Асуулт: Гэрийн үнэлгээний дүрэм Миний гэрийг үнэлэхэд нөлөөлнө үү?
Уншигч та: "Би үнэхээр андуурч байна, шинэ дүрмүүд нь үнэлэлт дүгнэлт өгдөг гэж сонссон, гэхдээ онлайнаар олдож байгаа зүйл бол зээлийн хүүгийн талаар гомдоллож байгаа залуус юм. Ирэх долоо хоногт гэрийг нь зарж байна. Гэрийн үнэлгээний код нь манай гэрийг үнэлэхэд нөлөөлөх үү? "
Хариулт: Үнэлгээний талаар та төөрөгдөлд ганцаараа биш. Гадаргуу дээр, Нүүрний үнэлгээний ёс зүйн дүрэм, HVCC гэж нэрлэгддэг, сайн санагдаж байна. Шинэчилсэн үнэлгээний процесс нь олон гэр бүлийн хүмүүст нөлөөлдөг. Үгүй ээ, энэ нь таны гэрт бага үнэлэлт өгч магадгүй юм.
Нью-Йорк муж улсын прокурор Эндрю Куомо 2007 онд eAppraisalIT болон түүний эцэг, АНУ-ын эсрэг АНУ-ын Вашингтон Мюлюхэмийн эсрэг шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан нь үнэлгээчдийг дарамт үнэлэх гэж нэрлэжээ.
АНУ-д гэр орон сууцны ипотекийн зээлийн хамгийн том худалдан авагч болох Fannie Mae, Freddie Mac нар гэр бүлийн үнэлгээний кодыг батлахаар сонгогдсон. Fannie Mae эсвэл Freddie Mac-д моргейжийн борлуулсан бүх ердийн зээлдүүлэгчид Гэрийн үнэлэмжийн дүрмийг дагаж мөрдөх ёстой. Энэ нь 2010 оны 2-р сарын 15-наас хойшхи FHA зээлүүдэд нөлөөлж, үйл явц нь байнга шинэчлэгдэж байдаг.
Гэрийн үнэлгээний журам гэж юу вэ?
HVCC-ийн дүрэм журмаар Fannie Mae болон Freddie Mac нарт хоёрдогч зах зээл дээр ердийн зээлийг худалддаг хувь хүн, банкууд болон ипотекийн зуучлагч нар өөрсдийн үнэлгээчдийг сонгох боломжгүй юм. Үнэлгээний менежментийн компани үнэлэгчийн үнэлгээнээс үнэлгээг авахын тулд үнэлэгчийг гаргаж өгөх ёстой.
HVCC дүрмүүд нь зээлийн байгууллага, үнэлгээний хоорондох хуйвалдааныг зогсоох зорилготой юм. Гэсэн хэдий ч, Үнэлэх Гэрчилгээний Үнэлэмжийн дүрмийн дагуу үл хөдлөх хөрөнгийн бизнесийн мэргэжилтнүүдийн үзэж байгаагаар дахин санхүүжилт хийжээ.
Үнэлгээний зах зээлийн багахан хэсгийг бүрдүүлсэн инфляцын үнэт зүйлсийг сааруулах оролдлого хийхэд HVCC анх шүүмжлэгчдийн зүгээс эмх замбараагүй байдал үүсгэж, олон тооны уламжлалт зээлдэгчид зориулсан үнэлгээний процессыг гутаан доромжилж байв. Өнөөдөр илүү сайн байна.
Гэрийн үнэлэмжийн ёс зүйн дүрэм нь буруу юу?
Сакраменто зах дээр юу тохиолдсоныг би танд хэлж чадна. Миний итгэж байгаагаар бараг бүх үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд итгэж байна.
- Орон нутгаас гадуур үнэлгээ авсан хүмүүс үнэлгээг гүйцэтгэж байна.
Миний Sacramento худалдан авагчид Сакраментогоос 45 минутын зайд байрлах Stockton-ыг үнэлдэг. Үнэлгээчид амьдардаггүй, ажилладаггүй хотод үнэлгээ хийдэг. Невада мужийн Лас Вегасоос өөр нэг үнэлгээ авсан байна. Үнэлгээч тухайн газар нутагт ажиллах зөвшөөрөлтэй бол тэрхүү хөрш зэргэлдээ, туршлагагүй ч байж болно.
- Туршлага багатай үнэлгээний ажилтнууд үнэлгээний ажлыг гүйцэтгэдэг.
Үнэлгээчид бүх лицензтэй үнэлгээчдийн сангаас санамсаргүйгээр сонгосон учир зээлдэгч нь шинэ үнэлэгчтэй болох боломжтой. Калифорнид үнэлгээ хийхийн тулд 1 сая хүртэлх долларын үнэ цэнэтэй нэг гэр бүлийн үнэлэмжийг авахын тулд оршин суух зөвшөөрөл авч болно. Калифорни мужийн Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний албаны мэдээлснээр шаардлага нь 150 цагийн боловсрол, 12 сарын хугацаанд ажил дээр 2,000 цаг байна.
- Туршлагатай үнэлгээчид бизнесээс гардаг.
Туршлагатай үнэлгээчдийн талаархи зүйл бол тэд үнэлэхийг хүссэн хөршийнхөө гэрт амьдарч байсан байх магадлалтай юм. Тэд физик хилийн нэг тал дахь байшин яагаад нөгөө талд байрлах байшингаас илүү үнэ цэнэтэй зах зээлтэй байж болохыг тэд мэддэг. Тэд дахин давтагдах бизнест тооцдог. Бизнесийн эх үүсвэр нь хатаж дуусахад тэд ямар ч ажил эрхэлдэггүй бөгөөд тэдний мэдлэг нь үнэ цэнэгүй юм.
- Гомдол хэтэрхий муу үед гадны ажил гүйлгээ буурч болно.
Хөрш зэргийг мэдэхгүй эсвэл туршлага багатай үнэлгээний хүмүүс үнэлгээг дутуу үнэлж дүгнэдэг. Үнэлгээ нь борлуулалтын үнээс бага байх үед олон худалдагч хэлэлцээр хийхээс татгалзаж, худалдан авагчид өөрчлөлт хийхийг хүсэхгүй байна. Тиймээс хүлээгдэж буй борлуулалт нь цохилж байна. Худалдагч худалдан авагчийг алдаж, худалдан авагч гэрийг нь алддаг . Бага үнэлгээтэй харьцах өөр арга байдаг боловч гүйлгээг цуцлах нь нийтлэг байдаг.
- Хэрэглэгч үнэлгээний зардал нэмэгдэнэ.
Чөлөөт үдийн хоол байхгүй. Үнэлэгчийг сонгон шалгаруулах үнэлгээний менежментийн компани нь төлөх ёстой учраас хэрэглэгчид зардлаа нөхдөг. Үнэлгээний хураамжийн хэсэг нь үнэлгээний менежментийн компани руу очдог бөгөөд үнэлгээчдөд өгөх үлдэгдэлтэй байна. Хэн нэг нь үнэлгээний менежментийн компанид төлбөр төлөх ёстой. Үнэнийг хэлэхэд, үнэлгээний ажилтнууд бага мөнгө зарцуулдаг тул бизнес эрхлэгчдийн цөөн тооны үнэлгээчид үлддэг.
Элизабет Вейтраub, КАЛЕС-ийн дугаар 00697006 бичиж байх үедээ Калифорни мужийн Сакраменто дахь Лионегийн үл хөдлөх хөрөнгийн Broker-Associate байгууллага юм.