Комиссыг бууруулах талаар Агентаа хэрхэн авах вэ?
Зарим агентууд үүнийг хийх шаардлагагүй байдаг.
Төлбөрийг хэрхэн төлөх вэ?
Корпорацийн бодлого, агентлагийн үйлдвэрлэлээс шалтгаалан комиссын хувь хуваагдал өөр өөр байдаг. Жилд 100 гүйлгээ хааж байгаа шилдэг үйлдвэрлэгч агент нь ихэвчлэн хоёр сар тутамд нэг гэрээ хаах төлөөлөгчөөс илүү өндөр төлбөртэй байдаг. Зөвхөн лицензлэгдсэн үл хөдлөх хөрөнгийн брокерууд л комисс хүлээн авдаг. Брокерууд агентуудтай гэрээ байгуулж, эргээд агентууд, ихэвчлэн бие даасан гэрээт гүйцэтгэгч нарыг төлдөг.
Худалдагчийн төлсөн комиссууд нь жагсаалтын тал руугаа хагас нь хуваагдах ба үлдсэнийг нь зарах тал руу хуваана; Энэ нь үргэлж 50/50 хуваах биш юм. Өсөн нэмэгдэж буй чиг хандлага нь агентууд нь худалдан авагчийг төлөөлдөг төлөөлөгчдөөс илүү төлдөг.
Яагаад бүх Комиссоос ижил комиссыг хүлээж авахгүй байна вэ?
Ихэнх тохиолдолд орон нутгийн заншлаар хийдэг. Хэдийгээр та хөнгөлөлтийн агентууд, үйлдвэрлэгч шилдэг агентлагууд, хөршийн мэргэжилтнүүд, ахмад дайчдын төлөөлөгчид, цоо шинэ агентууд, цагийн агентууд, хэмжээ, өнгөний төрөл бүрийг олох болно.
Агентлагууд хоорондоо адилхан биш. Та комиссын дагуу агентийг сонгох ёсгүй. Илүү үнэтэй агентууд үйлчилгээ үзүүлэгч болон ашгийн загварыг санал болгодог. Ерөнхийдөө агентууд ерөнхийдөө үнэ цэнэтэй зүйлээ төлдөг. Тэд бүгд ижил үнэтэй биш юм.
Цэвэр ашиг
Ихэнх агентууд юу хийдэг вэ? Мэригийн худалдан авагчид 150,000 долларын гэр худалдаж авдаг гэж хэлье. Төлбөр хийх комисс нь 7%, 4% нь брокер, 3% нь брокер зардаг. Мэригийн брокер 4500 $ төлсөн байна. Мэри нь 8% -ийн франчайзын шимтгэлийн төлбөрөөс 50% -ийг авах эрхтэй. Мэри 2,070 доллар хүлээн авлаа. Үүний үр дүнд Мэри 22 хувийн зардлаа төлж, нийгмийн даатгал, холбооны ба мужийн орлогын татварыг төлөхийн тулд 30% -ийг хэмнэжээ. Мэри 993,60 долларын цэвэр ашиг олсон байна.
Хэрэв Мэри зөвхөн нэг л гүйлгээ хийдэг бол ердөө 40 цаг долоо хоног ажиллуулдаг бол энэ нь түүний цагийн цалингийн цэвэр цалин 5.78 ам.доллар болно. Хэрвээ тэр сард хоёр удаа гэрээ хийвэл Мэри Моуриньюгийн Детройт дахь албан хаагчтай адилхан болно. Үл хөдлөх хөрөнгийн бүх агентлаг аллага үйлддэггүй. Ихэнх хүмүүс ажилд авдаггүй, хэсэгчлэн тэтгэвэрт гарсан, эсвэл хоёр дахь ажил эрхэлдэг.
Нэг ижил агентаар зарах, худалдаж авах
Мариа Мэригээс танай гэрээсээ зарж борлуулахаар төлөвлөж байгаа бол танаас гэрээсээ чөлөөлөхийг зөвшөөрсөн бол Мариаг асуух нь зүйтэй гэж үзсэн ч Мариа зөвшөөрөхгүй байж магадгүй юм. Уг онол нь бутан дахь хоёр шувуу нэгээс илүү сайн байдаг гэсэн байр суурь дээр ажилладаг. Өөрөөр хэлбэл, хэрэв Мэри бол танай бүртгэгч агентлаг бол тэр комиссын жагсаалтын талыг олох болно.
Түүнээс гадна өөр байшин худалдаж авахад туслахын тулд тэрээр тухайн гүйлгээний борлуулалтын талыг олох болно. Нэг хүн. Хоёр хэлэлцээр. Гэхдээ энэ нь үүнээс ч илүү юм.
Хэрэв та агентлагаар дамжуулан гэрээ зарж, худалдан авбал хөнгөлөлт санал болгодог агентууд байдаг. Татварын хөнгөлөлтөөс татгалзаж буй үл хөдлөх хөрөнгийн агентууд хоёр ажил гүйлгээ нь бие биеэсээ тусдаа байдаг гэдэгт итгэлтэй байж болно. Худалдагч, худалдан авагч нь нэг хүн эсвэл хоёр өөр хоорондоо холбоогүй хувь хүмүүс эсэхээс үл хамааран ажил тус бүрийн хэмжээг шаардана.
Хэрэв Мэри ажилдаа хоёр удаа хоёр дахин бага мөнгө зарцуулахын тулд жагсаалтаа өгөх комиссоо хөнгөлж өгвөл тэр үүнийг үзэн ядаж болно. Түүнчлэн тэрээр өөр төлөөлөгчтэй тохиролцсоны төлбөрийг хянах боломжгүй тул комиссын борлуулалтын талд цохих магадгүй юм. Мэригийн "завсарлага өгөөч" гэж ятгахын тулд Мариа ташаа мэдээлэл авах, илүү их бизнесийг замд нь хүргэхийг хүсч болно.
Нэг төлөөлөгч таныг болон худалдан авагчийг төлөөлөхөд
Үүнийг хоёр агентлаг гэж нэрлэдэг бөгөөд энэ нь зарим муж улсуудад хууль ёсны биш юм. Гэхдээ хууль ёсоор бол Мэри комиссын хоёр тал, жагсаалт, борлуулалтын төлбөрийг олох болно. Энэ нь гүйлгээг давхар төгсгөл гэж нэрлэдэг. Үл хөдлөх хөрөнгө гэхдээ салангид ашиг сонирхолтой хоёр тусдаа талууд болон тусгайлан ялгаварлах чадвартай. Мэри өнөөдрийг хүртэл давхар хариуцлага хүлээсэн.
Зарим мужид давхар агентууд нь хэн нэгний талыг авахгүйгээр гүйлгээний агентуудаар ажиллах шаардлагатай болдог. Тэд бичиг цаасны ажлыг гүйцэтгэхээс бусад тохиолдолд зөвлөгөө өгдөггүй.
Зарим тохиолдолд худалдагч болон худалдан авагчийн төлөөллийг хоёуланг нь төлөөлж дууссан тохиолдолд комиссын комиссоо бууруулахыг зөвшөөрөх бол тухайн улс орны зарим хэсэгт худалдагч нарыг ашигладаг нийтлэг тактикийг заримдаа ашигладаг. Жагсаалтын гэрээнд гарын үсэг зурах эсвэл саналыг хүлээн авах үед үүнийг хэлэлцэн тохиролцох боломжтой боловч жагсаалтыг эхнээс нь энэ хувилбараар хэлэлцэх нь илүү дээр юм.
Энэ хэлэлцээрийг дахин давтаж болох юм гэдгийг сана. Энэ нь таны худалдан авагчдад өөрийн гэрийг борлуулах жагсаалтын агентлагын хүсэл тэмүүлэл, сонирхолыг бууруулж болох юм. Өөрийн бүх гэрийг зах зээлд худалдан авагчдад худалдах эрх зүйн хариуцлагаас гадна түүний төлбөр хураамжийг багасгахад худалдан авагчаасаа гэрийг нь худалдан авахад түлхэц өгөх урамшуулал нь юу вэ? Ялангуяа тэр өөрийнхөө худалдан авагчийг өөр хэн нэгний жагсаалтыг зарж, илүү их мөнгө төлөх бол. Харин түрүүлж асуу. Ихэнх агентууд "хувьсах комисс" -ыг хүлээн зөвшөөрч байгаа тул тэд хоёулаа талыг төлөөлөхгүй гэж сэжиглэж байгаа тул тэд юу ч өгөхөөс татгалздаггүй.
Олон жагсаалт, ижил борлуулагч
Нэг худалдагчаас ирсэн хэд хэдэн онцгой жагсаалтыг солилцох комиссыг багасгах нь дараах байдалтай байна:
- Долларын ханш
- Худалдах боломж
- Зах зээлийн хөдөлгөөн
Хэрвээ эдгээр хувьсагчдын гурав нь төлөөлөгчдийн таалалд нийцэх юм бол хэлэлцээр хийхэд таатай биш, ялах хамгийн хялбар хэлэлцээр байж магадгүй юм. Дахин хэлэхэд бүх төлөөлөгч үүнийг зөвшөөрөхгүй. Ялангуяа хүчтэй орлогын урсгал бүхий шилдэг үйлдвэрлэгч. Хэрэв таны бүртгэл шаардлагагүй бол 5 жагсаалтыг санал болгох нь ихээхэн чухал биш юм.
Хөршүүдээ хэн хянах вэ
Тодорхой газруудад жил бүр тонн бизнес эрхэлдэг төлөөлөгчид ихэвчлэн энд тэнд очдог. Эдгээр нь өндөр комиссоос хүсч болох боловч өөр агентлагийн өрсөлдөөн байгаа тохиолдолд төлбөрийг бага багаар тохиролцохыг зөвшөөрдөг. Хэрэв та дээд комиссыг иш татсан төлөөлөгчдөө дуртай бол энэ ажлыг хийхийг зөвшөөрсөн хоёр дахь хүнээс асуувал анхны агентийг дуудаж, хоёр дахь төлөөлөгчийн төлбөрийг санал болго. Яагаад гэдгийг тайлбарла. Бодит байдал гэдэг нь: таны төлсөн зүйлээс авах нь маш их үнэн байдаг. Та коммисс дээрээ буулгахгүйн тулд хамгийн сайн төлөөлөгчийг олохын тулд харамсахгүй байх хэрэгтэй.
Энэ тактикийг туршиж буй Элк Grove хотод худалдагчийг би санаж байна. Тэр миний өгүүллийг уншсан байх. Тэр надаас өөр нэг агентлагын комисст хандахыг гуйсан. Би тэр бодлоо орхиход тэр уйлж эхлэв. Гэхдээ би та нарыг хүсч байна, тэр гашуудав. Тэр миний комиссыг төлөхийг хүсээгүй. Тиймээс тэр миний үйлчилгээг хүсч байсан боловч зөвхөн хөнгөлөлттэй байсан. Би түүнийг азтайд хамгийн сайн хэлэх ёстой байсан. Ийм замаар ажиллахгүй.
Элизабет Вейтраub, КАЛЕС-ийн дугаар 00697006 бичиж байх үедээ Калифорни мужийн Сакраменто дахь Лионегийн үл хөдлөх хөрөнгийн Broker-Associate байгууллага юм.