Эзэмшигчдийн санхүүжилттэй гэрийг худалдаж авах
Хэрэв та худалдагчаас шууд асуувал худалдагч нь үгүй гэж хэлэх магадлалтай. Борлуулагч нь өмчлөгчийн санхүүжилтийн талаархи саналаас татгалздаг тул хэн ч ашиг тусыг өгдөггүй.
Ихэнх худалдагчид өдөр бүр гэртээ зардаггүй. Худалдан авагчид моргейжийн зээл авахын тулд банк руу явдаг уламжлалт туршлагад тэдний мэдлэг хязгаарлагдмал байдаг.
Гэсэн хэдий ч, гэр орон нь зарж борлуулдаггүй эсвэл уламжлалт зээлдүүлэгчийн удирдамжийг чангаруулсан худалдагчийн хувьд өмчлөгчийн санхүүжилт гэнэт ихээхэн түгээмэл болж байна. Эзэмшигчдийн санхүүжилт нь худалдан авагчийн зах зээлд зарим нэг ашигтай хувилбар байж болох юм. Зөвхөн худалдагчийн зах зээлд тийм ч их биш.
Эзэмшигчийн санхүүжилт гэж юу вэ?
Худалдан авах үнийг бүхэлд нь эсвэл бүх худалдан авахад худалдан авагчийн урьдчилгаа төлбөрийг хасах үед худалдагчийн (санхүүжүүлсэн) тээвэрлэгч нь худалдагч нь өмчлөгчийн санхүүжилтийг хангадаг. Хөрөнгө нь одоо байгаа зээлтэй байгаа эсэх нь хамаагүй, одоо байгаа зээлдүүлэгч нь борлуулалтаас шалтгаалан зээлийн борлуулалтыг түргэсгэж магадгүй юм. Банк руу орохын оронд худалдан авагч нь худалдагчдад зориулж санхүүгийн хэрэгслийг өгдөг.
Хэрэв өмч хөрөнгө нь үнэ төлбөргүй, худалдагч нь ямар нэгэн зээлгүйгээр тодорхой нэртэй гэсэн утгатай бол худалдагч бүх санхүүжилтийг хүлээн авахаар тохиролцож болно.
Энэ тохиолдолд худалдан авагч ба худалдагч зээлийн хүү, сарын төлбөрийн хэмжээ, зээлийн хугацаа зэргийг тохиролцдог бөгөөд худалдан авагч нь худалдагчийн өмчийг төлбөрөөр суурилан төлдөг.
Аюулгүй байдлын хэрэгслийг олон нийтийн бүртгэлд бүртгэдэг бөгөөд энэ нь хоёр талыг хамгаалдаг. Зарим мужийн хуулиуд нь бөмбөлөг төлбөрийг хориглосон байдаг.
Холбооны засгийн газрын зарим хууль тогтоомж нь өмчлөгчийн санхүүжилтийг удирдаж болно. Та хуулийг дагаж байгаа эсэхэд хуулийн зөвлөгөө авахыг хүсч болно.
Эзэмшигчдийн санхүүжилтийн хэлбэр
Ихэнх худалдан авалтад мөнгө шилжүүлэх нь тохиролцох боломжтой. Борлуулагч болон худалдан авагч нь өмчлөгчийн санхүүжилтийн нөхцлүүдийг хэлэлцэх эрх чөлөөтэй байдаг. Дахин хэлэхэд та хуулийн зөвлөгөө авахыг хүсч болно.
Төлбөрийн стандарт шаардлагагүй боловч олон худалдан авагчид өөрсдийн өмчийг хамгаалахын тулд хангалттай хэмжээний урьдчилгаа төлбөр авахыг хүсдэг. Урьдчилгаа төлбөрийн хэмжээ нь 30-аас доошгүй хувиар буурч болно. Худалдаачид худалдан авагчийн урьдчилгаа төлбөрөөр өмч хөрөнгийг хамгаалж байдаг гэж үздэг. Учир нь худалдан авагчид их хэмжээний хөрөнгө оруулалт хийгдэж байгаа бол худалдан авагчид барьцаалагдах магадлал бага байдаг.
Эзэмшигчийн санхүүжилтийн зарим хувилбарууд нь:
- Газрын гэрээ.
Газрын гэрээ нь худалдан авагчдад хуулийн нэрийг өгдөггүй боловч худалдан авагчийн тэгш эрхийг өгдөг. Худалдан авагч нь тодорхой хугацааны туршид худалдагч талд төлбөр төлдөг. Эцсийн төлбөр буюу дахин санхүүжилтийг хийсний дараа худалдан авагч уг үйлдлийг хүлээн авдаг.
- Өрийн бичиг ба барьцаа хөрөнгө.
Борлуулагч нь худалдан авах үнийг бүхэлд нь (доороос нь төлөх төлбөрөөс хасах) бүх үлдэгдлийг барьцаалж болно. Энэ төрлийн санхүүжилтийг "бүх хамааруулсан моргейжийн зээл" эсвэл "бүх хамааруулсан итгэлцлийн үйл ажиллагаа" (AITD) гэж нэрлэдэг. Худалдагч нь үндсэн зээлийн хүүг давуу эрхтэйгээр хүлээн авдаг.
Худалдагч нь мөн бага хэмжээний ипотекийг авчирч болох бөгөөд энэ тохиолдолд худалдан авагч нь одоо байгаа зээлд хамаарах нэрийг авна эсвэл анхны зээлийг шинээр худалдаж авна. Худалдан авагч нь үйл ажиллагаагаа хүлээн авч, худалдагчийн худалдан авалтын үнийг хоёр дахь ипотекээр олгодог.
- Түрээсийн худалдан авах гэрээ.
Түрээс-худалдан авах гэрээг худалдах нь худалдагч нь худалдан авагчийн адил тэгш эрхийг өгч, өмчлөх эрхийг түрээслэгч талд олгодог гэсэн үг юм. Түрээсийн худалдан авалтын гэрээний биелэлтийг хангасны дараа худалдан авагч нь нэрийг авдаг ба худалдан авагч нь түрээсийн төлбөрийг бүхэлд нь эсвэл хэсэгчлэн худалдан авах үнээр зээлийг хүлээн авсны дараа төлбөрөө төлдөг.
Эзэмшигч нь гэрийн худалдан авагчдад өгөх үр өгөөжийг санхүүжүүлдэг
- Баталгаажаагүй эсвэл бага байна.
Худалдагч худалдан авагчийн талаархи зээлийн тайланг шаардаж байсан ч худалдан авагчийн мэргэшлийн талаархи тайлбарлагч нь ердийн зээлдүүлэгчдээс илүү хүчтэй, илүү уян хатан байдаг.
- Санхүүжүүлэгдсэн.
Уламжлалт зээлээс ялгаатай нь худалдагч, худалдан авагч нар зөвхөн хүү, тогтмол хүүтэй хорогдуулалт , бага хүүтэй буюу бөмбөлөг төлбөр зэрэг төрөл бүрийн төлбөрийн сонголтуудаас сонгож болно. Төлбөрийг хольж, тааруулж болно. Зээлийн хүүгийн хугацааны туршид хүүгийн түвшинг тогтмол эсвэл нэг түвшинд тохируулж болно.
- Төлбөрийн уян хатан байдал.
Урьдчилгаа төлбөрүүд нь тохиролцох боломжтой. Хэрэв худалдагч нь худалдан авагч эзэмшдэгээс илүү их хэмжээний төлбөр төлөхийг хүсч байгаа бол зарим тохиолдолд худалдан авагч нь урьдчилгаа төлбөрийг худалдан авагчид үе үе бөөн дүнгээр төлөхийг зөвшөөрөх болно.
- Хаалтын зардал бага .
Институтийн зээлдүүлэгчгүйгээр төлбөр хийх эсвэл зээл авах хөнгөлөлт байхгүй. Худалдан авагчийн хаалтын зардлыг автоматаар хуримтлуулж буй шимтгэл төлөгч, төлбөрийн шимтгэл, захиргааны хураамж, бусад төрлийн бусад төлбөрийг зээлдүүлэгчид төлдөг бусад төрлийн хураамж байхгүй.
- Илүү хурдан эзэмших.
Худалдан авагч ба худалдагч зээлдүүлэгчийг санхүүжүүлэхийн тулд зээлдүүлэгчийг хүлээхгүй байгаа тул худалдан авагчид илүү хурдан ойртож, ердийн зээлийн ажил гүйлгээтэйгээр худалдан авагчийн эзэмшлийг авах боломжтой.
Гэрийн борлуулагчдад ашиг тусыг санхүүжүүлэх нь
- Борлуулалтын үнэ өндөр.
Худалдагч худалдагчийн санхүүжилтийг санал болгодог тул худалдагч нь бүрэн жагсаалтын үнэ буюу түүнээс дээшхийг тушааж болно.
- Татварын завсарлага .
Худалдагч нь хуанлийн жил бүрт хүлээн авсан орлогыг тайлагнахдаа бага хэмжээний татвар төлөх боломжтой.
- Сарын орлого.
Худалдан авагчийн төлбөр нь худалдагчийн сарын бэлэн мөнгөний урсгалыг ихэсгэх бөгөөд ингэснээр зарцуулах боломжтой орлого болдог.
- Хүүгийн түвшин өндөр.
Эзэмшигчдийн санхүүжилт нь мөнгөний зах зээлийн данс эсвэл бусад эрсдэл багатай хөрөнгө оруулалтын хэлбэрээр худалдагчаас илүү өндөр хүүтэй байж болно.
- Товч бүртгүүлэх хугацаа.
Эзэмшигчдийн санхүүжилт нь өөр өөр худалдан авагчдыг татдаг. Хэрвээ хөрөнгийг уламжлалт аргаар зарж борлуулаагүй бол өмчлөгчийн санхүүжилтийг санал болгож буй бараа материалын тэнгисээс салах, борлуулахгүй байж болох үл хөдлөх хөрөнгийг худалдах нэг арга юм.
Эзэмшигчийн санхүүжилттэй ажил гүйлгээг хийхээс өмнө үл хөдлөх хөрөнгийн хуульчтай зөвлөлдөж, хууль зүйн зөвлөгөө авах боломжтой. Үл хөдлөх хөрөнгийн өмгөөлөгчийн үйл ажиллагаа эрхэлдэггүй бол үл мэдэгдэх үл хөдлөх хөрөнгийн агент дээр найдаж болохгүй.