Зээлийг хэрхэн ажиллуулдаг вэ?
Орон сууцны зээл гэдэг нь зээлдэгч зээлээ баталгаажуулахын тулд барьцаа болгон ашиглах боломжийг олгодог гэрээ юм.
Ихэнх тохиолдолд энэ нэр томъёо нь гэрийн зээлийг хэлнэ. Та байшин худалдаж авахад зээл авахдаа зээлд төлөх ёстой төлбөрөө хийхгүй бол зээлдүүлэгч танаас зээл авах эрхтэй гэж хэлнэ. Хамгийн чухал нь банк нь хөрөнгөө барьцаалах замаар авч болно. Энэ нь таныг гэрээсээ зарж борлуулахыг албадах юм.
Борлуулалтын орлого нь тухайн эд хөрөнгөө өртэй хэвээр байгаа өрийг төлөхөд ашиглагдана.
Орон сууцны зээл нь гэрээ юм:
"Орон сууцны зээл" болон "орон сууцны зээл" гэсэн нэр томъёог ихэвчлэн орлуулан хэрэглэдэг. Техникийн хувьд моргейжийн зээл нь зээлийг биш харин таны зээлийг гэрээгээр хийдэг гэрээ юм. Үл хөдлөх хөрөнгийн хэлцлүүдийн хувьд гэрээг бичгээр бичиж, ипотекийн зээл нь таны зээлдүүлэгч гэрт нь барьцаалах эрхийг өгдөг баримт юм.
Ипотекийг худалдаж авах боломжтой болгох
Үл хөдлөх хөрөнгө үнэтэй. Ихэнх хүмүүс гэрээсээ худалдаж авахад бэлэн мөнгө хэмнэж чаддаггүй тул 20 хувь нь бэлэн мөнгө төлж , үлдсэнийг нь зээлдэг. Энэ нь олон зах зээлд хэдэн зуун мянган долларын хэрэгцээ гарахаас сэргийлж байна. Банкууд зөвхөн эрсдэлийг бууруулах арга замыг танд өгөхөд бэлэн байгаа юм.
Банкуудыг хяна: Банк худалдан авсан өмч хөрөнгийг тань барьцаалахын тулд өөрсдийгөө хамгаалах болно. Үүнийг хийхийн тулд та барьцаа болгон барьцаалж, барьцаа бол таны "моргэйжийн зээл" болно. Таны гэрээний нарийн ширийн хэвлэмэл хуудас дээр банк танай гэрт тангараг тавих зөвшөөрөл шаарддаг.
Боломжит илүү зээлүүд:
Зээлдэгч нь энэхүү зохицуулалтаас ашиг хүртэх болно. Зээлдүүлэгчид эрсдэлийг багасгахад тусалснаар зээлдэгч хүүгийн хэмжээг бууруулдаг. Зээлдэгч нь ихэвчлэн хэрэглэгчид (хувь хүмүүс, гэр бүлүүд) ашигладаг боловч бизнес эрхлэгчид болон бусад байгууллагууд мөн үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авах боломжтой.
Үл хөдлөх хөрөнгийн төрөл
Зээлийн хэд хэдэн төрөл байдаг бөгөөд нэр томъёо ойлгох нь таны нөхцөл байдалд тохирсон зөв зээлийг сонгоход тусална (мөн буруу замаар явахаас зайлсхийх).
Дахин хэлэхэд, хэрэв та зөөгч байхыг хүсч байгаа бол бид төрөл бүрийн зээлийн талаар янз бүрийн төрлийн зээлийг ярьж байна. Үл хөдлөх хөрөнгийн барьцаа нь төлбөр хийхээ болиулж чаддаг гэж хэлдэг хэсэг юм.
Тогтмол хүүтэй зээл нь зээлийн хамгийн энгийн хэлбэр юм. Зээлийг бүрэн төлөхийн тулд яг ижил хэмжээний төлбөрийг (зээлийн өрийг бүхэлд нь хөнгөвчлөхөд туслахаас илүү их мөнгө төлөхгүй бол) төлөх болно. Тогтмол хүүтэй зээлийн багц нь 30, 15 жилийн туршид үргэлжлэх бөгөөд бусад нэр томъёог үл сонсдог. Эдгээр зээл дээрх математик нь маш энгийн байдаг: Зээлийн хэмжээ, хүү , зээлийн эргэн төлөлтийг хэдэн жилээр тооцох нь таны зээлдүүлэгч сар бүр тогтмол төлбөр тооцдог.
Тогтмол хүүтэй зээл нь маш энгийн бөгөөд та ипотекийн төлбөр тооцоо , төлбөрийн явцыг өөрөө тооцоолж болно ( spreadsheet, онлайн маягтууд нь илүү хялбар болно). Эдгээр тооцоо нь зээлдүүлэгчтэй харьцуулахад танд ямар ашигтай зээлийг ашиглахад туслах үнэ цэнэтэй дасгал юм. Урт хугацаат зээл урт хугацааны зээл таны зээлийн хугацаан дахь хүүгийн өндөр зардлыг хэрхэн хүргэдэг болохыг хараад гайхах болно.
Тохируулах хүүтэй зээл нь стандарт зээлтэй төстэй боловч ирээдүйд зээлийн хүү өөрчлөгдөж болно.
Үүнийг хийвэл сар бүр төлбөрийн хэмжээ өөрчлөгдөж эсвэл илүү муу болно (хэрэв хүүгийн түвшин өсөх юм бол, таны төлбөр өсөх болно, гэхдээ үнийн түвшин буурвал сар бүрийн төлбөр бага байх болно).
Хязгаарлагдмал байдал нь хэд хэдэн жилийн дараа өөрчлөгдөж байдаг ба хүү нь хэр их хөдөлж болох талаар зарим хязгаарлалтууд байдаг. Эдгээр зээл нь 10 жилийн дараа ямар төлбөртэй байхаа мэдэхгүй учраас эрсдэлтэй байж магадгүй юм. (Хэрэв та үүнийг төлөх боломжтой бол).
Хоёр дахь орон сууцны зээл нь мөн гэр бүлийн өмчийн зээл гэж нэрлэгддэг, байшин худалдаж авахад зориулж бус, өмч хөрөнгөө зээлдүүлэхэд зориулдаг. Үүнийг хийхийн тулд та өөр орон сууцны зээлийг нэмэх болно (хэрэв танай гэр орон дээрээ төлж байгаа бол та шинэ, эхний, орон сууцны зээлийг хийдэг). Таны хоёрдох ипотекийн зээлдүүлэгч нь ихэвчлэн "хоёрдох байр суурьтай" гэсэн ойлголт юм. Үл хөдлөх хөрөнгийн анхдагч ипотекийн төлбөрийг төлсний дараа үлдсэн мөнгөө төлж чадвал төлбөрийг л төлнө. Хоёр дахь орон сууцны зээлийг заримдаа гэрийн сайжруулалт, дээд боловсролд төлдөг. Санхүүгийн хямралын үед эдгээр зээлүүд танай гэр бүлийн хөрөнгийг "бэлэн мөнгө" болгон ашигласан байна.
Орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгөөс үл хөдлөх хөрөнгийг буцаан олгодог орон сууц эзэмшигчид (ерөнхийдөө 62-оос дээш насны) орон сууцны зээлийг буцаан олгодог. Тэтгэвэрт гардаг зарим хүмүүс орлогоо нэмэгдүүлэхийн тулд хөнгөлөлттэй орон сууцны зээлийг ашиглах эсвэл урт хугацааны туршид төлсөн гэрээсээ мөнгө авахад зарцуулдаг. Үл хөдлөх хөрөнгийн барьцаа хөрөнгөгүйгээр зээлдүүлэгчид төлдөггүй - зээлдүүлэгч танд төлдөг - гэхдээ эдгээр зээл нь үргэлж тийм сайн сонсогдохгүй .
Зээлийн зөвхөн хүүг сар бүр зээлийн хүүгийн зардлыг төлөх боломжтой . Үүний үр дүнд та сар бүр бага төлбөр төлөх болно (учир нь та өөрийн зээлийн үлдэгдэлийг төлөөгүй). Үүний сул тал нь өрөнд барьцаа төлөхгүй, гэртээ тэгш байдлыг бий болгодоггүй бөгөөд та хэзээ нэгэн цагт өрийг эргүүлэн төлөх ёстой болно. Эдгээр зээл нь тодорхой богино хугацааны нөхцөлд утга учиртай байж болох боловч энэ нь хөрөнгө босгох зорилготой ихэнх гэрийн эзэд хамгийн сайн сонголт биш юм.
Баллонны зээл нь том хэмжээний "бөмбөлөг" төлбөрийг бүхэлд нь төлөхийг шаарддаг. 15 эсвэл 30 жилийн хугацаанд ижил төлбөр төлөхийн оронд та өрийг арилгахын тулд их хэмжээний төлбөр хийх шаардлагатай болно (жишээ нь, таваас долоон жилийн дараа).
Эдгээр зээл нь түр хугацаагаар санхүүждэг боловч балансын төлбөр төлөхөд шаардагдах хөрөнгийг тань олж авах эрсдэлтэй байдаг.
Дахин санхүүжүүлэх зээл нь та илүү сайн гэрээ олохын тулд өөр нэг ипотекийг солих боломжтой. Барьцаа хөрөнгийг дахин санхүүжүүлэх үед хуучин зээлийг төлөх шинэ барьцаа хөрөнгийг авна. Энэ процесс нь хаалтын зардлаас шалтгаалан үнэтэй байж болох ч, хэрэв та тоонуудыг зөв мөрөөр авах бол урт хугацааны туршид төлж болно. Зээл нь ижил төрлийн байх шаардлагагүй. Жишээлбэл, та тогтмол хүүтэй зээл авах боломжтой.
Гэрийн зээлийг яаж авах вэ
Мөнгө зээлэхийн тулд зээл авах хүсэлт гаргах хэрэгтэй болно. Гэрийн зээл нь бусад төрлийн зээлээс илүү их бичиг баримт шаарддаг (авто машины зээл эсвэл хувийн зээл гэх мэт), тиймээс урт удаан хугацаанд бэлтгэлтэй байх хэрэгтэй.
Зээл ба орлого:
Ихэнх зээлүүдийн нэгэн адил таны зээл, орлогын хэмжээ нь таныг батлагдах эсэхийг тодорхойлж буй гол хүчин зүйлүүд юм. Гэрийн зээлийн хүсэлт гаргахын өмнө зээлээ шалгаад асуудал үүсгэж болзошгүй асуудлууд байгаа эсэхийг шалгаарай . Хожим төлбөр, шийдвэр болон бусад асуудлууд нь таны өргөдлийг хүлээн авахгүй болоход хүргэж болох юм. Эсвэл та илүү өндөр хүүтэй зээл авах болно. Энэ нь таны зээлийн хугацааг илүү төлөх болно гэсэн үг юм.
Баримт бичиг ба харьцаа:
Зээлдүүлэгчид таны зөвшөөрсөн зээлийг эргэн төлөх хангалттай орлого байгаа эсэхийг баталгаажуулах шаардлагатай. Үүний үр дүнд та орлогын баталгаа гаргаж өгөх хэрэгтэй (таны W-2 маягт, хамгийн сүүлийн үеийн татварын тайлан, бусад баримт бичгийг авахын тулд та зээлдүүлэгчдээ өгөх боломжтой).
Орлогын харьцааны өр:
Зээлдүүлэгчид таны одоо байгаа өр төлбөрийг харгалзан таны бүх зээлийг төлөх хангалттай орлого байгаа эсэхийг шалгана. Үүнийг хийхийн тулд тэд өр төлбөрийн орлогын харьцааг тооцоолж , сарын орлогынхоо хэдэн сарын төлбөрийг иддэгийг хэлнэ.
Зээлийн үнэ цэнийн харьцаа:
Хэдийгээр маш бага хэмжээгээр худалдан авах боломжтой боловч, таныг батлуулах магадлал нь илүү том төлбөр хийх үед илүү сайн байдаг. Зээлдүүлэгчид харьцангуй үнэ цэнэтэй зээлийг тооцдог бөгөөд энэ нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэтэй харьцуулахад хэр их зээлдэгийг харуулдаг. Зээл хүсэх нь бага бол зээлдүүлэгчийн эрсдэлийг бууруулна (тэд түргэн зарж, бүх мөнгөө эргүүлэн авах боломжтой).
Урьдчилан зөвшөөрөөгүй:
Орон сууц худалдан авахаасаа өмнө зээлээ эхлэхээсээ өмнө хэр их зээл авахаа мэдэх нь хамгийн сайн хэрэг юм. Үүнийг хийх нэг арга бол зээлдүүлэгчээс урьдчилж зөвшөөрөл авах явдал юм. Энэ нь зээлдүүлэгчид таны зээлийн мэдээлэл, орлогыг үнэлдэг урьдчилсан процесс юм. Тэдгээр мэдээллээр тэд батлах магадлалтай хамгийн их зээлийн хэмжээг өгч болно. Энэ нь таныг зөвшөөрөгдсөн, ялангуяа тухайн хөрөнгийн хувьд биш, гэхдээ энэ нь ашигтай мэдээлэл бөгөөд урьдчилсан зөвшөөрсөн захидал таны саналыг бэхжүүлэхэд тусалж чадна гэсэн үг биш юм. Гэрээнд хамрагдахад зээлдүүлэгч бүх зүйл дээр илүү анхааралтай хандаж, албан ёсны зөвшөөрлийг (эсвэл татгалзах) олгоно.
Хэр их хичнээн:
Зээлдүүлэгчид хэчнээн их зээл авахаа үргэлж ярьдаг ч тэд хэр их мөнгө зээлэх талаар ярилцдаггүй. Байшинд хэр их зарцуулах, ямар төрлийн зээлийг ашиглах, таны хүссэн төлбөрийг хэрхэн төлөх вэ гэдгийг шийдэхэд хариуцлага хүлээнэ. Эдгээр бүх хүчин зүйлсийг та сар бүр хэр их төлөхийг тодорхойлдог бөгөөд таны зээлийн хүүг хэр өндөр хүү төлж байгаа (жижиг зээл нь сар бүр бага төлбөр, бага хүүтэй төлбөр төлдөг). Хэрэв та сард төсөвтөө "зөөлөвч" байлгахыг хүсч байвал хамгийн их хэмжээний зээлийг авах эрсдэлтэй.
Хаана вэ?
Нүүр хуудас нь хэд хэдэн янзын эх сурвалжаас боломжтой. Наад зах нь гурван өөр зээлдүүлэгчээс үнийн санал аваад, танд хамгийн сайн ажиллана.
Ипотекийн зуучлагч олон тооны зээлдэгчээс зээл авах боломжтой. Тэд олон банк, санхүүгийн бусад эх үүсвэрээс зээл авах боломжтой бөгөөд зээлийн хүү болон бусад онцлогоос хамааран зээлдүүлэгчийг сонгоход туслах болно. Ипотекийн брокерууд таны төлөх төлбөрийг төлж эсвэл зээлдүүлэгчийн зүгээс төлөх ёстой. Хэрэв та ипотекийн зуучлагчийг мэдэхгүй бол үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлагч эсвэл өөртөө итгэдэг бусад хүмүүсээс зөвлөмж авна уу.
Банк, зээлийн хоршоо нь харилцагчдад зээлийг санал болгодог. Хадгаламж, хадгаламжийн данс нь хөрөнгө оруулалт хийх хэрэгтэй бөгөөд мөнгөөр зээл олгох нь энэ мөнгийг хөрөнгө оруулах нэг арга юм . Эдгээр байгууллагууд нь ашгийн төлбөр, хүү, бусад хаалтын зардлаас орлого олдог.
Онлайн зээлдүүлэгч нь өөрсдөө зээлээ өөрсдөө санхүүжүүлэх (жишээлбэл, хөрөнгө оруулагчийн мөнгө ашиглан), эсвэл ипотекийн зуучлагчаар ажилладаг. Эдгээр үйлчилгээнүүд нь бараг бүх зүйлийг зохицуулж чаддаг тул та ихэвчлэн даруй иш татдаг.
Зээлдүүлэгч бүр Зээл Зээлийн Үнэлгээг өгөх бөгөөд ингэснээр өөр өөр зээлдүүлэгчдээс зээл авах зардлыг харьцуулахад танд тусална. Эдгээр баримтуудыг сайтар уншиж, харсан зүйлээ ойлгох хүртэл асуулт асуух хэрэгтэй. CFPB нь таны зээлийн онцлогийг ойлгоход туслах зорилгоор Зээлийн үнэлгээний хэд хэдэн хэсэгтэй байдаг.
Зээлийн хөтөлбөрүүд
Засгийн газар, орон нутгийн байгууллагуудын зээлийн хөтөлбөрийг ашиглан зээлийнхээ тусламжийг авах боломжтой. Эдгээр хөтөлбөрүүд нь батлагдахад хялбар болгож, зарим нь гэрийг өмчлөх эрхийг илүү хямд, сонирхолтой болгодог бүтээлч хөшүүргийг санал болгодог. Гэрээ худалдан авахаас гадна эдгээр хөтөлбөрүүдтэй дахин санхүүжүүлэх боломжтой ( таны гэрээс илүү өртэй байсан ч).
Засгийн газрын зээлийн хөтөлбөрүүд нь хамгийн өгөөмөр байдаг. Ихэнх тохиолдолд хувийн зээлдүүлэгч (банк шиг) нь санхүүжилт олгодог бөгөөд хэрэв засгийн газар нь зээлээ төлөхгүй бол зээлээ эргүүлэн төлөхийг амладаг. Төрөл бүрийн хөтөлбөрүүд байдаг бөгөөд хамгийн алдартай зарим нь доор жагсаав.
FHA зээл:
Холбооны орон сууцны захиргаа (FHA) даатгуулсан зээл нь бага хэмжээний урьдчилгаа төлбөр хийхийг хүсдэг гэр бүлийн хэрэглэгчдийн хувьд түгээмэл байдаг. Үүнийг 3.5 хүртэлх хувиар доошлуулж авах боломжтой бөгөөд тэдгээр нь шалгуурыг хангахад харьцангуй хялбар байдаг (жишээ нь, хэрэв танд төгс зээл байхгүй бол). FHA зээлийн талаар дэлгэрэнгүй үзэх .
VA зээл:
Ахмад настан, Үйлчилгээ үзүүлэгчид, мөн гэр бүлийн гишүүд нь Веттернейн хэргийн газар (VA) баталгаатай зээлээр гэр худалдаж авч болно. Эдгээр зээл нь таныг ипотекийн даатгал, урьдчилгаа төлбөр (зарим тохиолдолд) шаардлагагүйгээр зээл авах боломжийг олгодог. Та бага хэмжээний төгс зээлийн зээлээр зээл авч болно, хаалтын зардал нь хязгаарлагдмал байдаг бөгөөд зээл нь боломжтой гэж үзсэн тохиолдолд (өөр хэн нэгэн нь төлбөр авах боломжтой бол төлбөрийг нь авах боломжийг олгодог).
Анхны цаг Homebuyer хөтөлбөрүүд нь таны анхны гэрийг эзэмшихэд хялбар болгодог , гэхдээ тэд хавсаргасан тэмдэгт мөрөөр ирдэг. Орон нутгийн засаг захиргаа болон ашгийн бус байгууллагаас хөгжүүлэгдсэн эдгээр хөтөлбөрүүд нь төлбөр, батламж, хүүгийн түвшин болон бусад зүйлсийг бууруулахад тусалдаг. Гэсэн хэдий ч, тэд олох (болон шаардлага хангах) нь хэцүү байдаг бөгөөд тэд гэртээ борлуулахдаа хэчнээн ашигтай байхыг хязгаарлаж болно.
Мөнгө хадгалах 4 арга зам
Гэрийн зээл нь үнэтэй байдаг учраас бага ч гэсэн хадгаламж (хэдэн хувь) хэмнэлтийг хэдэн зуун, хэдэн зуун доллар хэмнэх боломжтой.
1. Дэлгүүр зарна
Дахин хэлэхэд, янз бүрийн зээлдүүлэгчээс дор хаяж гурван үнийн санал авах нь зүйтэй юм. Жишээ нь: янз бүрийн зээлдүүлэгчид (моргэйжийн зуучлагч, онлайн зээлдүүлэгч, орон нутгийн зээлийн нэгдэл гэх мэт). Хүн бүр өөр өөр үнэтэй байдаг бөгөөд та энэ үйл явцад ихийг сурч мэдэх болно.
2. Үзүүлэлтийг үзэх
Таны зээлийг том (болон урт хугацаат) зээл авах нь илүү өндөр байх болно. Та зээлийнхээ үлдэгдлийг жилээс жилд төлж, хүүгийн зардлыг хэдэн арван мянган доллараар төлж болно. Заримдаа урд нь илүү төлөх нь илүү утга учиртай - таны зээл дээр "оноо" худалдаж авдаг. Хэрэв та урт хугацаанд бага хүүтэйгээр түгжиж чаддаг бол.
3. Ипотекийн даатгалыг анхаарч үзээрэй
Хэрэв та 20-иос доошгүй хувийг байршуулсан бол ипотекийн даатгал төлөх шаардлагатай болно. Энэ даатгал нь таны ашиг тусын төлөө биш - та төлбөрөө зогсоож, мөнгөө эргүүлэн олж авах боломжгүй тохиолдолд л зээлдүүлэгчийг хамгаалдаг - тиймээс энэ зардлаас зайлсхийх нь дээр. 20% -ийг бий болгох өөр арга замыг үнэлэх, ипотекийн даатгалыг аль болох түргэн хугацаанд яаж устгах талаар олж мэдээрэй. Зарим зээл, тухайлбал, FHA зээлүүд гэх мэтчилэн та дахин санхүүжилтгүйгээр л энэ зардлыг арилгаж чадахгүй.
4. Хаалтын зардлыг удирдах
Гэрийн зээл авахад та олон тооны зардлыг төлөх шаардлагатай болно. Өргөдлийн хураамж, кредит шалгах хураамж, гарааны төлбөр, үнэлгээний зардал болон бусад зүйлс байдаг. Зарим зээлдэгчид илүү өндөр, бага зардлаа төлдөг боловч та үргэлж нэг арга замаар төлдөг. Хэрэв та зөвхөн богино хугацаанд гэртээ байх болно гэдэгт итгэлтэй биш бол "хаалтын зардал байхгүй" болгоомжтой байгаарай.