Гэрийн Хаалтын үйл явц

Гэрээр хаахыг хүлээж байна

Хэрэв та болгоомжтой биш бол гэрийн хаах үйл явц нь таны бодсоноос хавьгүй урт хугацаа шаардаж магадгүй бөгөөд магадгүй таны найдаж байснаас урт удаанаар чирэх боломжтой хэвийн байгаа ч асуудал гарахаас зайлсхийх арга зам байдаг. Жишээлбэл, худалдан авалтын санал хүлээн авсны дараагаар, гэрээсээ хаагдах хүртэл хэр хугацаа шаардагддагийг худалдан авагчид мэдэхийг хүсч байна. Худалдан авагчид гэрт нь бэлэн мөнгө төлөөгүй л бол зээлийг боловсруулж дуусгахад шаардагдах хугацааг тодорхойлдог худалдан авагчийн зээлдүүлэгч юм.

Зээлдүүлэгч нь үл тоомсорлох чухал үүрэг гүйцэтгэдэг гэсэн үг.

Худалдан авагч ба худалдагч нь худалдан авах гэрээнд өмнө нь хаагдах огноог зөвшөөрч болох боловч хэрвээ зээлдүүлэгч тухайн үед цонхоор ажиллах боломжгүй бол ямар он сар өдөр сонгогдоогүй байсан, учир нь энэ нь он сар өдрийг хаахгүй. Худалдан авагч ба худалдагчийн нэрийг тодорхойлдог. Зээлийг хаахад бэлэн болчихно. Цаашилбал, зээлдүүлэгч бүрт ашигтай байх эрхгүй.

Escrow Хаалтын үйл явц

Таны амьдарч буй газраас хамааран олон тооны аж ахуйн нэгж хаалтын үйл ажиллагааг зохицуулж чадна. Цөөн хэдэн ярилцъя. Хаалтын агент нь андеррайтер , ойрхон, нэртэй компани эсвэл үл хөдлөх хөрөнгийн хуульч байж болно.

Хаалтын процесс нь ижил мужид ч хамаатай байж болно. Жишээ нь, Калифорни муж улсын хилийн боомтын үйл явц хойд Калифорни болон Калифорни мужид ялгаатай. Энэ хоёрын хоорондох гол ялгаа нь өмнөд Кал ба хойд Калид (хаалтын өмнөхөн) хойд талд, хажуугийн төгсгөлд (хүлээн зөвшөөрсний дараа хүлээн авсны дараа) гарын үсэг зурж, escrow зааврыг зурна.

Эскроу хаах боломжтой болохоос өмнө худалдан авах гэрээний бүх нөхцөлийг хангах ёстой; Дараа нь худалдагч нь үйл ажиллагаагаа хадгалж, худалдан авагчид уг хөрөнгийг хадгалж үлддэг. Калифорни мужид шаардагдах нөхцөл байдлын жишээг доор харуулав. Төрийн хаагдах үйл явц өөр өөр байж болно.

• Бүрэн худалдан авалтын гэрээ, нэмэлт өөрчлөлтүүдийг бүрэн гүйцэд гүйцэтгэсэн.

• Чанартай мөнгөний хадгаламжийн хадгаламж .
• Гэрийн хяналт шалгалт эсвэл үүргээс чөлөөлөх.
• Хортон шалгалтын тайлан ба / эсвэл гүйцэтгэлийн гэрээ, дээврийн гэрчилгээ , гэрчилгээний баталгаа , урьдчилсан нэр төрийн бодлого , ашиг хүртэгчийн хүсэлтийг хүлээн авах, засвар хийх хүсэлтийг засварлах хүсэлтийн дагуу худалдагчийн үүргийг биелүүлэх.
• Худалдан авагчийн хяналт шалгалтыг дуусгах, үүнд шаардагдах болзошгүй зардлыг гаргах .
• Худалдан авагчийн эцсийн алхалт эсвэл хяналтаас хасах.
• Зээлдүүлэгчийн үнэлгээгээр өмчийн үнэлгээ хийх.
• Орон сууц эзэмшигчийн даатгалын бодлогыг нотлох баримтыг байршуулах гэх мэт худалдан авагчийн зээлийн нөхцөл байдлыг зээлдүүлэгчийн зээлийн баталгаа, сэтгэл ханамжтай байх.
• Худалдагч болон Худалдан авагчийн гарын үсэг зурсан зааварчилгаа.
• Худалдагчийн гарын үсэг зурсан болон нотариатаар батлуулсан ажлын нэр.
• Худалдан авагчийн гарын үсэг зурсан болон батлуулсан нотариатаар батлуулсан үйлдэл болон гүйцэтгэсэн вексель .
• Бүх зээлийн баримт дээр худалдан авагчийн гарын үсэг.
• Худалдан авагчийн хөрөнгийг зээлдүүлэгчээс гаргуулах.
• Худалдан авагчийн урьдчилгаа төлбөр, худалдан авагчийн хаалтын зардлыг төлөх .

Хэрхэн дуусах вэ?

Зээлийг урьдчилж төлөхөөс өмнөх урьдчилсан тооцоотой харьцуулсан зээлийг худалдан авагчид эртхэн дуусгах байр суурьтай байдаг. Урьдчилан тохируулах процесс нь худалдан авах гэрээнд гарын үсэг зурахаас өмнө тодорхой зүйлсийн баталгаажуулалтыг хамардаг бөгөөд зээлдэгчийг хаахад хэдэн алхам ойртуулдаг.

Хэрэв зээлдүүлэгч нь зээлдэгчийн ажил эрхлэлт, банкны данс, зээлийн тайланг шалгаж байгаа бол андеррайтерууд баримт бичгийг боловсруулж, үнэлэлт дүгнэлтийг ерөнхийд нь долоо хоногт хоёр удаа хянан шалгаж болно. Гэхдээ хэрэв урьдчилсан нэрний тайлан буюу худалдагчийн худалдах нөхцөл зэрэг файлын баримт бичиг байхгүй бол хаалтын хугацаа хойшлогдоно.

Холбоотой орон сууцны ихэнх зээлийг 30 хоногийн дотор хааж болно. Худалдан авагчийн урьдчилсан төлбөрт туслалцаа үзүүлэх тусгай анх удаа гэрийн худалдан авагч хөтөлбөрүүд, 35-45 хоногийн хугацаагаар хаах боломжтой. Эдгээр тусгай зээл нь ихэвчлэн андеррайтерийн хоёр процессоос зөвшөөрөл авахыг шаарддаг.

Нөгөө талаас, TRID-ийн удирдамжийг дагаж мөрдөх нь заримдаа процессыг удаашруулдаг.

Нүүр хуудас хаалттай

Файлыг андеррайтерт ирүүлсний дараа хамгийн том асуудал гардаг. Зээлийн ажилтнууд ерөнхийдөө андеррайтерийн удирдамжтай танилцдаг. Гэхдээ тэд андеррайтерын хариуг ямагт урьдчилан хэлж чадахгүй. Андеррайтер бүр өвөрмөц байдаг.

Борлуулагчдыг хүлээж авах, зээлдэгчийг хүлээж авах, андеррайтерийн баталгаатай эсэхийг мэдэхгүй байгаа худалдан авагчдын хувьд үнэ цэнэ багатай байдаг. Хаалтын сүүлийн хэдэн өдөр маш их түвэгтэй байж болно.

Байгууллагын зээлдүүлэгчид ипотекийн зуучлагчаас илүү удаашралыг бий болгодог. Том банкууд өөрсдийнхөө журмыг дагаж мөрдөж байгаа, эсвэл ажилтнууд цагийг цоолж, ашиггүй сөрөг хэсгүүдтэй адилхан файлын талаар санаа зовох хэрэггүй байгаа юм. Гэхдээ миний хашлага дахь ихэнх саатал нь томоохон банкуудаас бүрддэг.

Энд андеррайтер рүү илгээгдэхээс өмнө емне нь емне нь андеррайтер руу илгээгдэх ёстой байсан боловч ихэнх тохиолдолд бөмбөг уналтанд ороход хэцуу, хаÿгдаж болохуйц нийтлэг бэрхшээлууд байдаг.

• Үнэлгээ багатай эсвэл андеррайтер нь эхний үнэлгээнд тохирохгүй үнэлгээний үнэлгээг захиалдаг.
• Худалдан авагчийн шинэчилсэн зээлийн тайланд нэмэлт өр төлбөр орно.
• Худалдан авагчийн зээлийн тайланд алдаа гарлаа.
• Нэрийн шинэчлэлт дээр худалдан авагч буюу худалдагчийн эсрэг гаргасан шинэ хариуцлага эсвэл шүүгчид.
• Гарчиг дээрх үүлс.
• Худалдан авагч эсвэл худалдагчийн гэр бүлийн байдлын өөрчлөлт
• Шаардлагатай шинэчлэгдсэн банкны тайлан эсвэл санхүүгийн баримт бичиг.
• Даатгалын мэдээлэл алга.
• Хугацаа дууссан зээл, хөтөлбөрийн амлалт.
• Зээлийн үнэлгээний хураамжийн хувьд томоохон өөрчлөлтүүд.

Хэрэв худалдан авах гэрээнд зээлийг батлах үед болзошгүй хаалтын ханшийг агуулаагүй тохиолдолд худалдан авагчийн мөнгөн хадгаламж нь батлаагүй, гүйлгээ нь хаагдахгүй тохиолдолд эрсдэлтэй байж болно.

Элизабет Вейтраub, КАЛЕС-ийн дугаар 00697006 бичиж байх үедээ Калифорни мужийн Сакраменто дахь Лионегийн үл хөдлөх хөрөнгийн Broker-Associate байгууллага юм.