Банкны эзэмшлийн гэрүүдийн зарим хадгаламж нь эргэн төлөгдөхгүй байна
Эцэст нь хэлэхэд, гэрийн худалдан авагчид банкнаас өмч хөрөнгөө худалдаж авахад бэлэн мөнгө олохыг хүсч байна. Банкны эзэмшлийн гүйлгээ, REO гэж нэрлэгддэг гүйлгээ нь үл хөдлөх хөрөнгийн байнгын гүйлгээнээс өөрөөр зохицуулагддаг.
Илүү сонирхолтой зүйл болгохын тулд REO зээлдүүлэгчид яаж борлуулалтыг хэрхэн боловсруулдаг талаар жишиг байдаггүй. Хэдийгээр Sacramento-д барьцаалах борлуулалтын дунд нэг нийтлэг элемент байдаг бөгөөд энэ нь маш чин сэтгэлтэй мөнгөний хадгаламжийг хэрхэн зохицуулахыг чангатгаж байдаг.
Мөнгөний хадгаламж хэрхэн тогтмол арилжаа хийдэг вэ?
Калифорни дахь үл хөдлөх хөрөнгийн ихэнх ажил гүйлгээ нь адилхан бөгөөд энэ нь улс даяар ижил төстэй байдаг. Худалдан авагч нь андеррайтер, нэр, үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлагчийн төлбөрт төлөх шимтгэлийн дүнг гаргаж, шалгалтын хугацаанд худалдан авагчид буцаан олгоно.
Гэсэн хэдий ч цуцлах зааврыг хоѐр тал гарын үсэг зуртал гарын үсэг зурсан мөнгө олохыг автоматаар буцааж авахгүй гэдгийг ойлгох хэрэгтэй. Заримдаа маргаан үүсч, энэ нь нөхөн төлбөрийг хойшлуулж болох юм.
Дуудлага худалдаанд шүүхийн гэрээр байшин худалдаж авах нь банкны эзэмшлийн гэрийг банкаар дамжуулан эсвэл үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлагчийн үйлчилгээг ашиглахаас өөр юм. Энэ нийтлэл нь дуудлага худалдаанд хамаарахгүй.
Банкны эзэмшлийн гэрт мөнгөн хөрөнгөө байршуулах зөвлөмжүүд
Банкууд зөвхөн Эскроуэрээр дамжуулан худалдан авахыг хүсэхгүй байгаа нь худалдан авагч барьцаалах худалдан авах талаар нухацтай хандах нь нэн чухал юм.
Тиймээс банкууд гэрээг цуцлах / цуцлах түвшинг хязгаарлахыг хүсч, гэрээний хэлэлцээрийн үе шатанд шаардагдах шаардлагыг бий болгоно. REO зээлдүүлэгчидтэй зөвлөгөө өгөх зөвлөгөө энд байна:
- Гарчиг, Эскроуст зориулж төлөх мөнгөний шимтгэлийг хийх.
Хэрэв та брокерд төлөх чин сэтгэлийн мөнгөний хадгаламжийг хийж, тэрхүү шимтгэлийг итгэмжлэлийн дансанд байршуулбал, брокер нь тухайн компанийг шалгахын өмнө хөрөнгийг арилгаж өгөхийг хүлээх хэрэгтэй болно. Банк нь зөвшөөрөл авахыг хүлээхгүй байж болно.
Шалгалт нь гарчиг руу илгээгдэж байхыг банкнаас шаарддаг бөгөөд ингэснээр уй гашуугаа аваад "нэр эсвэл escrow компани" гэсэн нэрээр нэрлэж болно. Ингэснээр брокерын зүгээс чек хадгалахыг хориглох болно.
- Санхүүжилтийг шалгахын тулд Худалдан авагчийн дансанд байх ёстой.
Нэг ажил гүйлгээ хийхийн тулд банк худалдан авагчийн зүгээс чекийг хүргэж өгөхийг шаардав. Гэсэн хэдий ч тэрээр хадгаламжийн данснаас мөнгө шилжүүлэхээ мартсан байна. Энэ нь буцаж ирэв.
Бүртгэлийн агентлаг болон хөрөнгийн менежер нь худалдан авагчид шууд утсан санг шаардав. Худалдан авагчид Баасан гаригт банкинд очиж, мөнгөө утасдаад явсан боловч банк эвдэрсэн бөгөөд утсыг илгээсэнгүй. Энэ худалдан авагч барьцаа хөрөнгөө алдсан учраас гэрээг цуцлахыг хүссэн юм. Цөхрөнгөө барж, гэрээгээ хадгалахын тулд түүний бүх болзошгүй эрсдлээсээ татгалзаж, банк дараах даваа гарагт утас хүлээн авсан.
- Мөнгө олох оролдлогыг бэлэн мөнгөний шалгаруулалтаар хүлээн авахад бэлтгэх.
Зарим банкууд худалдан авагч анхны бэлэн мөнгөний үнэмлэхийг кассчиний шалгалтаар солихыг шаардах болно. Банкны данс нь улсын гаднах байгууллагад явагддаг бол кассчины үнийг нэн даруй авах боломжгүй болно.
- Банкны Нэрийн Нэр, Эксприсс ХХК-д шилжүүлэхэд бэлэн мөнгөний хуримтлалд шууд ороход бэлэн байх.
Ойролцоох шөнийн зайн тээвэрлэгч хаана байгааг олох. Заримдаа, escrow компаниуд таньд дансаа ашиглан мөнгө илгээхийг зөвшөөрөх болно, тиймээс асуугаарай, гэхдээ эдгээр сангууд нь дараагийн өдөрт хүргэх төлбөрийг нэг шөнийн дотор явуулна. Шалгалт нь цаг хугацаанд харагдахгүй тохиолдолд мөрдөх зорилготой баримт авах.
- Жижиг нэхэмжлэлийн шүүхийн дээд хэмжээ доороос олох мөнгө олох.
Хэрэв хамгийн муу зүйл тохиолдсон, шүүхэд ирвэл таны хэргийг Жижиг Шүүхийн Шүүхэд хүргэх нь илүү хурдан байдаг. Гэсэн хэдий ч ихэнх жижиг нэхэмжлэлийн шүүхүүд хэргийг шүүхэд гаргаж болох хэмжээгээр хязгаарладаг. Хэрэв таны чин сэтгэлийн мөнгөний хадгаламж шүүхийн тогтоосон дээд хэмжээнээс давсан бол та жижиг нэхэмжлэлийн шүүхэд үйл ажиллагаа явуулахыг хүсч байгаа бол та ялах боломжтой бүх үлдэгдлийг хүлээн авахгүй.
Сангуудыг шууд санхүүжүүл. Энэ нь олон тохиолдолд давуу талтай. Утасны зааврыг болгоомжтой байгаарай, зааврыг хүчин төгөлдөр гэсэн гарчиг, эсвэл escrow компанид баталгаажуулахыг уриалах. Зарим гэмт хэрэгтнүүд хулгай дээрэмдэх, өөрийн хувийн зааврыг илгээж, мөнгөө аваарай.
- Үл буцаагдах мөнгөнөөс олох мөнгөний талаар хэлэлцээр хийх цаг.
Зарим банкууд чин сэтгэлээсээ мөнгө буцаан олгогдохгүй тул таны саналыг хүлээн зөвшөөрсөнөөр гэрт хяналтаа төлөвлөж болно. Та эдгээр шалгалтыг хийхэд 24-өөс доошгүй цаг хугацаа шаардагдах тул түрүүчийн байцаагчдыг урьдчилан шалгаад, агент тань танд саналыг хүлээн авахыг зөвшөөрөхөд бэлэн байх ёстой.
Ингэснээр та чин сэтгэлийн мөнгөтэй болохоос өмнө хяналт шалгалтаа дуусгах болно. Энэ нь танд маш их уй гашууг хэмнэх бөгөөд бэлэн мөнгө өгөхөөс өмнө гүйлгээг үргэлжлүүлэхийг хүсч байгаагаа мэдвэл санаа зовох болно.
Элизабет Вейтраub, КАЛЕС-ийн дугаар 00697006 бичиж байх үедээ Калифорни мужийн Сакраменто дахь Лионегийн үл хөдлөх хөрөнгийн Broker-Associate байгууллага юм.