Худалдан авах гэрт газрын гэрээ хэрхэн ажилладаг тухай

Гэрийн худалдан авагч яагаад газрын гэрээ гэх мэт

1970-аад оны сүүлч, 1980-аад оны эхээр гэр орон худалдан авах гэрээ их түгээмэл байсан. Түүнээс гадна, зарим тохиолдолд гэрээ байгуулах гэрээ нь заримдаа гэрээнд гарын үсэг зурж, илүү өндөр хүүтэй, институцын зээлдүүлэгчийн мэргэшлийн шалгуурт илүү нийцсэн санхүүжилтийг санал болгосон.

Зээлийн шаардлагыг зөөлрүүлж, 8% -иас доогуур хүү буурч газрын гэрээнүүд алга болсон. Гэвч тэд бүгдээрээ алга болоогүй, үнэндээ моргейжийн хямралын үеэр зах зээлд эргэн ирдэг.

Борлуулах замаар худалдах, худалдан борлуулах гэр ороноо алдсан өмнөх гэрийн эзэд томоохон банкууд тэднийг эргүүлэн өгөх үед газрын гэрээнүүдийг өөр санхүүжилт болгон ашиглаж эхэлжээ.

Газар дээрээс нь түрээслэх гэж юу вэ?

Суурилуулалтын борлуулалтын гэрээ гэдэг нь байнгын төлбөрийг шаарддаг гэрээ хэлцлийн төрөл юм. Гэхдээ үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд энэ нь ерөнхийдөө гэрээний гэрээ, үйл ажиллагааны гэрээ эсвэл худалдах гэрээг хэлнэ. "Газар" гэсэн нэр томъёо нь үл хөдлөх хөрөнгийн аливаа хэлбэрийг сайжруулах, сайжруулахгүйгээр газрын гэрээг ашиглаж болно.

Суурилуулалтын борлуулалтын гэрээ нь борлуулалтын үнэ, урьдчилгаа төлбөрийн хэмжээ, хүүгийн хэмжээ, сарын (эсвэл үе үе) төлбөрийн хэмжээ, талуудын үүрэг хариуцлагыг тодорхойлсон. Энэ нь гэр ороныг хэн хариуцах, даатгалын төлбөр төлөх, өмчийн татвар төлөх үүрэг хариуцлагыг хамардаг. Худалдан авагч төлбөрийн нэхэмжлэлийг зогсоох тохиолдолд гэрээг худалдагч талаас шаардах эрхтэй.

Тодорхойлолт:

• Газрын гэрээ эсвэл гэрээнд гарын үсэг зурах нь худалдагч, худалдагч гэж нэрлэгддэг худалдагч болон худалдагчийн хооронд байгуулсан аюулгүй байдлын гэрээ юм.
• Vendor нь худалдан авагчийн худалдан авалтыг санхүүжүүлэх замаар эд хөрөнгийг худалдахаар тохиролцсон болно.
• Vendor нь хуулийн нэрийг хадгалж, Vendee нь тэгш эрхтэй.
• Эзэмшигчийн санхүүжилт нь одоогийн ипотекийн үлдэгдэл (доороос үзнэ үү) эсвэл өмч нь үнэ төлбөргүй, тодорхой байж болно (хамгийн сайн сонголт).

• Төлбөрийг бүрэн хийсний дараа Vendor нь эд хөрөнгөө барьцаалах эрхтэй.

Бүх багтаасан (Боодлыг тойрсон) Газрын гэрээ

• Бооцооны гэрээ нь одоогийн ипотекийг агуулдаг.
• Vendee нь нэг төлбөрийг Vendor руу хийдэг.
• Төлбөр хүлээн авсны дараа Vendor нь үндсэн зээлдүүлэгчийн төлбөрийг төлж, үлдсэнийг нь хадгална.
• Хэрэв одоогийн ипотекийн зээл нь гэрээний хүүний түвшингээс бага хүүтэй байвал Vendor нь Vendor-д хамаарахгүй мөнгөний нэмэлт хүүг олдог. Үүнийг үл тоомсорлодог.

Энэ нь хэрхэн ажилладагийг доор өгөв.

1. Борлуулалтын үнэ $ 100,000 гэж хэлдэг.
2. Vendee нь 10,000 $ доошоо тавьдаг.
3. Vendee нь $ 567 доллар төлөх бөгөөд $ 6.5,000-ийн хүүтэй, 6.5% -ийн төлбөр төлөхийг зөвшөөрч байна.
4. Одоогийн суурь зээл нь $ 50,000 бөгөөд төлөгдөх хүү нь 5% -иар төлөгдөх бөгөөд $ 268.
5. Vendor нь $ 40,000-ийн хувьцааны 6.5% -ийн хүүтэй, 50,000 ам.долларын урт хугацаат зээлийн багц дээр 1.5% -ийн хүүтэй, сард 299 доллар халаасална.
6. Vendee нь татвар, даатгал болон өмчлөгчийн бүх бусад зардлыг төлдөг.

Шулуун гэрээ

Шударга гэрээнд сонирхлын зөрчил байхгүй болно. Vendee нь одоо байгаа зээлдүүлэгчийг шууд төлж, өөр төлбөр төлөхийг зөвшөөрч болно, эсвэл Vendee нь нэг төлбөрийг Vendor руу илгээж болох бөгөөд Vendor нь үндсэн зээлдүүлэгчид төлбөрөө төлөх болно.

Шууд гэрээ дээр өмнөх жишээг авч үзье:

1. Борлуулалтын үнэ $ 100,000.
2. Vendee 10,000 $ доошлуулжээ.
3. Vendee нь одоогийн зээлийн үлдэгдэл $ 50,000-ын төлбөрийг $ 268 болгож, 5% -ийн хүүтэйгээр төлөх болно.
4. Vendee нь Vendor-д 40,000 ам.долларын санхүүжилт хийдэг, 6.5% -ийн хүүтэй, сард 253 ам.доллар төлдөг.
5. Энэ хоёр төлбөрийн нийт дүн нь 521 доллар бөгөөд сар бүрийн 46% хөнгөлөлтийг сарын борлуулалтанд 46% -ийг авдаг.

Худалдах хүч

• Зарим нэр компаниуд нь Vendor, Vendee болон Trustee агуулдаг газрын гэрээг байгуулах, гэрээлэх . Та ийм нэртэй компанийг олохын тулд эргэн тойрондоо дуудах хэрэгтэй болно.
• Итгэмжлэгдсэн итгэмжлэгдсэн этгээдийн нэгэн адил Vendor, Vendee нь Vendor болон Vendee-ийн үүргийг баталгаажуулах зорилгоор итгэмжлэгчдэд эрх, ашиг сонирхол, ашиг сонирхлыг харуулсан.
• Хэрэв Vendee төлбөр хийхээ больсон тохиолдолд Итгэмжлэгдсэн Аудитор нь борлуулалтын эрх мэдэлд захирагдах ёстой.

• Анхдагч мэдэгдэл гаргах үйл явц нь төрөөс хамаардаг.

Үндсэн зээл дэх хувьсах хүчин зүйл

Өнөөдөр бүх зээл хурдатгал , нүүлгэн шилжүүлэлтийн заалтуудыг агуулдаг. Зээлдүүлэгчид урт хугацаагаар зээлээр дуудсан зээлийг худалдан авагчид одоо байгаа зээлийг "нэрлэв" гэсэн нэрээр авсан бол төлбөр хийгээд төлөх боломжтой байсан. Учир нь зээлдүүлэгчид худалдан авагчид зээл авах, зээл авах , илүү өндөр хүү төлөхийг хүсч байсан.

1976 оноос хойш Чикагогийн нэрэмжит Чикагогийн нэрэмжит цол хэргэмийн ахлах ажилтан Sue Heimbichner нь 1976 оноос хойш бизнес эрхэлж ирсэн бөгөөд газрын гэрээний алдар нэрийг хараад явж байна. Тэр үеэс хойшхи хамгийн том шүүхийн нэг нь Холбооны хадгаламж, зээлийн холбоодын эзэмшиж буй үл хөдлөх хөрөнгөнөөс хамаарах худалдан авагчидаас үүсэлтэй юм. Конгресс 1982 оны Хадгаламжийн институтийн актыг баталж, одоо байгаа зээлийг авах чадварыг арилгаж чадсан.

Heimbichner өнөөдөр зээлдүүлэгчид өөр аргаар харах хандлагатай байна. "Зарим зээлдүүлэгчид төлбөрөө хийсэнд баяртай байна" гэж тэр хэллээ. Гэхдээ засгийн газраас зээл авсан зээлийг авахыг хичээх хэрэггүй. "Та засгийн газартай эвлэрэхийг хүсэхгүй байна" гэж Heimbichner сэрэмжлүүлэв. Хэрэв таны газрын гэрээ нь одоогийн ипотекийг агуулдаг бол үл хөдлөх хөрөнгийн хуульчийн зөвлөгөөг авах хэрэгтэй.

Засгийн газрын зээлээр авсан загваруудын жишээ нь Fannie Mae эсвэл Freddie Mac, засгийн газрын зээл нь FHA эсвэл VA юм.

Vendee -ийн эрхийн багц

Практикт бүх тохиолдолд Vendee өмч эзэмшиж, дараахь эрхтэй байна:

• Эзэмших.
• Чимээгүй эд баялаг, эд хөрөнгийг ашиглах нь.
• Бусдыг орхих нь бусдыг байрнаас гарахыг албадах.
• Борлуулалт.

Vendee -д ашиг тус

• Vendor нь худалдан авагчийн зээлийн тайлангийн хуулбарыг шаардаж болох хэдий ч шаардлагагүй.
• Урьдчилгаа төлбөрийн уян хатан байдал. Хэмжээ нь тохиролцох боломжтой.
• Газрын гэрээний хугацаа, хїїгийн хэмжээ , тєлбєрийн уртыг тохиролцох боломжтой.
• Хаалтын зардал бага. Төлбөр хийхэд ямар ч төлбөр төлдөггүй.
• Хурдан хаах. Ажил гүйлгээ 7 хоног эсвэл түүнээс бага хугацаанд хаах боломжтой.

Худалдагчийн ашиг тус

• Ерєнхийдєє борлуулалтын їнэ єндєр, їнэлгээ хийгээгїй байна. Худалдан авагчид үнэлгээг авахыг зөвлөж байна.
• Хэрэв татвар ногдох боломжтой бол хойшлогдсон олзтой тэнцэх магадлалтай.
• Сарын орлого.
• Ихэнхдээ мөнгөний зах зээлийн данснаас илүү өгөөж хүртдэг .
• Хэрэв үл хөдлөх хөрөнгө үл нийцэх бол энэ нь худалдах хялбар арга юм.
• Хурдан хаах.

Худалдан авагчийн зөвлөмж

• Үнэлгээ авах.
• Нэрийн даатгал авах.
• Гүйцэтгэх ажил болон анхны баримт бичгүүдийг эзэмшихийн тулд эзэмшиж буй компаний үйлчилгээг татан оролцуулах.
• Үл хөдлөх хөрөнгийн өмгөөлөгчтэй ярилц.

Худалдагчийн зөвлөмж

• Худалдан авагчийн зээлийн тайланг татаж ав.
• Одоо байгаа даатгалын бодлогын талаар Vendor болон Vendee нэрийг хоёуланг нь оруулаарай.
• Гэрээт ажлыг гүйцэтгэхэд зориулж олгосон санхүүжилтийг компаниас түрээслэх.
• Үл хөдлөх хөрөнгийн өмгөөлөгчтэй ярилц.

Энэ нийтлэл нь хууль зүйн зөвлөгөө өгч байгаатай холбоотой гэж ойлгогдохгүй байна. Зөвхөн хуульчид зөвхөн хуулийн зөвлөгөө өгч болно.

Элизабет Вейтраub, Cal BRE 00697006 нь бичиж байх үедээ Калифорни мужийн Сакраменто дахь Лионегийн үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлагч байгууллага юм.