саналаа 400 мянган доллараар ирүүлсэн. Үүний үр дүнд:
- Худалдагчаас Худалдан авагчаас 1-р Counter-ыг худалдаж авах хүртэл
Худалдагчийн борлуулалтын үнэ $ 412,000 боллоо. Угаагч ба хатаагч нь баталгаагүй.
- Худалдан авагчийн Counter Худалдагчийн 1-рт санал болгож байна
Худалдан авагчийн эсрэг $ 405,000 хүртэлх борлуулалтын үнэ. Угаагч ба хатаагч нь баталгаагүй.
- Худалдагч Худалдагчаас Худалдан авагчаас 2-р санал болгож байна
Худалдагч борлуулалтын үнийг $ 409,900 болгож тоолно. Угаагч болон хатаагч нь худалдаалагдахаас татгалздаг.
- Худалдан авагчийн эсрэг Худалдан авагчаас 2-р Худалдагч руу худалдаалах
Худалдан авагчийн эсрэг $ 407,500 хүртэлх борлуулалтын үнэ.
Угаагч, хатаагч нь хувийн өмч байх.
- Худалдагчийн худалдагчаас 3-р борлуулагчаас худалдан авагчаас авах
Худалдагч борлуулалтын үнийг $ 407,500 гэж үздэг. Хөргөгч, угаагч нь худалдаалагдахаас үл хамааран хатаагч.
Эцэст нь хэлэхэд, худалдан авагч тав дахь тоологч хүлээн авсан. Пий.
Бэлэн мөнгөний саналыг хэрхэн цуцалсан бэ?
Худалдагч нь Калифорни дахь саналуудад хариу өгөх шаардлагагүй. Энэ нь танд гайхаж байна уу? Мэдээж хэрэг, худалдагч брокерыг бүрэн үнээр санал болгохоос татгалзсан тохиолдолд брокерууд комисс олдохгүй байж болно гэсэн үг биш юм. Брокерууд төлбөрийг шаардаж болно. Калифорни мужуудын жагсаалтад тийм ч их биш юм. Хариуцлагагүй байдал нь зуучлагчийн худалдагчийн үүрэг хариуцлагыг бууруулахад зайлшгүй биш юм. Саналаа татгалзах хамгийн түгээмэл аргууд энд байна:
- Ихэнх худалдан авалтын гэрээ нь худалдагчийн санал болгосон үнэ нь татгалзсанаас эхлэн худалдагчийн хувьд хамгийн доод талд байрлана.
- Борлуулагч нь гэрээний нүүрэн дээр "татгалзсан" бичиж, эхний болон огноо бичиж болно.
- Ихэнх санал нь худалдагч санал өгөхгүй байх тохиолдолд санал дуусах хугацааг зааж өгнө.
- Жагсаалтын агент нь худалдан авагчийн төлөөлөгчийг зах зээлд санал болгодоггүй гэдгийг мэдэгдэхийн тулд имэйлээр имэйл илгээх боломжтой.
- Ерөнхийдөө худалдагч нь саналаа бичгээр албан ёсоор татгалзуулах шаардлагагүй.
Олон тооны Counter санал болгох талаар юу?
Тодорхой муж улсынхаа хууль тогтоомжоос шалтгаалан худалдагч олон тооны сөрөг санал гаргаж болно. Калифорнид энэ нь нэлээд шулуун байна. Борлуулагч нь нэгээс илүү саналыг хүлээн авах боломжтой бөгөөд тоологч бүр өөр өөр байж болно. Худалдагчийн нэг нь тухайн нөхцөлд худалдагчийн эсрэг хүлээн авагчийг хүлээн зөвшөөрч байсан ч худалдагч нь худалдан авагчийн хүлээн зөвшөөрөхийг хүлээн зөвшөөрөхгүй.
Хэрэв та олон тооны сөрөг санал санал болговол туршлагатай төлөөлөгч бол хамгийн сайн бооцоо юм. Тэд төвөгтэй, нэлээд төвөгтэй байж болно.
Үл хөдлөх хөрөнгөнөөс хүлээн зөвшөөрсөн сөрөг саналыг хэрхэн хүлээж авах вэ?
Хэрэв сөрөг саналыг худалдагч гаргасан бол худалдан авагч нь лангууныг хүлээн авч, үүнийг хүлээн авахаар томилж болно. Цаг үргэлж үргэлжлэх чанар юм. Бэлэн мөнгөний санал нь худалдагчийн худалдан авалтын адилаар худалдагчийн худалдан авалтын адилаар худалдагчийн худалдан авалт хийх боломжтой гэсэн үг юм.
Хэрэв ийм зүйл тохиолдвол ихэнхдээ худалдагч сөрөг саналыг буцаана.
Хөрөнгийн хүртээмжийг олж мэдэх, ямар нэгэн санал хүлээн авсныг агентууддаа дуудахдаа, "Бидэнд сөргөөр нөлөөлж байна " гэж сонсох нь маш түгээмэл (ялангуяа худалдагчийн зах зээл дээр) байдаг . Зарим агентууд энэ мэдээг сэтгэлээр унагах болно. Гэхдээ би худалдан авагчаас санал болгож буй худалдан авагчдын саналыг илгээж, "битгий яваа" гэж хэлэхээсээ өмнө гэр орноосоо шүүрэн авлаа.
Эдгээр нөхцөл байдалд юу тохиолддог вэ гэвэл худалдагч нь хоёр дахь худалдан авагчийн саналыг хүлээж аваад дараа нь түүний эсрэг саналаас татгалзаж, тоглогчоос эхний худалдан авагчийг өшиглөх болно. Үнэндээ би Хавайд байшингаа ийм замаар худалдаж авсан . Би саналаа гаргахаар шийдэв. Би худалдагч надад сөрөг хариулт өгөхийг хүсээгүй тул жагсаалтыг санал болгосон.
Элизабет Вейтраub, КАЛЕС-ийн дугаар 00697006 бичиж байх үедээ Калифорни мужийн Сакраменто дахь Лионегийн үл хөдлөх хөрөнгийн Broker-Associate байгууллага юм.