Тодорхойлолт: Зээлдүүлэгч нь эд хөрөнгөө өмчлөх эрхийг худалдах, эсвэл шилжүүлэх эрхээ худалдах тохиолдолд зээлийг зээлдүүлэхийг зөвшөөрдөг моргейжийн буюу итгэмжлэлийн хэл. Бараг зээл бүр өнөөдөр шилжүүлгийн заалт агуулж байгаа бөгөөд энэ нь шилжүүлэх боломжгүй гэсэн үг бөгөөд худалдан авагч нь борлуулах заалтыг өдөөхгүйгээр одоогийн зээлийг худалдан авах боломжгүй юм.
Борлуулалтын заалтад хамаарах зүйл нь зарлалтын заалттай ижил зүйл юм.
Итгэлцлийн олон төрлүүдээс олж авсан түгээмэл төрлүүд нь АНУ-ын Үнэт цаас, биржийн комиссоос дараах байдалтай байна:
"Хэрвээ хуулиар хориглосноос бусад тохиолдолд сайн дураар эсвэл татгалзсан эсэхээс үл шалтгаалан өмч хөрөнгө, түүний аливаа хэсгийг эсвэл аливаа сонирхол, эд хөрөнгийг Итгэмжлэгч,
эзэмшигчийн опционы хувьд, шаардлагагүй буюу мэдэгдэлгүйгээр төлөгдөх дуусгавар болох хугацаанаас үл хамааран хэрэглүүрийг нэн даруй төлөх, төлөх ёстой. "
Өнөөгийн үл хөдлөх хөрөнгийн барьцаа хөрөнгийг ийм заалт агуулаагүй болно. Хэдийгээр энэ нь амаар тайлбарлагдахгүй ч заргалдаг заалт нь үл хөдлөх хөрөнгийн барьцаанд төлөхгүйгээр бодит үл хөдлөх хөрөнгийг шилжүүлэхийг хориглодог.
1970-аад оны сүүл, 1980-аад оны эхээр санхүүгийн санхүүжилт маш их алдартай байсан, ялангуяа Калифорни мужид миний лицензтэй байсан үл хөдлөх хөрөнгийн агентууд 1974 оны шүүхийн хэргийг, Такер Лассений Хадгаламж ба Зээлийн тухай ярьдаг байв.
Энэ нь газар худалдах гэрээ байгуулахтай холбоотой томоохон шүүхийн тохиолдол байлаа. Гол төлөв зээлдүүлэгч нь газрын гэрээний дагуу борлуулалтын шилжүүлгээр даатгалын хохирол учруулсан нь нотлогдоогүй учир төлбөрийг төлөх, төлөх эрхгүй гэжээ.
Тухайн үеийн үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлагчдын олонхи нь худалдан авагч нь газрын гэрээгээр дамжуулан тэгш эрхтэйгээр худалдан авч, худалдахын тулд худалдагч талыг төлөхийн зэрэгцээ хөрвөх хөрөнгөөс төлбөр төлөхийн зэрэгцээ үл хөдлөх хөрөнгийн барьцаанд төлсөн байна.
Энэ нь худалдан авагчид бүтээлч санхүүжилтийг ашиглахад түлхэц өгсөн өндөр хүү байсан.
1978 оны Wellenkamp v. Bank of America банкинд түргэн шилжсэн. Калифорнийн шүүхийн хоёрдахь онцлох шийдвэр нь Калифорнийн Иргэний хуулийн 711 дугаар зүйлд зээлдэгч зээлээ буцаан олгох, зээлийн төлбөрийн чадваргүй болсон, эсвэл үнэ цэнийн бууралтад өртөхөд хүргэж болзошгүй нөхцөлд зээлийг төлөх, төлөхийг шаардаж болохгүй гэсэн заалтыг хүчингүй болгосон. Үүний дараа олон гэр орон зүүн болон баруун талын барьцаа хөрөнгөө маргаашийнх шигээ зарж байсан бөгөөд 18% -ийн хүүгийн түвшинг давж гарав.
7 хоногийн дараа гүйлгээг хаах нь ихэвчлэн түгээмэл байсан. Худалдан авагчид борлуулалтын үнээс 7% -10% хүртэл буурч, комисс, хаалтын зардлыг төлөхөд хангалттай байсан бөгөөд үүний үр дүнд ипотекийн нэр дээр барьцаалах, борлуулалтын буцалтгүй тусламжийг хоёрдогч, гуравдагч этгээдийн итгэмжлэлийн хэлбэрээр худалдах болсон. Зарим талаараа Зэрлэг Баруунтай адил байв. Бүтээлч санхүүжилтийг ойлгосон төлөөлөгчид маш их хэмжээний бараа материалыг нээж, Ричард Түргэн Семинарын бизнесийг эхлүүлсэн.
Гэнэтийн үеэр бүтээлч санхүүжилтийн семинар нь хаа сайгүй байсан. Энэ нь үл хөдлөх хөрөнгийн олон агентлаг болон тэдний үйлчлүүлэгчдэд зориулсан шинэ газар нутаг юм. Энэ нь мөн хүчирхийлэл, залилан мэхлэх явдал байсан.
1982 онд Garn-St. Германы хууль, бүтээлч санхүүжилтийн схемүүдийн ихэнх нь аажмаар зогссон. Түрээсийн сонголтыг борлуулах, худалдаалах, зохион байгуулалт хийх хүртэл ч гэсэн гал унтраасан.
Дараагийн жилүүдэд хүүгийн хэмжээ буурч эхэлснээр орон сууцны зээлийг анх удаа худалдан авагчдад зориулан шинэ зээл авах боломжтой болсон. Энэ нь уламжлалт зээл болон АХБ-ны зээлийг үйл ажиллагаанд буцаан оруулах боломжийг олгож байна. Хэд хэдэн хуучин FHA зээлүүд нь албан ёсны таамаглалгүйгээр авч хэрэгжүүлж болох хэдий ч олон жил үргэлжилсэн хугацаанд эдгээр зээл нь цөөхөн бөгөөд цөөн байсан юм. Өнөөдөр энд байхгүй.
Мэдээжийн хэрэг, нэг хэсэг нь 2007 онд Зах зээлийн хямралыг хэсэгчлэн бүрдүүлсэн 80/20 комбинатын зээлийг бүрдүүлсэн. Үл хөдлөх хөрөнгийг эргэн төлөх чадваргүй худалдан авагчид 100% -ийн санхүүжилтийг авах боломжтой байсан.
Зах зээл 2008 оны зах зээлийн огцом уналтанд ороход юу болсоныг бид бүгд мэднэ. Өнөөдрийн моргейжийн шаардлагууд нь илүү хатуу бөгөөд одоо барьцаат зээл авахад илүү их хэцүү байдаг.
Элизабет Вейтраub, КАЛЕС-ийн дугаар 00697006 бичиж байх үедээ Калифорни мужийн Сакраменто дахь Лионегийн үл хөдлөх хөрөнгийн Broker-Associate байгууллага юм.