Зээлийн нэрийг хэрхэн өөрчлөх вэ
Үл хөдлөх хөрөнгийг шилжүүлэх боломжтой боловч энэ нь үргэлж хялбар биш юм. Бид доорх мэдээллийг дэлгэрэнгүй харуулъя. Гэхдээ таны сонголтуудын товч хураангуйг дурдвал:
- Ипотекийг баталгаатай болгохыг зээлдүүлэгчээсээ асуугаарай.
- Шинэ өмчлөгчийн нэрээр зээлийг дахин санхүүжүүлэх.
- Нөхцөл байдал нь зээлийг "худалдах ёстой" гэсэн заалтыг өдөөж болохгүй.
Адил төстэй ипотекийн зээл
Зээл " таамаглаж болохуйц" бол та амжилтанд хүрнэ: энэ нь та моргейжийг хэн нэгэнд шилжүүлж болно гэсэн үг юм. Зээлийн гэрээ хэлцэл дээр хэл байхгүй бөгөөд шилжүүлэх ажлыг дуусгахаас сэргийлнэ. Гэсэн хэдий ч таамаглаж болохуйц зээлийг шилжүүлэхэд хүндрэлтэй байж болно.
Ихэнх тохиолдолд "шинэ" зээлдэгч зээл авах шаардлагыг хангасан байх ёстой. Зээлдүүлэгч нь зээлдэгчийн зээлийн оноо , өр төлбөрийг эргэн төлөх чадварыг үнэлэхийн тулд өр төлбөрийн орлогын харьцааг харна. Энэ процесс нь зээлдэгч цоо шинэ зээл авах хүсэлтэй байсантай адил (гэхдээ мэдээж зээлдэгч одоогийн байгаа зээлийг авах боломжтой). Зээлдүүлэгч нь анхны өргөдөл гаргагчийн зээл, орлогоос шалтгаалан анхны зээл хүссэн өргөдөл гаргаж, зээлдэгчийг буцааж төлөх гэж буй зээлдэгчээс өөр хэнийг ч суллахыг хүсэхгүй байна.
Боломжит зээлийн шилжүүлгийг дуусгахын тулд өөрчлөлтийг зээлдүүлэгчтэйгээ хүсч болно. Та өргөдлийн маягтыг бөглөж, орлого, хөрөнгийг баталгаажуулж, процессын явцад бага төлбөр төлөх шаардлагатай болно.
Эзэмшил шилжүүлэх: Зээлээр нэрээ солиулах нь зөвхөн зээлд нөлөөлнө. Гарчгийг хэн нэгэнд шилжүүлэх, нэрээ шилжүүлэх, эсвэл нөхцөл байдалд шаардагдах бусад алхмуудыг ашиглан шилжүүлэх шаардлагатай байж болно.
Олоход хэцүү?
Харамсалтай нь, таамаглаж болохуйц орон сууцны зээл нь өргөн хүрээг хамардаггүй. Таны хамгийн сайн бооцоо нь FHA зээл эсвэл VA зээлтэй бол байж болно. Бусад ердийн зээлийн багцыг бараг таамаглаж чадахгүй. Харин үүний оронд зээлдүүлэгчид худалдах заалтыг ашиглана, энэ нь гэрийг өмчлөх эрхийг шилжүүлэхэд зээлийг төлөх ёстой гэсэн үг юм.
Дахин санхүүжилт
Хэрэв зээлийг таамаглах боломжгүй бөгөөд та борлуулалтын заалтаас хамааран онцгой тохиолдлыг олж чадахгүй бол зээлийг дахин санхүүжүүлэх нь таны хамгийн сайн сонголт байх болно. Төлөвлөгөөний нэгэн адил шинэ зээлдэгч нь зээл авахын тулд хангалттай орлого, зээл шаардагдах болно.
"Шинэ" орон сууц эзэмшигчид нь шинээр зээл авахдаа дангаараа зээлдүүлж, одоогийн байгаа ипотекийн өрийг төлөхийн тулд зээлийг ашиглах болно. Таныг зээлдүүлэгчтэйгээ зээлдүүлэхийн тулд зээлдүүлэгчтэйгээ зохицуулах хэрэгтэй байж болно (шинэ зээлдэгч, зээлдэгчийг зөвшөөрөөгүй л бол). Ингэснээр та байшингаа барьцаа болгон ашиглаж болох боловч энэ нь ажилд орохын тулд сайн, цэвэр арга зам юм. Зарим лизинг нь нэг эзэмшигчээс нөгөөд шилжүүлэгддэг (жишээлбэл, хэрэв PACE санхүүжилтийг сайжруулбал).
Хямдралтай
Зээлдүүлэгчид моргейжийн шилжүүлэг хийхийг зөвшөөрдөггүй. Худалдан авагчид илүү "төлөвшсөн" зээл авах замаар ирээдүйд хүү төлөх боломжтой (мөн хүүгээ бага хүүтэй болгох боломжтой).
Борлуулагчууд нь өөрсдийнхөө байшинг илүү үнэтэйгээр борлуулах боломжтой болж магадгүй юм. Гэхдээ зээлдүүлэгчид алдах тул тэд шилжүүлэхийг зөвшөөрөхгүй байна.
Борлуулалтын заалтад хамаарах зүйл нь үл хөдлөх хөрөнгө худалдах үед зээлийг төлөх ёстой гэж заасан зээлийн гэрээний хэсэг юм (зээл "хурдацтай").
Дүрэмд үл хамаарах зүйл: Зарим тохиолдолд та зээлийг шилжүүлж болно - борлуулалтын заалтаас хамааран ч шилжүүлж болно. Гэр бүлийн гишүүдийн хооронд шилжүүлэг хийхийг зөвшөөрдөг бөгөөд таны зээлдүүлэгч таны зээлийн гэрээний хэлснээс илүү өгөөмөр байх болно (энэ нь тэд дасгал хийх сонголт байж болох бөгөөд үүнийг хийх шаардлагагүй боловч таны итгэл найдварыг хүлээж авдаггүй) . Зөв эсэхийг мэдэх цорын ганц арга бол зээлдүүлэгчээсээ асууж, орон нутгийн өмгөөлөгчидтэй тохиролцох хэрэгтэй. Зээлдүүлэгчид үүнийг боломжгүй гэж хэлж байсан ч, өмгөөлөгч танай банк үнэн зөв мэдээллээр хангаж байгаа эсэхийг танихад тань тусална.
The Garn-St. Germain Act нь зээлдэгчид тодорхой нөхцөлд хурдатгалын сонголтоо хэрэгжүүлэх боломжгүй болгодог. Хамгийн түгээмэл тохиолддог хэд хэдэн тохиолдлуудаас дурдвал:
- Хамтарсан түрээслүүлэгч нь нас барсан тохиолдолд хамтарсан түрээслүүлэгчид өмчлөх эрхээ шилжүүлнэ
- Зээлдэгчийн нас барсны дараа зээлд хамрагдах зээлийг шилжүүлэх
- Зээлдэгчийн эхнэр / нөхөр, хүүхдүүдэд өмчлөх эрх шилжүүлэх
- Гэр бүл цуцлах, салгах гэрээний үр дүнд шилжүүлэг хийх
- Зээлдэгч нь үр өгөөж хүртдэг орон хоорондын итгэлцлийн (эсвэл амьд итгэлцсэн) шилжүүлэг
Аливаа үл хамаарах жагсаалтыг үзээд энэ жагсаалтыг өмгөөлөгчтэйгээ үзээрэй.
Албан бус шилжүүлэг
Хэрэв та хүсэлтийг нь батлуулах боломжгүй бол "албан бус" хэлцэл байгуулахыг оролдож болно. Жишээлбэл, та байшингаа зарж, одоо байгаа зээлийг байршуулж, худалдан авагчид ипотекийн төлбөрийг буцааж төлөх боломжтой.
Энэ бол буруу санаа. Таны моргейжийн гэрээ нь үүнийг зөвшөөрөхгүй байж магадгүй бөгөөд ямар ч асуудал гарахаас шалтгаалан өөртөө хууль эрх зүйн хүндрэлтэй тулгарах болно. Өөрөөр хэлбэл, та зээлийг хариуцах хэвээр байгаа юм.
Юу болж болох вэ? Цөөн боломжууд багтаж байна:
- Хэрэв худалдан авагч төлбөрөө зогсоодог бол зээл таны нэр дээр байгаа учраас асуудал чинь хэвээр байх болно (төлбөрийн дүн таны сүүлчийн төлбөрүүд дээр гарч ирэх болно , зээлдүүлэгч тань дараа чинь ирэх болно ).
- Хэрвээ байшинг нь барьцаалж зарж борлуулснаасаа бага үнээр борлуулсан бол аливаа дутагдлыг хариуцаж болно .
Худалдан авагч санхүүжилтийг боломжит худалдан авагчдад санал болгох илүү сайн арга замууд байдаг.
Таны сонголтууд
Хэрэв та ипотекийг шилжүүлж чадахгүй бол таны нөхцөл байдлаас шалтгаалан сонголтуудтай хэвээр байна. Дахин хэлэхэд нас баралт, гэр бүл салалт, гэр бүлийн шилжүүлэг зэрэг нь таны зээлдүүлэгч өөрөөр хэлбэл ч гэсэн шилжүүлэг хийх эрх өгөх болно.
Хэрэв та барьцаалахаар шийдсэн бол засгийн газрын тодорхой хөтөлбөрүүд нь моргейжийн асуудлыг шийдвэрлэхэд илүү хялбар болгодог.
Хэрэв та гэрлэлтээ цуцлуулбал гэр бүлийн хүн таны төлбөрийг төлдөггүй тохиолдолд таны бүх өрийг хэрхэн зохицуулах, хэрхэн өөрийгөө хамгаалах талаар өмгөөлөгчөөс асуу.
Хэрэв гэрийн эзэн нас барсан бол орон нутгийн өмгөөлөгч таныг юу хийхээ шийдэх боломжтой болно.
Хэрэв та хөрөнгөө итгэлцэлд шилжүүлж байгаа бол үл хөдлөх хөрөнгийн төлөвлөлтийн өмгөөлөгчтэйгээ дахин нэг шалгаж үзээрэй.
Бусад аргуудын аль нь ч байхгүй үед дахин санхүүжилт хийх нь таны эцсийн сонголт байж болох юм.