Богино борлуулалт хийх нь хангалттай хэцүү, гэхдээ хоёр зээл авахад бүр ч хэцүү байдаг. Энэ нь толгой өвдөж байна. Би чиний өвдөлтийг мэдэрдэг. Учир нь эхний зээлдүүлэгчийн хамтын ажиллагаа шаардлагагүй учраас хоёрдогч орон сууц эзэмшигчийн зээлийг чөлөөлөх хэрэгтэй болно.
Эхлээд барьцаалах үйл явцад юу тохиолдохыг үзье:
Зээлдүүлэгчдийн хоорондох эд хөрөнгийн жагсаалтыг харуулсан байдал
Хэрэв та гэрээсээ худалдаж авахад туслах зорилгоор хоёр дахь ипотекийн зээлийг худалдаж авах юмуу эсвэл хэрэв та гэрээсээ авсан зээлээ баталгаажуулсан бол энэ нь хамаагүй.
Хоёр дахь зээлдүүлэгч нь үргэлж эхний хоёртаа захирагдахад бэлэн биш бол хоёрдугаар байранд байх болно. Ер нь, эхний байранд байгаа мортгейжийн зээлдүүлэгч байр сууриа захирахгүй.
Эхлээд түрээслүүлэх ажиллагааг эхлүүлэх эрхтэй. Энэ нь хоёр дахь зээлдэгч дуудлага худалдаа, борлуулалтаас олсон орлогыг хүлээн авах эсвэл хоёр дахь зээлдүүлэгчийг эхний ээлжинд авахыг хүсч байвал хоёр дахь зээлдүүлэгч нь өөрийн зардлаар явуулж буй үйл ажиллагааг эхлүүлэх ёстой.
Ихэнх улс оронд энэ нь хоёр дахь зээлдүүлэгчид эхний зээлдүүлэгчид төлөх ёстой төлбөрийг төлөх ёстой бөгөөд анхдагч зардлыг төлөх болон холбогдох зардлыг гаргахын тулд анхны зээлдүүлэгчийн зардлыг төлж, дараа нь өөрийн гаргасан мэдэгдэлдээ хандана гэсэн үг юм. Хэрвээ хоёр дахь зээлдүүлэгч үүнийг хийхгүй бол хоёр дахь зээлдүүлэгч барьцаалж зээлдүүлэхээс татгалзаж, юу ч авахгүй байх болно.
Хоѐр дахь зээлдүүлэгч нь анхных нь бүртгүүлсэн гэсэн мэдэгдэл хүлээн авмагцаа гэр бүлийн үнэ цэнийг шалгасны дараа олон зээлдүүлэгчид өөрийн барьцаалах үйл ажиллагааг эхлүүлэхгүй. Тэд хоёрдахь зээлдүүлэгчдэд зориулж зардлаа нөхөх зардлыг гаргах хангалттай эрх мэдэл байхгүй учраас энэ байр суурийг баримталдаг.
Энэ үйлдэл нь хоёр дахь зээлдэгчийг эмзэг байдалд байршуулдаг.
Худалдах зардлыг богино хугацаанд хэрхэн хаах вэ
Худалдагч үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлагчтай гэрээ байгуулах гэрээнд гарын үсэг зурсан ч гэсэн зээлдүүлэгч нь комиссыг дахин хэлэлцэнэ . Зээлдүүлэгчид нь уламжлалт төлбөрөөс бага төлбөр хийх бөгөөд гүйлгээний зардлыг аль болох бага байлгахыг хичээдэг.
Хаалтын зардлыг цаашид бууруулахын тулд зээлдүүлэгчид төлбөр төлөхөөс татгалздаг. Тэдгээр нь:
- Гэрийн баталгааны төлөвлөгөө
- Хортон шавьжийн хяналт , хортонтой холбоотой ажил
- Дээврийн гэрчилгээ
- Sewer Inspections
- Худалдан авалтын хүсэлт зэрэг худалдан авагчдын хүсч буй засвар
- Худалдан авагчийн хаалтын зардал
Хоёр дахь зээлдүүлэгчтэй богино хэмжээний худалдаа хийдэг
Таны нөхцөл байдал нь богино хугацаанд борлуулалтын шаардлагыг хангаж байгаа эсэхийг шалгасны дараа та бүх зээлдүүлэгчийн хүсэлтийг дагаж мөрдөн байсныг тодруулсны дараа - хүссэн, мэргэшсэн худалдан авагчтай болохыг олж тогтоосны дараа - та модноосоо гараагүй байна.
Таны хаалтын зардал 5% буюу $ 4,250 гэж хэлье. $ 85,000-ийн борлуулалтын үнээс хаалтын зардлыг хассаны дараа танд ойролцоогоор $ 81,000 үлдэнэ. Одоо хоёр зээлдүүлэгчдийн хооронд дайн болж байна.
Ерєнхийдєє, эхний хэлэлцээ нь хоёр дахь зээлдүүлэгчийг бага хэмжээгээр санал болгох явдал юм. Одоогийн байдлаар 55,000 ам.долларын зээлийн үлдэгдэлтэй харьцуулахад 54000 доллар алдах болно гэж зээлдүүлэгчээс асууж байгаа юм.
Гэсэн хэдий ч хоёр дахь зээлдүүлэгч татгалзсан тохиолдолд эцсийн эцэст юу ч авахгүй болно.
Зарим үед бага зээлдүүлэгчид нүүрнийх нь нүүрийг алга болгохын тулд хамрынхаа хэсгийг таслах мэт санагддаг. Гэхдээ энэ нь эхний зээлдүүлэгчид ажилд орохын тулд бага зэрэг бууж өгдөг. Миний туршлагаас харахад ихэнх зээлдүүлэгчид 90% -ийг авахын тулд 85,000 долларын зээл авахыг хүсч байгаа бөгөөд зээлдүүлэгч нь 76,500 доллар авахыг зөвшөөрч магадгүй юм.
Хэрвээ цэвэр дүн нь $ 81,000 бол хаалтын зардлаас хойш эхний зээлдүүлэгч нь хоёр дахь зээлдүүлэгчдэд санал болгож болох $ 4,500-г орхих болно. Хоёр дахь зээлдүүлэгч зээлийг олгохоо зөвшөөрсөн байх ёстой. Хэрэв үгүй бол богино борлуулалт татгалзах бөгөөд эхний зээлдүүлэгч барьцаалах хөрөнгийг барьцаалж, хоёрдох зээлийг хасах магадлалтай.
Шийдвэр гарсны дараа тохиролцоог үргэлжлүүлээрэй. Эхний болон хоёрдугаарт хоёулаа богинохон арилжаа хийхийн тулд гадастай байхыг санаарай .
ТАЙЛБАР: Калифорни дахь жижиг бизнес эрхлэгч нь хамтран ажиллахаас татгалзаж болох нэг шалтгаан нь 1-ээс 4 нэгжийн зээлийг хатуу мөнгөөр олгосон зээл юм. Энэ тохиолдолд, хоёр дахь зээлдүүлэгч нь барьцаалагчийг худалдах явцад арчигдах тохиолдолд хоёр дахь зээлдүүлэгч нь дутагдлыг үнэлэх эрхийг хэрэгжүүлэх эрхтэй байж болно. (Roseleaf Corp. v. Chierighino, 59 Калид 2d 35 (1963).)