Асуулт: Хамгийн сайн борлуулалттай санал гэж юу вэ?
Нэгэн уншигчдаас: "Манай хотод зах зээл яг одоо яг л галзуурч байна. Гэрээ худалдаж авахад маш их хэцүү байдаг. Яагаад гэвэл шинэ байшинд зарж борлуулах гэж байгаа юм байхгүй л дээ. Хөршөөсөө зах зээл дээрээ гэртээ тавигдсан нь дараагийн долоо хоногт богино хугацаанд худалдаалагдаж байгаа гэж би сонсож байна.Энэ хөрш нь худалдан авагчийг сонгох болно гэж бид хэлж байна. Бид сонгож авсан худалдан авагчид гэдгээ яаж батлах вэ? Хамгийн богино борлуулалтын санал бичихэд бид юу хийх хэрэгтэй вэ? "
Хариулт: Танай асуултад хариулах олон давуу талтай байдаг. Эхлэхийн тулд санал болгож буй хүч чадлын талаарх ойлголт нь агентаас төлөөлөгч хүртэл харилцан адилгүй байдаг. Хамгийн найдвартай зүйл бол таны хөрш туршлагатай богино хугацааны агентийг ажиллуулдаг явдал юм. Хэрэв төлөөлөгч богино борлуулалтын туршлагагүй бол богино борлуулалтыг зөвшөөрч болно.
Таны жагсаалтанд хоёр дахь нь таны богино хугацааны худалдан авагчийн төлөөлөгчийг ажиллуулах явдал юм. Заримдаа худалдан авагч нь жагсаалт гаргагчийг төлөөлөх ёстой гэж боддог алдаа гаргадаг боловч хоёр агентлаг нь богино хэмжээний борлуулалт эсвэл тогтмол борлуулалттай эсэхээс хамаарч хоёр агентлаг байдаг. Миний мэргэжлийн үзэл бодол бол та давхар агентлагаас зайлсхийж, ашиг сонирхлын зөрчлөөс зайлсхийж, зөвхөн таныг төлөөлөх төлөөлөгчөөр ажилд авах ёстой. Үүнээс гадна олон банк хоёр агентлагт давхар шимтгэл төлдөггүй.
Эцэст нь, жагсагч агент худалдан авагчийг сонгоход үнэхээр хариуцлага хүлээхгүй. Худалдан авагчийг сонгох нь худалдагчийн борлуулалт богино хугацаанд худалдагдсан цөөн хэдэн баяр хөөрийн нэг юм.
Зарим худалдаачид богино хугацааны борлуулалтыг хийхийг уриалж байгаа юм. Мэдээж хэрэг, жагсагч агент орцтой бөгөөд худалдагчийг сонгоход тусалж чадна, гэхдээ эцэст нь худалдагчийн гэрээс шалтгаалж борлуулагчийн шийдвэр юм.
Хамгийн сайн борлуулалтыг санал болгож байна уу?
Худалдагч 3 санал хүлээн авсан гэж төсөөлөөд үз дээ.
Бүх саналууд ижил үнэтэй байдаг. Аль санал нь худалдагчийн сонгох хамгийн шилдэг санал юм бэ? Хэн хамгийн сайн худалдан авагч болох вэ? Хэрэв жагсаалтыг борлуулагч, борлуулагч нь ихэнх талууд богино борлуулалттай адил бол тэд хамгийн сайн худалдан авагчийн хэн болохыг мэддэг. Хамгийн сайн худалдан авагч нь эдгээр 3 онцлог шинж чанартай байх болно:
- Борлуулалтын баталгааг хүлээх болно
- Худалдан авагч эцсийн үнийг төлөх болно
- Худалдаж авах чадвартай худалдан авагч
Хамгийн сайн худалдах саналыг санал болгох үнийн жагсаалтад санал болгох уу?
Худалдан авагч нь богинохон хугацаанд богино хугацаанд борлуулалт хийхийг хүлээхээс нааш санал санал болгохгүй. Ихэнх тохиолдолд, санал нь үнийн жагсаалтаас хэтэрсэн эсэх нь үнэхээр чухал биш юм. Эцсийн эцэст борлуулалтын орлого нь худалдагчийн халаасанд орохгүй. Бүх орлогыг хэд хэдэн үл хамаарах зүйлүүд нь богино хугацааны арилжааны банк руу явдаг. Тиймээс худалдагч нь татвар ногдуулахаас бусад тохиолдолд хамгийн өндөр үнэтэй саналыг сонгох сонирхол бага байдаг.
Зөвхөн үнэ дээр үндэслэн богино хугацааны борлуулалтын саналыг сонгох нь ухаалаг бус байдаг. Хамгийн өндөр саналыг хүлээж авахаас илүүтэйгээр илүү өндөр санал нь зах зээлийн үнэ цэнээс давсан тохиолдолд илүү их шалтгаан байна:
- Заримдаа хамгийн өндөр үнийг бичдэг худалдан авагчид борлуулалтын зөвшөөрлийг хүлээж авахыг эрмэлздэг боловч хөрөнгийг "уях" хүсдэг. Эдгээр төрлийн худалдан авагчид нь нэг гүйлгээнд ховорхон байдаг боловч оронд нь "талбар тоглохыг" илүүд үздэг. Борлуулалтыг зөвшөөрсөний дараа тэд худалдан авах илүү сайн байшин олсон тул тэд танаас цуцлах болно.
- Зах зээлийн үнэлгээнээс хэтэрсэн санал дүгнэлт нь магадгүй бага үнэлгээг бий болгоно. Бага үнэлгээ нь богино хугацааны борлуулалтыг цуцлахад хүргэж болно. Ялангуяа худалдан авагч нь санал болгож буй үнэ, үнэлэгдсэн үнэ цэнийн хоорондын зөрүүг арилгахад зориулж санхүүжилтгүй бол.
- Хэт зах зээлийн худалдан авагч хаах боломжгүй бол дараагийн санал нь өндөр байх ёсгүй бөгөөд энэ нь банкнаас татгалзах шалтгаан болно . Банкны хүлээлтийг хэт өндөр байлгаж, боломжийн үнээр санал болгож буй хоёр дахь худалдан авагчтай уулзах боломжгүй юм.
Бэлэн мөнгө хамгийн сайн борлуулалт санал болгодог уу?
Бэлэн мөнгөтэй холбоотой гол асуудал нь ихэвчлэн бэлэн мөнгө худалдан авагчид байдаг. Бэлэн мөнгө худалдан авагчид тэд усан дээр алхаж, ертөнцийг захирдаг гэж боддог байж магадгүй. Тэдгээр нь тэдний зам эсвэл хурдны зам байж болох юм. Энэ нь нөхцөл байдлыг баталгаажуулж байх үед уян хатан, уян хатан биш байж болно гэсэн үг юм.
Нөгөөтэйгүүр, бэлэн мөнгөний богино хугацааны саналыг үнэлэх шаардлагагүй.
Үнэлгээ гэж ямар ч санхүүжилтийн нөхцөл байхгүй бөгөөд богино хугацаанд батлагдсаны дараа үнийн санал зөрөлдөхгүй. Гэхдээ богино хугацааны бэлэн мөнгө худалдан авагч нь үндэслэлгүй шаардлага тавихгүй байж болно гэдгийг баталгаажуулахгүй. Ихэнх богино борлуулалт "нөхцөл байдал" -аар зарагддаг. Худалдан авах ажиллагааг шалгаж үзээд худалдан авагчид засвар хийх шаардлагатайг олж мэдвэл худалдан авагч уг засварыг хүсэлт гаргаагүй тохиолдолд хаахаас татгалзаж болно. Алга болохгүй Банкууд богино хугацаанд борлуулалт хийхэд ховор байдаг.
Элизабет Вейтраub, КАЛЕС-ийн дугаар 00697006 бичиж байх үедээ Калифорни мужийн Сакраменто дахь Лионегийн үл хөдлөх хөрөнгийн Broker-Associate байгууллага юм.