Тулгамдаж буй асуудлын шалтгаан нь зээлийн болзошгүй нөхцөл байдлын ихэнхийг хамардаг.
Жишээ нь, Калифорнийн үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд, орон сууц худалдан авагч нь хэд хэдэн төрлийн зээлийн болзошгүй нөхцөл байдлыг харгалзан худалдан авах санал болгосноор эдгээр болон бусад болзошгүй эрсдлүүдийг нэгтгэж болно.
Зээл олж авах гэрээсээ худалдан авагчид л зээл авахдаа болзошгүй худалдан авалтын гэрээ байгуулах хандлагатай байдаг. Бэлэн мөнгө худалдан авагчид зээл авахгүй байхыг шаарддаггүй. Гэрээ нь дараахь зүйлийг худалдан авагчаас шаардаж болзошгүй:
- FHA зээл нь өөрийн гэсэн шаардлага тавьдаг
- Ахмадын захиргаанаас баталгаатай VA зээл
- Хоёрдогч зах зээл дээр ихэвчлэн зарагддаг уламжлалт зээл
- зээлдэгчийн гишүүн эсвэл зээлдэгчээс зээл авсан зээл
- Хувийн санхүүжилт, заримдаа хатуу мөнгө зээл гэж нэрлэдэг
Зээл олгохоос хамаарч зээлдүүлэгч тодорхой эд хөрөнгийн нөхцөл эсвэл засвар хийх шаардлагатай байж болно. Хэрэв худалдагч, худалдан авагчид засвар үйлчилгээ эсвэл зээлдүүлэгчийн нөхцөл байдлын талаар тохиролцож чадахгүй бол худалдан авагч зээлээ хүлээн авахгүй бөгөөд гүйлгээ нь салж болно.
Ерөнхийдөө худалдан авагч нь санхүүжилт авахын тулд худалдан авалтын гэрээний хугацаанд тодорхой хугацаатай байдаг. Зарим тохиолдолд гэрээ нь худалдан авагчийн сонголтыг өгөх, зээлийн болзошгүй болзошгүй эрсдлийг арилгахаас өмнө эсвэл тодорхой хугацааны дараа сонгож болох, эсвэл бүх талууд тохиролцсон бол зээлийн болзошгүй байдлыг хадгалахын тулд хаах хүртэл байршуулж болно.
Энэ асуудал эхэлдэг. Ихэнх худалдан авагчид худалдан авагч санхүүжилт авах шаардлагатай гэж үздэг. Борлуулагч нь ихэвчлэн боломжийн байдаг бөгөөд худалдан авагчийн зээлийг авахын тулд тодорхой хугацаа зарцуулах бөгөөд зээлийн болзошгүй эрсдлийг арилгах болно. Гэхдээ худалдан авагч нь үнэхээр боломжтой эсэхийг мэдэхийн тулд хаах өдөр хүртэл Эскроерийг хаах. Худалдан авагч 30 хоногийн хаалтын үеийг авахыг хатуу хориглодоггүй худалдагчийн хувьд бүхэлдээ шударга биш юм. Негее талаас хаагдахаас емне зээлийн болзошгуй эрсдлийг арилгах нь худалдан авагчийг маш их сандраа болгодог.
Хэрэв зээлдүүлэгч нь урьдчилан тооцоолоогүй эсвэл сонин шалтгаанаар зээл авахаас татгалзвал шийдэгдэж магадгүй юм. Худалдан авагч нь зээлийн болзошгүй алдагдлыг хассан тохиолдолд худалдан авагч нь худалдагчийн өршөөлд байж болох бөгөөд худалдан авагчийн мөнгөний шимтгэл нь эрсдэлтэй байж болно. Зарим худалдан авагчид хадгаламжаа алдахаас татгалзахад бэлэн байдаг.
Мэдээжийн хэрэг худалдан авагчид санал гаргахаасаа өмнө урьдчилж олгоогүй захидлыг авч, танилцуулж байгаа нь мэдээж. Энэ нь худалдан авагчийн зээлийн зохистой байдал, зээл авах чадварыг нотлох баталгаа болж худалдагчийн урьдчилсан захидал юм. Харин файлыг андеррайтер хийхээр багцалж дууссаны дараа бусад асуудал гарч ирж болно.
Нийтийн бүртгэлд үл мэдэгдэх шийдвэр гарч ирж магадгүй бөгөөд худалдан авагч нь хагарлын улмаас гулсаж байсан зээлийн тайланд хаагдсан байж болох юм. Өмнөх богино борлуулалттай тэнцэхүйц үнэ нь гомдол гаргах боломжтой, худалдан авагч нь түүний ажлыг алдаж, худалдан авагч нь магадгүй шаардагдах 2 жилийн хугацаанд ажил эрхлэх эсвэл цалингийн хэв маягийн талаархи цалин хөлс авах. Базилионууд буруу зүйл байдаг. Хоёр дахь төрлийн зээлийн болзошгүй нөхцөл байдал нь үнэлгээ хийхийг бид анхаарч үздэггүй. Үнэлгээний болзошгүй нөхцөл байдал нь зээлийн болзошгүй эрсдлээс тусдаа байдаг. Үнэлгээний болзошгүй байдал гэдэг нь худалдан авах үнээр гэрийг үнэлэх ёстой гэсэн үг юм. Үнэлгээ нь худалдан авах үнээс бага байвал худалдан авагч гэрээг худалдан авах гэрээнд үнэлгээний болзошгүй нөхцөлийг хангаж чадахаар цуцалж болно. Хэрэв худалдагч үнэлгээг хангах үнийг бууруулахыг зөвшөөрсөн бол худалдан авагч үнэлгээний болзошгүй эрсдлийг арилгахаар хүлээгдэж байна.
Харин андеррайтерыг хаах үед 11 дэх цагт хоёрдугаар үнэлгээг захиалахаар шийдвэрлэж, үнэ цэнийн хоёрдахь үзэл бодол нь бага үнэлэлт дүгнэлт болдог уу? Хэрэв худалдан авагч үнэлгээний болзошгүй эрсдлийг гаргасан бол үнэлгээний үлдэгдэл үлдэхгүй. Гэсэн хэдий ч хэрэв зээлийн болзошгүй эрсдэлд ороогүй байгаа бол худалдан авах гэрээ нь худалдан авагчийн зээл авах чадвараас хамаарна.
Эдгээр нь үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлагчтай гэрээсээ худалдан авах санал гаргахаас өмнө анхаарал хандуулах хэрэгтэй. Зарим худалдан авагчид зээлдүүлэгч нь худалдан авагчийн санхүүжилт авахад бэлэн байгаа тохиолдолд зээлийн болзошгүй эрсдлийг арилгах нь зүйтэй. Гэсэн хэдий ч зээлдэгч санаа зовж байгаа тохиолдолд зээлийн болзошгүй эрсдлийг арилгах нь зүйтэй байж болох юм. Зээлийн болзошгүй эрсдлүүд нь худалдагчтай ярьдаг. Сөрөг тал нь таны санал олон саналуудаас гадна, бусад худалдан авагчид зээлийн болзошгүй алдагдлыг арилгах эсвэл хугацааг богиносгох хүсэлтэй байгаа бөгөөд танд зээлийн болзошгүй эрсдэлийг бүрэн байлгахыг шаарддаг тул таны санал хүлээн авахгүй байж болно. Худалдагч танд хэцүү байдалд хүргэж болзошгүй асуудалтай гэж бодож болно.
Эдгээр хүнд хэцүү нөхцөлд зарим гэрээс нь зээлдүүлэгчийг гэр худалдан авах санал гаргахаасаа өмнө андеррайтераар дамжуулан файлыг баталгаажуулахыг хүснэ. Андеррайтерын батламжийг батлах нь эргэлзээний айдсыг арилгах, санал болгодог.
Элизабет Винилраub, BRE # 00697006 нь Калифорни мужийн Сакраменто хот дахь Lyon Real Estate дахь Broker-Associate компани юм.