Борлуулалтын субъект нь зээлийн таамаглал биш юм
Худалдан авах гэж юу вэ?
"Хийсэн худалдан авах" гэдэг нь одоо байгаа моргейжийн орон сууц худалдан авах гэсэн үг юм.
Энэ нь худалдагч нь одоогийн барьцаа хөрөнгөө төлөөгүй бөгөөд худалдан авагч төлбөрөө авдаг гэсэн үг юм. Одоогийн үл хөдлөх эд хөрөнгийн үлдэгдэл үлдэгдэл нь худалдан авагчийн худалдан авах үнийн нэг хэсэг байдлаар тооцогдоно.
Яагаад худалдан авагч орон сууц барьцаалсан гэрийг худалдаж авах вэ?
Үүсгэх худалдан авах үндсэн шалтгаан нь худалдагчийн одоогийн хүүний түвшинг авах явдал юм. Хэрэв одоогийн хүүний түвшин 7%, худалдагч нь 5% тогтмол хүүтэй бол 2% -ийн зөрүү нь худалдан авагчийн сарын төлбөрийг маш их хэмжээгээр ялгаж чадна.
- Ойролцоогоор 5% -ийн хүүтэй 200,000 $ ипотекийг сар тутамд $ 1,073.64 төлнө.
- Сард 7000 ам. Долларын үл хөдлөх хөрөнгө барьцаалсан 200,000 долларын үл хөдлөх хөрөнгийг сард 1,330,60 доллараар төлнө.
- Энэ нөхцөлд худалдан авагчид сарын хуримтлал нь жилд 256.96 ам.доллар буюу 3,083.52 ам.доллар байна.
Хоёрдахь шалтгаан: Худалдан авагчийн зээлийн тайланг худалдан авагчаас татгалзахаас бусад тохиолдолд худалдан авагчид гэрээсээ худалдан авах шаардлагагүй байдаг.
Хэрэв худалдагч хүсэж байгаа бол муу зээлээр худалдан авагч ч гэсэн гэрт нь худалдан авч болно.
Сонголтуудаас сэдэвчилсэн гурван төрөл
Борлуулсан субьект нь өмчлөгчийн санхүүжилтийг заавал хамруулахгүй байж болно. Худалдагч аливаа төрлийн санхүүжилтийг хариуцдаг эсэхээс үл хамааран худалдагч нь моргейжийн болон / эсвэл урьдчилгаа төлбөрийн хэмжээг худалдан авах үнээс зөрүүтэй эсэхээс хамаарна.
- Бэлэн мөнгөөр шууд худалдан авдаг: Хамгийн өргөн хэрэглэгддэг сэдэв бол худалдан авагч мөнгөөр төлсөн худалдан авалтын үнэ болон худалдагчийн одоогийн зээлийн үлдэгдлийн хоорондох ялгааг илэрхийлдэг. Жишээлбэл, хэрэв худалдагчийн одоогийн зээлийн үлдэгдэл $ 150,000 ба борлуулалтын үнэ $ 200,000 бол худалдан авагч нь $ 50,000-ийн худалдагчийг бэлэн мөнгөөр өгөх ёстой.
- Худалдагчийг шилжүүлэхэд хүргэх шууд зарчмууд: Худалдагч эсвэл өмчлөгчийн санхүүжилт гэж нэрлэгддэг худалдагч худалдан авагчид нь хамгийн түгээмэл хоёрдогч ипотекийн хэлбэртэй байдаг . Худалдагчийг буцаан авчрах нь газрын гэрээ эсвэл түрээсийн сонголт хийх хэрэгсэл байж болно.
Жишээлбэл, борлуулалтын үнэ $ 200,000 бол одоо байгаа зээлийн үлдэгдэл нь $ 150,000 бөгөөд худалдан авагч нь урьдчилгаа төлбөрийг $ 20,000 болгож, худалдагч нь үлдсэн үлдэгдэл $ 30,000-ыг тусад нь хүүний түвшинд, талуудын хооронд хэлэлцсэн нөхцөлөөр хийнэ. Худалдан авагч нь худалдагчийн зээлд нэг төлбөр төлөх болон худалдагч талд өөр өөр хүүгийн төлбөрийг тусад нь төлөхийг зөвшөөрч болно.
- Боохтой холбоотой : Эргэн тойронд нь худалдагч нь хүүгийн үлдэгдэлтэй тэнцэх хэмжээний мөнгө зээлдэгчийн хүүг дарангуйлдаг. Одоогийн байгаа ипотекийн зээлийн хүү 5% -ийн хүүтэй гэж ярьцгаая. Борлуулалтын үнэ $ 200,000 бөгөөд худалдан авагч 20,000 $ доошлоод байвал худалдагчийн шилжүүлэх зардал $ 180,000 болно. 6% -ийн ханшаар худалдагч нь $ 150,000 $ ба $ 30,000-ын үл хөдлөх хөрөнгийн барьцаанд 1% -ийг төлдөг. Худалдан авагч нь 180,000 долларыг 6% -ийг төлнө.
Зээл ба Зээлийн Сангийн хоорондох зөрүү
Гүйлгээ хийхдээ худалдагч болон худалдан авагч хоёулаа үл хөдлөх хөрөнгөө борлуулсан гэж хэлснээр одоогийн зээлдүүлэгчид хэлдэг бөгөөд худалдан авагч нь төлбөрийг одоо хийж байна. Худалдан авагч зээлийг авахын тулд банкны зөвшөөрөл авахгүй. Зээлдүүлэгчид зээл олголтыг хөнгөвчлөх тохиолдолд зээлийг түргэн шуурхай болгох эрх олгож буй зээл, итгэлцлийн үйл ажиллагаанд онцгойлон анхааруулсан.
Банкууд эдгээр зээлийг төлөх, шилжүүлснээр төлөх үү? Энэ нь хамааралтай. Зарим тохиолдолд зарим банкууд хэн нэг нь хэн нэгэн төлбөр төлж байгаадаа баяртай байдаг. Гэвч банкууд моргэйжийн болон итгэлцлийн хурдатгалын заалтаас шалтгаалан банкууд эрхээ эдэлдэг. Энэ нь худалдан авагчдад эрсдэлтэй нөхцөл байдлыг бий болгодог. Хэрэв банк худалдан авагч зээлээ эргуулж чадахгүй бол зээлээ барьцаалж болно.
Хэрэв худалдан авагч нь зээлийн таамаглалыг хийвэл худалдан авагч нь банкны зөвшөөрөлтэй зээлийг албан ёсоор хүлээж авдаг. Энэ нь худалдагчийн нэрийг зээлээс хассан гэсэн үг бөгөөд худалдан авагч нь зээл авахыг хүсч байгаа бөгөөд бусад аливаа худалдан авсан мөнгөний зээлтэй адилхан . Ерєнхийд нь, банкууд худалдан авагчаас зээлийн тєлєвлєгєє боловсруулахын тєлєє тєсєєлєх шимтгэл авдаг, гэхдээ ердийн зээл авах хураамжаас бага байна. FHA зээл нь зээлийн таамаглалыг зөвшөөрдөг боловч ихэнх уламжлалт зээл нь огт байдаггүй.