Гэхдээ тэд богино хугацаанд борлуулахын тулд хуульч хэрэгтэй юу? Магадгүй: байхгүй. Ялангуяа Калифорни мужид хууль тогтоомж нь хэрэглэгчийн хамгаалалтыг санал болгодог.
Хожим нь худалдагч маань El Dorado Hills-д богино хугацааны борлуулалтыг гэртээ худалдахаар хөлсөлсөн. Түүний гэрт урьд нь өөр төлөөлөгчөөр бүртгэгдэж байсан үед нь escrow дээр байсан юм. Үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлагч нь худалдагчийн өөрийн хариуцсан богино хэмжээний хэлэлцээр хийх талаар үүрэг хүлээсэн гэж мэдэгджээ. Брокер түүнд банк руу залгах хангалттай цаг байгаагүй бөгөөд хэрэв худалдагч нь богино хэмжээний борлуулалтыг нь хүлээн авахыг хүсч байсан бол худалдагч банк руу утасдах шаардлагатай байсан гэжээ.
Тиймээс, жагсаалт дуусгавар болж , богино хугацааны борлуулалт хүчингүй болсонд оршино. Олон тооны шалтгааны улмаас өөрийн богино борлуулалтыг хийхийг оролдох нь тийм ч сайн санаа биш юм. Нөгөө талаас, үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлагч нар өөрсдийгөө сертификаттай богино хугацааны мэргэжилтнүүд гэж нэрлэдэг бөгөөд тэд хаа нэгтээ 3 цагийн хичээлээр унтдаг байсан ч богино хугацааны бодит гүйлгээ хийдэг цөөн хэдэн хаалттай байсан.
Яагаад та өмгөөлөгчөө түрээслэх тухай хэлэлцээр хийх ёстой вэ?
Хулгайлсан хэргийг таслан зогсоохын тулд, хэрэв та хуулийн дагуу асуулт байвал өмгөөлөгч авах хэрэгтэй. Хууль зүйн зөвлөгөө өгөхийн тулд хууль ёсоор ажилладаггүй л үл хөдлөх хөрөнгийн агентлагийн хуулийг зөрчиж байна. Хууль эрх зүйн асуултын хариултыг мэддэг байсан ч үл хөдлөх хөрөнгийн агент таньд хэлэх эрхгүй болно.
Хууль нь бүх цагийг өөрчилдөг. Банкууд дээд түвшний хуулийн сургуулийг төгссөн ажилтнууддаа хуульчид байдаг. Хэрвээ банк богино хугацаанд борлуулагч дээр шахаж тавих арга замыг олох боломжтой бол та банкинд өчүүхэн төдий эргэлзээтэй байна гэж бодож байна уу? Богино хугацаат хэлэлцээр байгуулахын тулд өмгөөлөгч авахын тулд 3 сайн шалтгаан байна:
Хувийн хариуцлагыг цуцлах
Банк нь моргейжийн үлдэгдэл болон борлуулалтын эцсийн үнэ хоёрын хоорондын тэнцвэрт байдлыг уучилж болох хэдий ч банк нь худалдагчийг хувийн хариуцлагаас чөлөөлж чадахгүй байж болно. Энэ нь банк нь худалдагчийн ирээдүйн цалин хөлсийг хууль ёсоор чимэн гоёж, банкны данс нээлгэх, эсвэл өөрөөр хэлбэл худалдагчийг мөнгөөр хийхийг хүсч байж болно гэсэн үг юм. Энэ нь хомсдол гэж нэрлэгддэг. Борлуулалтын богино хэмжээний баталгаат захидал нь банкны онцгой эрхэд хамаарах үг хэллэгийг агуулсан байж болохгүй. Ийм хэлгүй байх нь банкнаас худалдагч гаргасан ч баталгаа болохгүй.
Хуульчид өмч хөрөнгийг худалдан авах нь (зарим тохиолдолд Калифорни мужид тодорхой нөхцөл байдлаас шалтгаалан) зээлийг худалдаж авахаас татгалзаж, дараа жил нь эргүүлэн худалдаж авах боломжтой болно. Борлуулалтын хэлэлцээрээр зээл нь өөрчлөгдсөн. Калифорни муж улсын хууль тогтоомж нь худалдаалагчдыг 1-ээс 4 нэгжээр хамгаалж байна.
Хөрөнгийн хамгаалалт
Банкууд худалдагчийн санхүүгийн тайланг судлах. Банкууд худалдагчийн банкны данс, татварын тайлангаа шалгаж, худалдагчийн зээлийн тайланг татахыг мэддэг болсон. Хэрэв банк борлуулалтын алдагдал хүлээж байгаа бол энэ алдагдал нь хэсэгчлэн буцаан авахыг хүсч байгаа юм. Тиймээс банк нь худалдагчийн эд хөрөнгө, орлого олдог.
Хэрэв худалдагч богино хугацаанд борлуулалт хийх гэж оролдож байгаа бол банк нь худалдагчийн оруулсан хувь нэмрийг асууж магадгүй юм. Хэдийгээр худалдагч нь санхүүгийн хүндрэлээр дамжуулж богино хугацаанд борлуулалт хийдэг байсан ч банк нь хувь нэмрээ оруулахыг шаардаж болно. Энэ нь худалдагч мөнгө олохын тулд худалдан авч болно гэсэн үг юм. Банк нь худалдагчаас хувьцааны дансаа татан буулгах буюу тэтгэвэрийн санг татаж авахыг хүсч болно. Калифорни муж улсын хууль тогтоомж нь худалдаалагчдыг 1-ээс 4 нэгжээр хамгаалж байна.
Сэтгэлийн амар амгалан
Богино борлуулалт хаагдсаны дараа ихэнх худалдаачид тэдгээрийн ард хүндрэлийг арилгахыг хүсч байна.
Өмгөөлөгчид энэ баталгааг худалдагчийг санал болгож чадна. Үл хөдлөх хөрөнгийн төлөөлөгч чадахгүй.
Зарим борлуулагч нар Богино борлуулалттай болохын тулд хуульчид хөлслөхгүй байх ёстой
Банктай хэнтэй хэлэлцээр хийдэг вэ? Өмгөөлөгч эсвэл үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлагч? Хамгийн зөв хариулт нь өмгөөлөгч юм. Тэгэхээр, яагаад худалдагчид илүү богино наймааг тохиролцохын тулд өмгөөлөгч хөлслөхгүй байна вэ? Дараах шалтгааны улмаас:
- Ашиг тусыг ойлгохгүй байна
- Агентлаг, гэр бүл, найз нөхөд нь тэдэнд биш гэж хэлсэн
- Өмгөөлөгч төлж чадахгүй
- Тэдний төлөөлөгч үнэ төлбөргүйгээр хууль зүйн үйлчилгээ үзүүлдэг гэдэгт итгэдэг
- Ямар ч хариуцлагагүй, хөрөнгө байхгүй
Бие даасан, богино борлуулагч бүр зах зээл дээр гэрийг богино хугацаанд худалдахаас өмнө хуулийн зөвлөгөө авах боломжтой гэдэгт би итгэдэг. Би тэдний бүх үйлчлүүлэгчдэд хууль зүйн зөвлөгөө авахыг санал болгож байна. Ялангуяа би тэднийг хазуулахын тулд эргэж ирэх улаан тугуудыг шийдчихвэл. Засгийн газрын HAFA богино хугацааны хөтөлбөр нь худалдагч нарт зориулсан зарим хамгаалалтыг санал болгодог боловч хуулийн зөвлөгөө авах газар авдаггүй. Зарим муж улс өмгөөлөгчийг богино хугацаанд борлуулахыг шаарддаг. Калифорни нь тэдгээр улсуудын нэг биш юм. Калифорнид ерөнхийдөө лицензтэй үл хөдлөх хөрөнгийн агентууд богино борлуулалт хийдэг.
Элизабет Винилраub, BRE # 00697006 нь Калифорни мужийн Сакраменто хот дахь Lyon Real Estate дахь Broker-Associate компани юм.