Гэнэтийн ашгийн хэмжээ яаж гарах вэ?
Зарим агентууд нь болзошгүй эрсдлүүдийг цаг тухайд нь хүлээн авахдаа хатуугаараа баримталдаг гол шалтгаан нь энэ юм.
Болзошгүй зардлыг худалдан авалтын гэрээнд оруулсны дараа гэрээнээс болзошгүй болзошгүй нөхцөл байдал хэрхэн үүсч болох, гэрээг цуцлах, эсвэл хасах талаар зааж өгнө. Калифорни мужид болзошгүй нөхцөл байдал хэрхэн гарах талаар ярих болно. Учир нь олон улс гэрээний хуулиудыг дагаж мөрддөг боловч таны муж улс ялгаатай гэдгийг мэдэж аваарай. Дэлгэрэнгүй мэдээллийг гэрээнийхээ талаар уншаарай - тийм ээ, 15 сая хуудас байна.
Гэрээ худалдан авах боломжтой нөхцөлүүдийг гаргах
Үнэлгээний болзошгүй алдагдлыг бууруулах
Калифорниа мужийн Стандарт Калифорнийн Холбоо (CAR) худалдан авалтын гэрээ нь анх удаагаа үнэлгээний болзошгүй эрсдлийг гаргахын тулд 17 хоногийн худалдан авагчтай. Энэ хугацааг гэрээнд сунгаж эсвэл богиносгож болно. Тухайн цаг хугацааны эцэст, хэрэв худалдан авагч нь болзошгүй эрсдлээс чөлөөлөгдөөгүй бол худалдагч нь гэрээг цуцалж болно. Худалдан авагчид Худалдан авагчийн хүсэлтийг гүйцэтгэх хүсэлтийг 48-72 цагийн дотор худалдан авагчид гүйцэтгэх боломжтой.
Бага үнэлгээ авсан тохиолдолд худалдан авагчид сонголт хийх боломжтой.
Зээлийн болзошгүй эрсдлийг бууруулах
Үл хөдлөх хөрөнгийн худалдан авалтын гэрээний стандарт Калифорнийн холбоо нь зээлийн болзошгүй эрсдлээс чөлөөлөхийн тулд худалдан авагчид 21 хоногийн хугацаа өгдөг. Энэ хугацааг богиносгож, гэрээний дотор Эскроу дуусах хүртэл гүйлгэж болно. Тухайн цаг хугацааны эцэст, хэрэв худалдан авагч нь болзошгүй эрсдлээс чөлөөлөгдөөгүй бол худалдагч нь гэрээг цуцалж болно. Худалдан авагчид Худалдан авагчийн хүсэлтийг гүйцэтгэх хүсэлтийг 48-72 цагийн дотор худалдан авагчид гүйцэтгэх боломжтой.
Хэрэв зээлийн болзошгүй нөхцөл байдал нь дуусгавар болсны дараа худалдан авагч гэрээг цуцалсан өдрөөс эхлэн зээлээс татгалзаж болно.
Гарчгийн бусад хянан шалгах болон нөхцөл байдлын болзошгүй эрсдлийг бууруулах
Хар тугалган суурьтай будгаас бусад тохиолдолд CAR гэрээг худалдан авагчид 17 хоногийн дотор бусад бүх үзлэг шалгалт хийх, үүнд гэрээр үзлэг хийх . Энэ хугацааг гэрээгээр богиносгож, сунгаж болно. Тухайн цаг хугацааны эцэст, хэрэв худалдан авагч нь болзошгүй эрсдлээс чөлөөлөгдөөгүй бол худалдагч худалдан авагчид хүргэхийн тулд Худалдан авагчийн Худалдан авах хүсэлтийг хүргүүлсний дараа гэрээг цуцалж болно.
Барьцаалах эрх авах зөвшөөрөл авахын тулд газар худалдан авч байгаа худалдан авагчид ердийн зүйл биш юм. Бусад гэрээр үйлчлүүлэгчид усан сантай болох боломжтой гэрээ байгуулах боломжтой. Эдгээр болзошгүй болзошгүй эрсдлүүд нь болзошгүй эрсдлүүдийг гаргахын тулд худалдан авагчаас хүлээгдэж буй хугацаа, үйл ажиллагааг агуулсан байх ёстой.
Хэрвээ худалдан авагч нь гэрийн шалгалтын тайланд нойтон хонгил , мансарда дахь үхсэн хэрэм , бүтээцийн бүрэн бүтэн байдал алдагдах, эрүүл мэнд, аюулгүй байдлын асуудлууд гэх мэт гэрийн шалгалтын тайланд дутагдалтай байгаа бол худалдан авагч нь засвар хийх хүсэлтийг худалдагч руу гаргаж болно.
Худалдагч худалдан авах хүсэлтийг хүндэтгэх үүрэг хүлээхгүй бөгөөд худалдагчийн хүсэлтээр татгалзах эрхтэй. Энэ тохиолдолд худалдан авагч тал нь гүйлгээг цуцлах эрхтэй, харилцан хүлээн зөвшөөрөгдсөн хувилбарт тохиролцох, эсвэл зүгээр л урагшлах эрхтэй.
Борлуулалтыг түр зогсоох
Заримдаа худалдан авагчид одоо байгаа гэрийг зарахаас өмнө гэр худалдаж авахыг хүсдэг. Энэ тохиолдолд тэд тодорхой хугацааны дотор өөрсдийн гэрийг зарж борлуулах боломжтой худалдагчийн гэр худалдан авах саналыг санал болгодог. Ихэнх худалдагчид хэрэв худалдахаас татгалзах саналыг хүлээн зөвшөөрвөл худалдагч нь өөр санал хүлээн авбал хэзээ татгалзах эхний эрхийг худалдан авагчид олгохыг зөвшөөрөх болно.
Хэрэв худалдагч өөр санал хүлээн аваад худалдан авагчийн гүйцэтгэх хүсэлт гаргавал худалдан авагч талууд гүйлгээг цуцалж, худалдах боломжтой байж болно.
Худалдан авагчид болзошгүй эрсдэлд өртөхөөс татгалзах үед
CAR нь
гэрээг худалдан авагч тодорхой хугацааны дотор болзошгүй эрсдлийн талаар гарын үсэг зураагүй тохиолдолд худалдагч тал худалдан авагчийн шаардахыг шаардана. Хэрэв худалдагч гүйцэтгэлийг шаарддаггүй бол болзошгүй нөхцөлүүд нь хэвээр байх бөгөөд хугацаа нь дуусдаггүй. Үзэсгэлэн худалдаанд оролцогчид гүйцэтгэлийг шаарддаггүй бөгөөд үл хөдлөх хөрөнгийн олон агентлаг болзошгүй нөхцөл байдлыг хянах боломжгүй байдаг.
Худалдан авагч нь гэрээний бүх болзошгүй эрсдлийг гаргасаны дараа худалдан авагч нь худалдан авалт хийхэд урагшлах үүрэгтэй. Худалдан авагч гэрээг цуцлахаар шийдвэрлэсэн бол болзошгүй нөхцөлийг цуцлахаар гарын үсэг зурсаны дараа худалдагч худалдан авагчийн мөнгөн хадгаламжийг нэхэмжилж, хохирлыг барагдуулах эрхтэй.
Хэрэв талууд бэлэн мөнгөний орд газрыг шилжүүлэхийг зөвшөөрч чадахгүй бол худалдагч болон худалдан авагч нь маргааныг арбитраар шийдвэрлүүлэх буюу гэрээний хэлнээс хамааран шүүхэд нэхэмжлэл гаргах замаар шийдвэрлэнэ. Дэлгэрэнгүй мэдээлэл авахыг хүсвэл үл хөдлөх хөрөнгийн хуульчтай зөвлөлдөх.
Элизабет Вейтраub, КАЛЕС-ийн дугаар 00697006 бичиж байх үедээ Калифорни мужийн Сакраменто дахь Лионегийн үл хөдлөх хөрөнгийн Broker-Associate байгууллага юм.