Ерөнхийдөө та (зээлдэгч) нь моргейжийн хувийн даатгалын (PMI) сарын хураамжийг төлдөг.
Энэ нь сар бүр нэмэлт зардал бөгөөд таны төсвөөс хазайх болно. Гэсэн хэдий ч зарим зээлдэгч нь зээлдэгчийн төлсөн моргейжийн даатгал (LPMI) -ийг санал болгодог бөгөөд энэ нь нэмэлт төлбөрийг сар бүр бууруулах буюу түүнээс зайлсхийх боломж олгодог.
20% -аас доош хувийг худалдан авах нь сайн санаатай эсэх нь маргаантай байдаг бөгөөд өөр нэг зүйлийн сэдэв юм.
LPMI хэрхэн ажилладаг вэ
LPMI нь таны зээлдүүлэгчийн зохион байгуулдаг моргейжийн даатгал юм. Та даатгалыг хоёр аргын аль нэгээр төлөх болно:
- Зээлийн эхэнд нэг удаагийн төлбөр ("бөөн-сум" төлбөр)
- Зээлийн хүү өндөр байх тусам сар бүр сар бүр илүү өндөр хүүтэй орон сууцны төлбөр төлөх болно.
Бондын нийлбэр дүн нь таны моргейжийн ханшны тохируулгаас бага байдаг.
Харамсалтай нь, зээлдэгч нь даатгалын төлбөр төлдөггүй учраас LPMI гэдэг нэр томъёо зөв биш байна. Санаа зоволтгүй (ялангуяа санхүүгийн гүйлгээтэй холбоотой) үргэлж санаж байх хэрэгтэй.
LPMI-г ашиглахын тулд даатгалын шимтгэлийн төлбөрийн бүтцийг сар бүр өөрчлөхгүй байхаар зохион байгуулдаг.
Хэрэв та нэг удаагийн төлбөр төлөх юм бол зээлдүүлэгч нь өөрсдийн зардлаа нөхөх гэж байгаа хэмжээг тодорхойлно. Дараа нь тэд мөнгөөрөө моргейжийн даатгал худалдаж авдаг. Энэ тохиолдолд та ерөнхийдөө даатгалыг төлнө.
Хэрэв та цаг хугацаа өнгөрөхөд зээлдүүлэгч таны даатгалын зардлыг нөхөхдөө ипотекийн хэмжээг тохируулна. Ипотекийн хэмжээ өндөр байгаа нь сар бүр илүү өндөр төлбөрийг бий болгодог ( Зээлийг хэрхэн тооцоолохыг харна уу), хэрэв та LPMI-д хандвал сар бүр илүү төлөх болно. Хэрэв та сарын төлбөрөө сар бүр тусад нь хийдэг бол өндөр төлбөр нь таны төлбөрийг бодвол бага төлбөртэй байх болно. Гэхдээ зээлээ төлж байх үед нэмэлт төлбөрийг "цуцлах" боломжгүй юм.
LPMI-ийн давуу ба сул тал
LPMI бол бүгдэд зориулагдаагүй. Үнэн хэрэгтээ хүн бүр LPMI-тай зээл авах эрхтэй болно. Ерөнхийдөө та LPMI-г сонгох эрхтэй байх ёстой бөгөөд энэ нь зөвхөн тодорхой нөхцөлд л ач холбогдолтой байдаг.
Богино хугацаат зээл: LPMI нь богино хугацааны зээл авах сонирхолтой байдаг. Хэрвээ та 30 жилийн хугацаатай зээл авч, хэдэн арван жилийн төлбөрийг хийхээр төлөвлөж байгаа бол та тусдаа PMI бодлоготой байж болно. Яагаад? Дахин хэлэхэд, ихэнх ЛИИНИ зээлүүд нь валютын төлбөрийг урд талд нь тохируулсан (өндөр) ипотекийн хүүг ашиглана. Үл хөдлөх хөрөнгийн хэмжээ хэзээ ч өөрчлөгдөхгүй учраас та бүхэн зээлийг бүрэн төлөх ёстой болно. Өөрийнхөө хэмнэлтээс зээлийг төлөх замаар хийх боломжтой (үүнийг хийхээс илүү хялбар) зээлийг дахин санхүүжүүлэх, гэрийг борлуулах, өрийг төлөх.
Харьцуулахын тулд, дангаараа PMI-ийн бодлогыг авч үзээд гэртээ хангалттай хөрөнгө бий болгосны дараа цуцалж болно. Төлбөрийг хүчингүй болгосны дараа хүүгийн доод түвшин болон PMI-ийн төлбөрийг таны зээлийн үлдэгдлийн үлдсэн хэсэгт авчрах болно.
Өндөр орлоготой ажилчид: LPMI-д зөвшөөрөгдсөн хүмүүс өндөр орлоготой зээлдэгчдэд хамгийн их сэтгэл ханамжтай байдаг. Тэдгээр хувь хүмүүс болон гэр бүлүүд өндөр хүүтэй ( гэрээсээ олох орлогын хүүгийн зардлыг хассан гэж тооцсон) илүү татварын хөнгөлөлт эдлэх боломжтой байдаг. Нєгєєтэйгїїр, бага орлоготой хїмїїс дангаараа PMI-г хасах боломжтой болж байгаа тул LPMI нь нэмэлт татварын їр ашгийг авчирдаггїй. Мэдээжийн хэрэг та боломжит суутгалын талаар татварын байцаагчтай байнга ярилцаж байх хэрэгтэй. Мөн таны моргейжийн зээлийг хэрхэн бүтээх талаар ярих хэрэгтэй. Эдгээр дүрмүүд нь үе үе өөрчлөгдөж байдаг тул аливаа зүйлийг шийдэхийн өмнө шинжээчтэй шинэчлэгдсэн эсэхийг шалга (мөн шийдвэрээ гаргасны дараа өөрчлөлт хийхэд бэлтгэгдсэн байх).
Өндөр LTV: Хэрэв таны зээлжих үнийн харьцаа (LTV) 80 хувьтай ойролцоо байвал, таны зээлийг түргэн хасах төлөвлөгөөтэй (дахин санхүүжилт эсвэл урьдчилж төлөх замаар) бол LPMI нь таны хамгийн сайн сонголт биш юм. Ойролцоогоор 80 орчим хувийг барьцаалсан барьцаа хөрөнгийг бараг бүгдийг нь бараг дуусгасан. Оронд нь ипотекийн даатгалын тусгай бодлого ашигладаг бол сардаа тусдаа төлбөр төлж болно. Та даатгалаа нэн даруй цуцлах боломжтой бөгөөд өндөр хүүтэй байх болно. 80-аас дээш тооны LTV-ыг авах хэд хэдэн арга байна гэдгийг санаарай:
- Төлбөр хийх замаар та өөрийн гэр бүлийн тэгш байдлыг нэмэгдүүлж, LTV-гээ багасгадаг.
- Хэрэв таны орон сууцны үнэ өндөр байвал орон сууцны зах зээл эсвэл гэрийн сайжруулалтаас шалтгаалан таны үнэ өснө. Таны LTV сайжирна.
ХДХВ-ийн эмчилгээг эрт зогсоовол цөөн хэдэн зуун доллар ( үнэлгээг авахын тулд) зарна . Гэхдээ ЛИИМИ зээлийн зээлийг дахин санхүүжүүлэх нь илүү их өртөгтэй байж болох юм.
LPMI-ийн хувилбарууд
Хэрвээ LPMI таньд тохиромжтой гэж үздэггүй бол хэд хэдэн аргыг туршиж үзэж болно.
Урьдчилгаа төлбөрийн хэмжээ: Хамгийн багаар бодоход 20% доошлуулснаар та ЭМД-ийг төлөх шаардлагагүй болно. Гэсэн хэдий ч олон худалдан авагчид ийм сонголт байхгүй.
Өөрийн гэсэн PMI худалдаж аваарай: Та үргэлж өөрийн PMI (заримдаа зээлдэгчийн төлбөртэй ипотекийн даатгал буюу BPMI) -ийг сар бүр төлж болно. Дээр дурдсан LPMI-ээс илүү хуучин PMI-ээс илүү сайн нөхцөлд хэдэн жишээ харсан.
Piggyback: Та мөн PMI-г зайлсхийхийн тулд зээлийн хослолыг ашиглаж болно, гэхдээ тоонуудыг анхааралтай хянаж үзэх хэрэгтэй. 80/20 зээл гэж нэрлэдэг piggyback стратеги нь зөвхөн нэг сонголт юм. Эдгээр зээлүүд нь хуучин байсан шигээ нийтлэг биш боловч боломжтой байсан. Үүний тулд та моргейжийн даатгалаас зайлсхийх боломжтой, харин таны хоёр дахь моргейжийн хүү өндөр хүүтэй байх болно. Хэрэв та хоёр дахь ипотекийг хурдан хугацаанд төлж чадвал төгрөгийн ипотекийн бага хүүтэй (энэ нь ОУМХБ-оор нэмэгдээгүй) ирэх жилүүдэд таалагдах болно.
Бага төлбөртэй зээлүүд: Зарим зээлийн хөтөлбөрүүд нь бага хэмжээний төлбөр хийх боломжийг олгодог. Жишээлбэл, FHA зээлийг 3.5% -иар бууруулж болно. Та ипотекийн даатгалыг төлөх ёстой, гэхдээ эдгээр зээлүүд зарим зээлдэгчдэд илүү тохиромжтой байж болох юм. Валютын зээл нь тэгийг зөвшөөрдөг бөгөөд тэд ямар ч моргейжийн даатгал шаарддаггүй.