Уншигч та: Бид хэтэрхий удаан хүлээж аваад хүлээж авахгүй гэж сонссон тул богино борлуулалт худалдаж авахаас хол байна. Харин одоо бид бүх сайн үнэ нь богино борлуулалттай байх болно гэж бодож байна. Бид богино хэмжээний худалдах саналыг санал болгох хэрэгтэй гэж бодож байна. Гэхдээ бид хаанаас эхлэхээ мэдэхгүй байна. Хэдэн санал өгөх вэ? Зарим нь явахгүй бол бид олон санал саналаа өгөхгүй байх ёстой юу? Богино жагсаалтыг худалдаж авахын тулд жагсаалтын дагуу хэдийг нь худалдаж авах вэ? "
Хариу: Борлуулах богино хугацааны үнийг худалдан авагчдад ихээр эргэлздэг. Та асуултандаа ганцаараа биш. Богино борлуулагч худалдан авагчид тэдгээр хүмүүс болон тэдний төлөөлөгчид сохрыг удирддаг сохор шиг удирддаг гэж боддог. Яагаад гэвэл богино борлуулалт маш олон байдаг. Бүх богино борлуулалт ойрын үед биш гэдгийг та зөвөөр хэлмээр байна.
Борлуулалтын үнийн жагсаалт
Борлуулалтын хамгийн том асуулт бол үнэ. Үнийн санал нь хэр үнэтэй вэ? Эхлэхийн тулд, худалдагч нь богино хугацаанд борлуулах шаардлагагүй бол үнийн жагсаалт нь хамаарахгүй. Яагаад гэвэл богино худалдаалах шаардлагагүй худалдаалагчид богино хугацааны борлуулалтаас татгалзаж болно. Энэ тохиолдолд зах зээл дээрх үнийг төлөхөд бэлэн байсан ч гэсэн богино хэмжээний зээлийг богино хугацаанд борлуулахыг зөвшөөрөхгүй.
Богино борлуулалтын жагсаалтын үнэ дээр малгайг чинь өлгөх боломжгүй. Жагсаалтын үнэ нь худалдаж авах гэрээнд гарын үсэг зурахын тулд худалдагчийг авахад хэр их зүйл шаардагдахыг хэлж байгаа бөгөөд заримдаа үүнийг хийхгүй байх болно.
Жишээ нь, миний MLS-д худалдааны жагсаалт нь худалдагч үнийн жагсаалтыг хүлээн авахгүй тохиолдолд худалдан авагчийн төлөөлөгчдөд хэлэх шаардлагатай байдаг. Гэхдээ бүх MLS компаниуд үүнийг ил болгохыг шаарддаггүй.
Жагсаалтын үнэ хэтэрхий бага байвал банк богино хугацаанд татгалзах болно. Үүнээс гадна жагсаалтыг бага үнээр худалдах агент болон худалдагчийн хэрэглэж буй стратеги нь богино хугацааны борлуулалтаас олон саналыг татахад чиглэгддэг.
Товчоор хэлбэл богино худалдах үнийн жагсаалт нь юу ч биш гэсэн үг.
Богино хугацааны борлуулалтын үнийн саналыг хэрхэн тооцох вэ
Та АДБ-ын төлөөлөгч шиг сэтгэгдэл төрүүлэх хэрэгтэй болно. Богино хэмжээний хэд хэдэн төрлийн төрлөөс бусад банкууд ерөнхийдөө үнэлгээг хийдэггүй. Энэ нь чиний царайг нуухын тулд хамараа таслахтай адил боловч банкууд багахан мөнгө хэмнэхийг хүсдэг. Мөн үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний эздийн мэдлэг, туршлагад хангалттай итгэдэггүй. Тэд ямар ч дулаан байшинг гэртээ үнэлдэг гэж боддог бөгөөд энэ таамаглал нь буруу юм.
Хэрэв банкууд богино хугацааны жагсаалт борлуулдаг агентууд итгэдэг байсан бол энэ нь тийм ч асуудалгүй байсан. Богино борлуулалтын бүртгэлийн агент нь банк бус харин худалдагчийг төлөөлдөг. Борлуулалтын богино хугацааны жагсаалт гаргагч нь тэрхүү гэрийг хурдан зарахыг хүсдэг. Богино борлуулалтын агент нь зах зээлийн үнэ нь хамар дээр байж болох юм, эсвэл энэ нь мэхлэгдэхгүй байж болох юм.
Тиймээс богино хугацаат арилжааны банк BPO агентийг хөлсөлж, BPO-г үйлдвэрлэхэд 100 доллараас бага төлбөр төлөх болно. Энэ төлөөлөгч орон нутгийн төлөөлөгч байж болно эсвэл агент тухайн талбайгаас гадуур байж болно. Энэ нь зургуудын аз юм. Гэвч олон АДБ-ын агентууд субъектуудын өмч хөрөнгийн 1/2 миль радиус дотор зарагдсан харьцуулсан борлуулалтыг харна.
Тэд ижил төстэй квадратын бичлэг, насыг харьцуулах болно. Та мөн адил зүйлийг хийж болно.
Борлуулалтыг санал болгодог янз бүрийн төрлүүд
Зах зээлийн үнэ цэнэийг тооцоолох хэд хэдэн арга байдаг боловч АДБ-ын төлөөлөгч бүр агентийг ашиглах бүх арга хэрэгслийг ашигладаггүй. АДБ-ын агент нь субьектийн үл хөдлөх хөрөнгөнд хамгийн ойрхон борлуулсан сүүлийн 3 сарын хугацааг харгалзаж үздэг. Агент нь байршил, нөхцөл байдал, өвөрмөц хүчин зүйлүүд, мөн идэвхтэй болон хүлээгдэж буй жагсаалтын үнэ хямдардаг зэрэг хандлагыг үл тоомсорлож болно.
Борлуулалтын богино хугацааны үнийн янз бүрийн төрлүүд, яагаад тэд ялгаатай байна вэ:
- Богино борлуулалтын үнийн жагсаалт. Энэ нь үнийн агент бөгөөд худалдагчийн тохиролцсон үнэ юм. Энэ нь саналыг татахад ашиглагддаг. Энэ нь өндөр байж болно; Энэ нь бага байж болно; Энэ нь мөнгө дээр байж болно.
- BPO агент богино худалдах үнэ. Энэ үнэ нь ихэвчлэн статистикийн хувьд тооцогддог боловч дотоод шалгалтгүйгээр үндсэндээ үнэ цэнэтэй байдаггүй. Интернетийн шалгалттай байсан ч БОПО-ийн үнийг байнга барьдаггүй, гол төлөв агент нь хөршид ажиллахгүй байж болно. Гэхдээ энэ нь богино хугацааны арилжааны банк хүлээн зөвшөөрөх үнэ юм.
- Орон нутгийн худалдан авагчийн үнэ цэнийн талаархи санал бодлоо илэрхийлнэ. Хөршийн мэргэжилтэн нь зах зээлийн үнэ цэнийг шударгаар үнэлэх хоёр дахь хамгийн сайн бооцоо юм. Энэ агент нь тэрхүү хөршийн гэр худалдан авах түүх, чиг хандлагыг мэднэ. Хэрэв энэ үнэ нь АДБОҮ-ний үнээс өндөр байвал энэ үнээс доогуур үнийг санал болгох эсэх нь гэртээ хэр зэрэг хүсч байгаагаа, өрсөлдөөнт саналуудтай тулгарч байгаа эсэхээс хамаарна.
- Зах зээлийн үнэлэмжийг орон нутгийн үнэлгээчдийн санал. Үнэлгээ дунджаар 300 ам.доллараас 500 ам.доллар хүртэл үнэтэй байх боловч энэ хөрш дэх туршлагатай үнэлгээний гэрчилгээ бүхий мэргэжлийн үнэлгээчид үнэ цэнийн талаархи бодитой дүгнэлт гаргах ёстой. Гэсэн хэдий ч, энэ нь зөвхөн нэг хүний санал юм.
- Худалдан авагчийн зээлдүүлэгчийн богино хугацааны борлуулалтын үнэлгээ. Энэ төрлийн үнэлгээг үнэлгээний сангаар хийдэг бөгөөд үнэлгээний ажилтан туршлагатай байж магадгүй бөгөөд хөрш зэргийг мэдэхгүй байж болно. HVCC-ийн улмаас үүссэн гомдлын ачаар энэ нь зах зээлийн үнэ цэнийг баталгаажуулахгүй байх саналыг баталгаажуулах үнэлэлт юм.
Товчоор хэлбэл, богино хугацааны борлуулалтын саналыг үнэлэх арга нь BPO-ийн үнэ цэнийн талаархи санал бодолд тулгуурлан хэр их хүсч байгааг мэдэх явдал юм. Таны санал болгож буй үнэ нь зохистой байх ёстой. Банк нь борлуулалтын зөвшөөрлийг богино хугацаанд хүлээж авах хөнгөлөлтийг зөвшөөрч эсвэл зөвшөөрч болохгүй. Гэхдээ таны санал болгож буй үнэ, эсвэл АДБ-ын төлөөлөгчийн үнэ нь зах зээлийн үнэ цэнэд үндэслэлгүй байж болохыг санаарай. Таны төлөх дүн болон зах зээлийн үнэ цэнэ нь хоёр өөр зүйл байж болно.
Хэрэв санал болгож буй үнэ хэтэрхий бага байгаа бол банкнаас эсрэг санал ирүүлэхэд өөрийгөө бэлтгэ.
Олон худалдан авалтын санал асуулгын талаар асуултанд хариулах. Та өөрийн өмгөөлөгчидтэй тулгарч буй бэрхшээл, хуулийн асуудлуудаас шалтгаалан олон саналуудыг богино хугацаанд борлуулахын тулд та бүхнийг худалдан авах чадваргүй болох талаар ярих хэрэгтэй. Ерөнхийдөө ёс зүйтэй төлөөлөгчид уг саналыг тухайн худалдан авагч мэдэгдээгүй тохиолдолд ийм практикийг урхинд оруулахгүй.
Элизабет Вейтраub, КАЛЕС-ийн дугаар 00697006 бичиж байх үедээ Калифорни мужийн Сакраменто дахь Лионегийн үл хөдлөх хөрөнгийн Broker-Associate байгууллага юм.