Худалдах үед гэр худалдан авах эрсдэл юу вэ?
Энэ нь доминотой холбоотой юм. Та Худалдан авагчийг худалдах боломжтой B. Худалдан авагч B-ийн худалдан авагчийн гэрийг худалдаж авна. Худалдан авагчийн B-ийн худалдан авалтын С-г худалдан авч болно. Худалдан авагчийн B-ийн гүйцэтгэлийг худалдан авдаг. Харин Худалдан авагч С Худалдан авагч D руу зарвал, та илүү их асуудалтай байж болно. Яагаад гэвэл худалдан авагч D-ийн нуранги бол бүхэл гинжин хэлхээ алддаг.
Ийм домен худалдах саналыг хүлээн зөвшөөрсөн худалдагч нь гүйлгээ хийх боломжтой арга замууд байгаа учраас худалдах нь зөвхөн нэг болзошгүй нөхцөл бүхий саналыг хүлээж авахаас илүү эрсдэлтэй байдаг. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн нөхцөл байдал, төрлүүд нь худалдан авагч нь худалдан авагчдад худалдан авалт хийх болзошгүй нөхцөл байдлын дор өөр гэрийг худалдан авахад зарах нь маш хэцүү болгодог. Худалдагч худалдан авагчдад худалдах, худалдах боломжгүй байж болзошгүй худалдан авагчдад зарах нь худалдагчийн сонгох гэж буй гуравдагч этгээдийн гүйцэтгэлээс хамааралтай байж болох борлуулах эсвэл борлуулах боломжгүй нөхцөл байдлын улмаас худалдагчтай тулгардаг.
Та аль сонголтыг сонгох вэ?
Цаашид Худалдааны болзошгүй гэрээ нь худалдагч нь тухайн худалдагчийн гэрийг зах зээл дээр байршуулж, нөөц худалдан авагчийг хайхад нээлттэй байдаг. Хойд Калифорнид энэ төрлийн статусыг Илчлэлийн заалтаар идэвхжүүлж болно. Энэ нь гол төлөв борлуулагч нь хүлээн зөвшөөрөгдсөн нөөц саналыг хүлээн авдаг гэж заасан kick-out заалтыг хэлдэг. Худалдагч одоогийн худалдан авагч 72 цагийн гэрчилгээний мэдэгдлийг хамгийн бага зардлаар зарах эсвэл гэрээг цуцлах эрхтэй болно.
Болзошгүй зардлыг яаж борлуулах вэ? Энэ нь аман болон гэрээний үүргээс хамаарна. Энэ нь худалдан авагчийн одоо байгаа гэрийг зарахгүйгээр шинэ гэрийг худалдан авах чадвартай болно гэсэн үг юм. Энэ нь мөн одоо байгаа гэр хаагдах бөгөөд хэрэв ямар нэг шалтгааны улмаас хаагдахгүй бол итгэл үнэмшилд урам зориг өгөх эрсдэлтэй байж магадгүй юм.
Гэрээнүүд нь ихэвчлэн зарим төрлийн итгэл үнэмшилтэй холбоотой үйл ажиллагаа, тодруулгыг агуулдаг. Энэ нь та худалдагчаас зохих мэдээллийг хасах боломжгүй гэсэн үг юм. Хэрвээ худалдан авагч мөнгө зарахын тулд гэр худалдаж авах хэрэгтэй бол энэ чухал баримтыг тодруулах ёстой. Худалдан авагч хамгийн их магадлалтай бол энэ тухай тодруулах үүрэг хүлээнэ. Гэсэн хэдий ч, тодруулга хийсний дараа худалдан авагч нь эрсдэл хүлээх хүсэлтэй байгаа тохиолдолд худалдагч нь худалдах боломжгүйгээр үнэгүй санал болгож болно.
Ердийн эрсдэл гэж юу вэ?
Эрсдэл гэдэг нь худалдан авагчийн гэр орон хаагдахгүй байгаа гэж хэлснээр гүйлгээг хаахгүй байхыг хуулийн этгээд хариуцах болно. Борлуулах боломжгүй бол худалдан авагчийн хувьд "үл хамаарах зүйл" нь үнэлгээ хийх, гэрээр үзлэг хийх эсвэл зээлийн болзошгүй нөхцөл байдлын хувьд болзошгүй тохиолдлоос өөр зүйл байхгүй. Энэ маневрыг авч үздэг худалдан авагчид хуулийн зөвлөгөө авах ёстой бөгөөд энэ зүйлд ч мөн үл хөдлөх хөрөнгийн агент дээр тулгуурлан зарж борлуулах боломжгүй нөхцөлд гэр худалдаж авах үндэс суурийг тавьдаггүй.
Санхүүгийн эрсдэл нь худалдан авагчийн хамгийн их мөнгө хадгалж байгаа , татан буугдсан, эсвэл бусад төрлийн нөхөн олговор юм. Миний туршлагаас харахад ихэвчлэн мөнгөний шимтгэлийн орд руу ирдэг - худалдан авагч нь цуцалсны дараа мөнгө олохыг хүссэн мөнгө буцаан авах эрхтэй байх уу?
Энэ бол урт удаан өгүүлэл. Хамгийн гол нь худалдан авагчид өөр худалдан авагчид зарах эрх чөлөөтэй байхыг хүсдэг үү эсвэл чин сэтгэлийн мөнгө хадгалахыг хүсч байна уу? Хэрвээ худалдан авагч хүссэн мөнгийг худалдахыг хүсч байгаа бол худалдагч түүнийг суллахыг хүсэхгүй бол, жишээ нь Калифорни дахь ихэнх Эскроу компаниуд талууд гүйлгээг цуцлах, маргааныг хадгалж үлдээх боломжийг олгоно. Гэсэн хэдий ч хоёр тал цуцлах ёстой.
Хэрэв нэг тал нь цуцлахаас татгалзвал, зөрчилдөөн тал бол худалдан авагч юм.
Тэрээр хоёр худалдан авагчтай нэг дор гэрээ хэлцэл хийж болохгүй, тиймээс худалдагч гэрээг цуцлах эрх зүйн арга хэмжээ авах шаардлагатай байж болно. Энэ тохиолдолд, энэ маргааныг шийдэх арга зам нь сайн шийдэгддэг бөгөөд худалдагч нь ихэвчлэн мөнгөний эх үүсвэрийг чөлөөлдөг. Энэ нь бидэнд эргэж ирэх асуултыг эргүүлэн авчирдаг: худалдан авагчийн эрсдэлийг эрсдэлд оруулдаг уу? Энэ бол худалдан авагчийн өмгөөлөгчийн хариулт гэсэн асуулт юм.
Элизабет Винилраub, BRE # 00697006 нь Калифорни мужийн Сакраменто хот дахь Lyon Real Estate дахь Broker-Associate компани юм.