Гүүр зээлдүүлэгчид хэрхэн ажилладаг вэ?
Жишээ нь, байшин худалдан авагч нь одоо байгаа гэрийг зарахаасаа өмнө өөр байшин худалдаж авдаг бол шилжих гэртээ мөнгө төлөх урьдчилгаа төлбөрийг олох хоёр нийтлэг арга зам бол гүүр зээл эсвэл гэрийн өмчийн зээл (эсвэл гэрийн өмчлөлийн зээлийн санхүүжилт ).
Би худалдагчийг гэрээсээ худалдаж авахын өмнө хүлээхийг зөвлөж байна. Одоо байгаа байшингаа зарж борлуулахыг зөвлөж байна.
Хэрэв та одоо байгаа байшингаа зарах болно гэдэгт бүрэн итгэлтэй байгаа бол энэ нь хэрэв үгүй бол юу болох талаар айдсыг багасгах болно. Та гүүр зээл авахын өмнө итгэлтэй зөвлөхтэй ярилцахыг хүсч болно. Гүүрэн зээлийн гол давуу тал нь болзошгүй саналаас зайлсхийж, таны шилжих хөдөлгөөнийг худалдагч дээр илүү сонирхолтой болгодог.
Ерөнхийдөө гэрийн өмчийн зээл бага үнэтэй боловч гүүр нь зарим зээлдэгчдэд илүү ашигтай байдаг. Үүнээс гадна, олон зээлдүүлэгчид гэртээ зах зээлд байр суурьтай бол зээлийг зээлдүүлэхгүй. Ухаалаг зээлдэгчид хоёр зээлийн хоорондох үр өгөөжийг тухайн нөхцөл байдалд илүү тохирохыг нь тодорхойлж, өөр гэрийг худалдан авах санал гаргахаасаа өмнө төлөвлөх болно.
Гүүрний зээлд хамгийн их ач холбогдол өгдөг нь борлуулах боломжгүй нөхцөлд шинэ байшин худалдаж авах боломж олгодог явдал юм.
Худалдагчийн зах зээл дээр олон худалдагчид болзошгүй саналыг хүлээн авахгүй. Хэрвээ танд борлуулах газар байгаа бол энэ нь болзошгүй нөхцөл байдлаас илүүгээр гэр орон худалдаж авах боломжгүй байж болно гэсэн үг юм.
Гүүр зээл гэж юу вэ?
Гүүрний зээл нь худалдан авагчийн гэр нь хараахан худалдагдаагүй байгаа тохиолдолд шинэ орон сууцны борлуулалтын үнэ болон худалдан авагчийн шинэ барьцааны хоорондох зөрүүг арилгах түр зуурын зээл юм.
Гүүрний зээл нь худалдан авагчийн одоо байгаа гэрт баталгаа өгдөг. Гүүрэн зээлээс авсан хөрөнгийг шилжүүлэх гэрээний урьдчилгаа төлбөр болгон ашигладаг.
Гүүр зээлдүүлэгчид хэрхэн ажилладаг вэ?
Олон зээлдүүлэгчид ФИАО-ын доод хязгаар болон өрийн орлогын харьцааны удирдамжийг заагаагүй байна. Санхүүжилт нь " ухаалгаар " андеррайтерийн арга барилаар удирддаг. Удирдамжийг шаарддаг эндүүрлийн хэсэг нь шинэ гэрээс авсан урт хугацааны санхүүжилт юм.
Зээлдэгч зээл олгодог зарим зээлдэгч нь зээлийн зориулалтаар олгох зээлийн төлбөрийг хасч тооцдоггүй. Энэ нь худалдан авагчийн одоо байгаа гэр орондоо шилжиж буй орон сууцны зээлийн шинэ төлбөрийг төлөх замаар одоо байгаа зээлийн төлбөрийг нэгтгэж, гэрийг худалдан авах чадвартай зээлдэгчийг хэлнэ гэсэн үг юм. Яагаад гэвэл олон зээлдүүлэгчид хоёр худалдан авагчийн төлбөрийг хийхийг шаарддаг:
- Ихэнх худалдан авагчид одоогийн байгаа орон сууцны анхны зээлийг эзэмшдэг.
- Худалдан авагч нь одоо байгаа оршин суух газраа зарахаасаа өмнө гэрээсээ худалдаж авна.
- Богино хугацаанд худалдан авагч хоёр гэр оронтой байх болно.
Хэрэв орон сууцны шинэ барьцаат зээл нь тохирох зээл юм бол зээлдүүлэгчид андеррайтерийн автоматжуулалтын хөтөлбөрөөр дамжуулан ипотекийн зээлийг ашиглан өр, орлогын харьцааг өндөр түвшинд авах боломжтой болно. Хэрэв орон сууцны шинэ барьцаат зээл нь зээл авах бол ихэнх зээлдүүлэгчид гэрээс худалдан авагчийг 50% -ийн өрийн орлогын харьцаагаар хязгаарлах болно.
Гүүрний зээлийн дундаж төлбөр
Зээлийн хэмжээ нь зээлдүүлэгчдийн хувьд харилцан адилгүй байх боловч Калифорни дахь гүүрний зээлийн дунджийг тооцоолно. Хүүгийн түвшин хэлбэлзэлтэй байгаа боловч энэ жишээнд 8.5% -ийг ашигла. Энэ төрлийн гүүр зээлд дөрвөн сарын хугацаатай төлбөр хийхгүй; Гэсэн хэдий ч, уг хөрөнгийг борлуулсны дараа хүү төлөх ёстой бөгөөд хүү төлөх ёстой. Үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлагчийн бодит дүнгээр ирүүлсэн түүвэр төлбөрийг энд оруулав:
- Удирдлагын хураамж: $ 850
- Үнэлгээний шимтгэл: $ 475
- Эскроу төлбөр: 450 $
- Гарчиг бодлогын хураамж: 450 $
- Нотариатын хураамж : 40 $
- Бичлэгийн төлбөр: 65 $
- Шууд / Шуудан хvргэх / зургийн хураамж: 75 $
Үүнээс гадна зээлийн хэмжээг үндэслэн зээл олгох зээлийн эх үүсвэрийг бий болгодог. Цэг тус бүр нь зээлийн дүнгийн 1% -тай тэнцүү байна. Энд ипотекийн зуучлагчаар ирүүлсэн дундаж төлбөрийг энд оруулав. Дахин хэлэхэд, хураамж өөр өөр байх болно.
- $ 25,000 - $ 100,000 = .50 оноо
- $ 100,000 - $ 150,000 = .75 оноо
- $ 150,000 - $ 250,000 = 1.0 оноо
Гүүрийг зээлдүүлэх нь
- Худалдан авагч нь түүнийг гэртээ зах зээл дээр тавьж, хязгаарлалтгүйгээр худалдан авч болно.
- Гүүрний зээл нь сар бүрийн төлбөрийг шаарддаггүй.
- Хэрэв худалдан авагч худалдан авах болзолтой санал гаргаж, худалдагч нь гүйцэтгэх мэдэгдэл гаргавал худалдан авагч худалдахын тулд болзошгүй зардлыг хасч , худалдан авалтаа урагшлуулж чадна.
Нүүр гүүрний хөнгөлөлтийг худалдан авах
- Гүүрний зээл нь орон сууцны зээлээс илүү үнэтэй.
- Худалдан авагчид нь хоёр гэрийг эзэмшихийн тулд зээлдүүлэгчээс мэргэшсэн байх ёстой бөгөөд олон хүн энэ шаардлагыг хангахгүй байж болно.
- Ипотекийн хоёр төлбөрийг хийх, гүүрний зээлийн хүүг өсгөх нь стресс үүсгэж болзошгүй юм.
* Тайлбар: Витекийн моргейжийн зээлээс Evelyne Jamet-ийн ачаар гүүрний төлбөрийн дээжийг олгосон.
НЭР ТОМЪЁО: Витек Моргэйжийн үнэт цаас нь брокерын үйлчилгээ үзүүлэхэд давуу эрхтэй, Лионын үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой хараат бус харилцаа юм.
Элизабет Вейтраub, КАЛЕС-ийн дугаар 00697006 бичиж байх үедээ Калифорни мужийн Сакраменто дахь Лионегийн үл хөдлөх хөрөнгийн Broker-Associate байгууллага юм.