Гэрийн худалдан авагчдад хамгийн чухал нь илүү өндөр үнэтэй орон сууц худалдаж авах боломж олгодог.
Та ипотекийн зах зээлд санаа зовохгүй байж болох ч хэрвээ та өндөр үнэтэй байшин худалдаж авдаг бөгөөд бага хэмжээний төлбөрийн чадваргүй бол зээл авах хамгийн сайн сонголт байж болно. Магадгүй та үл нийцэх зээлээр илүү сайн хүү авч болно.
Jumbo-хэмжээтэй орон сууцны зээл
Жумбо зээл нь их хэмжээний зээлийн үлдэгдэлээс нэрээ авчээ. АНУ-ын зээлийн хамгийн том хэсэг болох зээлүүд нь ГЕН-ийн тогтоосон удирдамжид нийцсэн зээл юм. 2017 оны зээлийн дүн нь улсын ихэнх хэсэгт 424,100 ам.доллараар хязгаарлагдаж, зээлдэгчийн мэргэжил дээшлүүлэх нэмэлт дүрэмтэй байдаг. Зарим өндөр өртөгтэй газруудад орон сууцны зах зээлийн хувьд зээлийн хязгаар нь илүү өндөр байна. Жишээ нь, Лос Анжелес хотод 2017 оны хязгаар нь $ 636,150 байна.
Хэрэв та өөрийн талбайд зээлийн хязгаараас илүү зээл авахыг хүсч байгаа бол та зээл авахын тулд зээл авах эсвэл өөр бүтээлч аргыг ашиглах хэрэгтэй болно.
Jumbo Lenders
Банкууд болон хувийн хэвшлийн хөрөнгө оруулагчид зээл олгодог.
Зээлдүүлэгчид нь ГЕН-т зээлээ борлуулах зорилгогүй учраас зээлдүүлэгчид өөрсдийн зөвшөөрлийн шалгуурыг боловсруулж болно. Зээлдүүлэгч бүр өвөрмөц зорилго, санаа тавьдаг тул янз бүрийн зээлийн хөтөлбөр өөр өөр байдаг. Энэ нь янз бүрийн зээлдүүлэгчдээс худалдан авахад чухал ач холбогдолтой бөгөөд үнэ, батлах шалгуурууд нь янз бүр байж болно гэсэн үг юм.
Өөрийн санхүүгийн нөхцөл байдал болон таны худалдаж авсан эд хөрөнгөд тохирсон зээлдүүлэгч хайж олох. Жишээлбэл, зарим зээлдүүлэгчид хоёр дахь орон сууцны зээл авахад илүү хялбар, хүндрэлтэй байдаг.
Jumbo ипотекийн зээлд хамрагдах боломжтой
Ямар нэгэн зээлийн хувьд та батлах шалгуурыг хангах ёстой бөгөөд зээл авах нь зээл авахаас илүү хүндрэлтэй байдаг. Зээлийн хэмжээ илүү өндөр байдаг тул зээл олгогчдын эрсдэл нэмэгдэж байгаатай холбоотойгоор зээлдүүлэгчид илүү их сонголттой байдаг.
Зээлийн түүх: Та зээл авахыг зөвшөөрөхийн тулд сайн зээл авах хэрэгтэй болно. ФАКО- оос 700-аас дээш оноо авах нь ихэнх худалдан авагчдад хамгийн бага байх боловч бусад хүчин зүйлс нь бага оноо авахыг шаарддаг.
Урьдчилгаа төлбөр: Jumbo ипотекийн зээл нь 20% ба түүнээс дээш төлбөрийг шаарддаг . Гэсэн хэдий ч, зарим арилжааны банкууд төлбөрийн хэмжээг ойролцоогоор 10 хувьтай, зарим нь бага ч гэсэн шаардлага тавьдаг. Урьдчилгаа төлбөртэй бага хүүтэй зээл авахын тулд танд сайн зээл, хүчтэй орлого, нөөц ихтэй хөрөнгө шаардлагатай болно. Ихэнх зээлдүүлэгчид зээлийн хэмжээ өсөхийн хэрээр төлбөрийн хэрэгцээ буурч байна.
Орлого ба хөрөнгө: Эдгээр томоохон зээлүүдийн хувьд зээлдүүлэгч нь таны худалдаж авсан өмч хөрөнгийг төлөх хангалттай орлого, хөрөнгөтэй болохыг нотлох бичиг баримт шаарддаг.
Тогтмол орлого нь хамгийн сайн. Хувиараа хөдөлмөр эрхэлдэг хүмүүс татварын бичиг баримт, бизнесийн талаархи нэмэлт мэдээлэл хэрэгтэй бөгөөд цалин хөлс авдаг хүмүүс W2 маягт хэрэгтэй. Зээлдүүлэгчид нөөц хөрөнгөө зургаан сараас 12 сар хүртэлх хугацаанд төлөх боломжтой байхыг хүсч байна.
Орлогын єртєг: Зээл авахдаа єртєг багатай єрхийн орлогын харьцаа бага байдаг. Зээлдүүлэгчид 43% -ийг зорилтот түвшинд хэрэглэдэг боловч энэ тоо нь чулуугаар хийгдээгүй байдаг. Ялангуяа томоохон хөрөнгөтэй бол зээлдүүлэгчид орлогын тооцооны нэг хэсэг болгон эдгээр хөрөнгө (эсвэл тэдгээрийн орлого) -ийг авч үзнэ.
Жумбо зээл нь зээлдэгчдийг "сунгах" -д зориулж хийгдээгүй бөгөөд тэдний худалдан авах чадварыг бодвол илүү их байшин худалдаж авдаг. Үүний оронд тэд санхүүгийн дундаас илүү өндөр үнэтэй орон сууц худалдан авахад санхүүгийн хувьд найдвартай байх болно.
Юу төлж байна
Хүүгийн хураамж: Түүхээс харахад, төрөл бүрийн зээл нь зээлийн хүүг бодвол илүү өндөр хүүтэй байдаг.
Зээлийн хэмжээ нэмэгдэх тусам эрсдэл өндөр байдаг. Нэмж хэлэхэд, нэг удаагийн зээлдэгчийг эмзэг бїлгийн ангилалд багтаахгїй байх нь хєдєлмєр их шаарддаг. Гэсэн хэдий ч ипотекийн хямралаас хойш зээлдэгчдийн хувьд зээлдэгч нь эрсдэл багатай зээлдэгч байж болох бөгөөд тэд ашигтай үйлчлүүлэгч байж болно. Үүний үр дүнд өчүүхэн ипотекийн зээлийн хувь хэмжээ нь зээлтэй харьцах түвшингээс доогуур байж болно. Гэсэн хэдий ч өрийн хэмжээ бүхий зээлийн үлдэгдэл нь өндөр хүүтэй жижиг зээлтэй хүнээс илүү хүүгийн зардлыг илүү хялбар төлж болно.
Жумбо зээл нь тогтмол буюу хувьсах хүүтэй байдаг.
Хаалтын зардал: Jumbo-ийн зээлийн хаалтын зардал нь бусад гэрийн зээл адил юм. Тухайлбал тусгайлсан шинж чанар эсвэл өндөр долларын худалдан авалтаас болж үнэлгээний хураамж өндөр байж болно. Зарим тохиолдолд танд зээлийн үнэлгээний хоёр үнэлгээг хийх шаардлагатай болно.
Ипотекийн даатгал: Зээлдэгч зээлээ төлөхгүй байх үед моргейжийн зээлийг зээлдэгчдэд хамгаалдаг. Зээл, засгийн газрын хөтөлбөрүүдтэй уялдуулах нь ихэвчлэн бага хэмжээний төлбөр хийхдээ зээлийг худалдан авахыг зээлдэгчээс шаарддаг. Гэтэл зээл нь өөр өөр байдаг. Зээлдэгчийн хувийн үл хөдлөх хөрөнгийн даатгал (PMI) -ийг төлбөрийн бус зээлээр төлөх шаардлагатай эсэх нь зээлдэгчдэд хүртэл байх ёстой бөгөөд зарим нь УМХ-ээр 20-иос доошгүй хувийг зөвшөөрдөг.
Jumbo Loans-ийн хувилбарууд
Жумбо зээл нь үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дээр тансаг зэрэглэлийн орон сууц эсвэл үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авах цорын ганц зам биш юм. Хэрэв та энэ зээлийг авах сонирхолгүй байгаа бол, эсвэл зээл авахыг зөвшөөрсөн тохиолдолд өөр арга барилтай байж болно.
Piggyback зээл: Томоохон зээлийн оронд жижиг зээлийн багцыг ашиглаж болно. Эдгээр стратегиуд нь моргейжийн хямралаас хойш эргэн ирлээ. Гэхдээ 2008 оны урьдчилсан төлбөрийн зээлээс ялгаатай нь та зээлээ эргүүлэн төлөх чадвартай гэдгээ нотлох хэрэгтэй болно.
- 80/20 зээл: 80/20 piggyback зээлээр та үл хөдлөх хөрөнгийн худалдан авах үнийн 80% -ийг "анхны" орон сууцны зээл авах болно. Та 80 хувийн зээл авах (LTV) харьцаатай учраас та ЭМД-ийг төлөхөөс зайлсхийх хэрэгтэй. Хоёр дахь ипотекийн зээл нь үлдсэн 20 хувийг худалдан авах үнийг хамрах болно.
- 80/10/10: 80/10/10 аргыг хэрэглэснээр 80 хувийн LTV дээр анхны зээл авах болно. Гэсэн хэдий ч та мөн 10 хувийн урьдчилгаа төлбөрийг төлөх болно, хоёр дахь ипотекийн зээлийг зөвхөн 10 хувийн зээлдүүлэх болно.
Пигмогын зээл нь PMI-ийг төлөх асуудлыг шийддэг, гэхдээ та их хэмжээний мөнгө зээлж байна. Зөвшөөрөхийн тулд танд өндөр оноо авах хэрэгтэй. Гэхдээ та өндөр 600 оноотой FICO оноо авах боломжтой. Хоёрдахь орон сууцны зээлийн хүүгийн түвшин эхний үл хөдлөх хөрөнгийн ханшаас өндөр байх хандлагатай тул зээлийн стратеги нь таны зээлийн зардал илүү өндөр байх болно. Эдгээр зардлыг зээлийн тооцоолуур буюу хорогдуулалтын хүснэгтийг ашиглан бусад сонголтуудтай харьцуулна уу.
Зарим piggyback зохицуулалтууд нь бөмбөлөгүүдийг ашигладаг гэдгийг анхаарах хэрэгтэй. Жишээлбэл, та 15 жилийн дотор нэг буюу хоёр зээл эсвэл дахин санхүүжилтийг төлөх шаардлагатай байж болно.
Хязгаарлалтыг шалгаж баталгаажуулах : Ажиллах хугацаанаасаа емне емне барьцаалсан зээлийг худалдаж авахаасаа емне емне еерсдийгее унэлэх хэрэгтэй. Jumbo зээл нь заавал муу биш, та илүү сайн хүүтэй байж болно. Гэсэн хэдий ч зээл эсвэл Засгийн газрын хөтөлбөрүүдийг нийцүүлэх нь танд илүү тохиромжтой байж болох юм. Хэрэв та өндөр өртөгтэй газарт байгаа бол та ихэнхдээ "стандарт" хэмжээнээс илүү их мөнгө зээлж болно. Зарим хүмүүс "jumbo" гэдэг нэр томъёог өндөр өртөгтэй газруудад тохирох зээлийг ашигладаг тул өөрийн сонголтыг хэлэлцэх үед тодруулга авахыг хүсч байна.
Урьдчилан төлбөрөө төлөх нь: Ипотекийн зээлийг ашиглахаас зайлсхийх энгийн арга бол илүү бага төлбөр хийх явдал юм. Зээлийн хэмжээгээ орон нутгийн зээлийн хязгаараас доогуур түвшинд хүргэх хангалттай хэмжээний зээл авах хэрэгтэй. Үүнийг хийснээр та илүү олон сонголттой болох бөгөөд бага хэмжээний зээлийн үлдэгдэлтэй хүүг бага хүү төлнө. Долларын хэмжээ өсөхийн хэрээр их хэмжээний бэлэн мөнгө босгох нь илүү хялбар байдаг. Гэхдээ хэрэв та бэлэн байгаа бол энэ нь сонирхолтой сонголт байж болох юм.