Калифорни дахь богино хугацааны анхны алхам
Эхлэхийн тулд та стратегийг төлөвлөж, хэдэн асуултанд хариулах хэрэгтэй.
Богино борлуулалтын олон төрөл байдаг . Дараахь асуултанд хариулж чадахуйц богино хэмжээний борлуулалтын бүх төрлийг мэдэх шаардлагагүй.
- Таны зээлдүүлэгч хэн юм бэ? Зээлдүүлэгч нь яагаад чухал вэ гэвэл таны богино хугацааны борлуулалт хэрхэн явагддагийг тодорхойлдог тул зээлдэгч нь үйлчилгээ үзүүлэгч эсвэл хөрөнгө оруулагч юм. Хөрөнгө оруулагч нь таны зээлдүүлэгч эрх мэдэл олгоогүй бол богино хугацааны борлуулалтыг батлах болно.
- Танд санхүүгийн хүндрэл бий юу? Хэрэв тийм бол зовлон зүдгүүрийг бичих хэрэгтэй. Хэрэв танд санхүүгийн хүндрэл байхгүй бол та зээлдүүлэгч нь Bank of America гэдэгт илүү итгэлтэй байх болно. Ингэснээр та Хоршоодын богино хугацааны худалдаа эсвэл HIN урамшуулал авах боломжтой болно. Калифорни дахь ихэнх зээлдүүлэгчид санхүүгийн хүндрэлийг баримтлагчийг олж харахыг хүсч байна. Fannie Mae худалдагч нь тодорхой тооны өдрүүдийг үл тоомсорлож, FICO оноотой бага зэрэг ялгаатай байдаг.
- Таны зээл засгийн газрын зээл байна уу? Засгийн газрын зээлд Фannie Mae эсвэл Freddie Mac зэрэг засгийн газрын ивээн тэтгэгч байгууллага (GSE) эзэмшдэг зээлүүд орно. Дүрэм нь GSE зээлийн хувьд өөр байдаг. Хэрэв таны зээл нь FHA эсвэл VA бол эдгээр төрлийн зээл нь хоёр шаттай үйл явцаар батлагдах ба илүү урт хугацаа шаардагдана.
- HAFA богино хугацааны борлуулалтанд тэнцэх үү? Зарим төрлийн HAFA богино хэмжээний борлуулалт нь АНУ-ын банкаар дамжуулан маш удаан хугацаанд хийгддэг. Засгийн газраас хүлээлгэн өгсөн хугацаа ховор байдаг. Би Bank of America HAFA богино борлуулалтыг дунджаар 6 сараас 12 сар хүртэл боловсруулдаг. Калифорни дахь HAFA богино худалдах цорын ганц давуу тал нь 3,000 ам.долларыг хаах үед худалдагч хүлээн авах боловч худалдагч зөвхөн үл хөдлөх хөрөнгөнд оршин сууж байгаа бол тэр мөнгөө авна.
Хэрэв та HAFA богино борлуулалт хийхийг хүсч байгаа бол Fannie Mae HAFA богино борлуулалт болон Фредди Мак Хафа богино хугацааны борлуулалтыг бодвол өөр өөр байх болно. Учир нь эдгээр нь засгийн газрын ивээн тэтгэгч байгууллагууд юм. Freddie Mac HAFA богино борлуулалтанд ARASS гэж байхгүй, энэ нь саналаа ирүүлэхээсээ өмнө урьдчилж зөвшөөрсөн байх ёстой гэсэн үг юм.
Ямар ч агент HAFA богино борлуулалтыг зохицуулж чадахгүй. Та зөвхөн HAFA богино хугацааны борлуулалт хийхээр шийдсэн бол баталгаажсан, туршлагатай HAFA богино борлуулагчтай ажиллана.
Калифорни дахь богино хугацааны борлуулалтад хариуцлага хүлээлгэх
Калифорни муж улсын SB 458-ийн 2011 оны 7-р сард гарсан сул тал, эерэг талууд байна. Зарим тохиолдолд, хязгаарлалтууд нь хоёрдахь зээлдүүлэгчид богино хугацааны борлуулалтыг батлахыг илүү дургүй болгожээ.
Гэсэн хэдий ч нэмж хэлэхэд, худалдагч нь богино хугацаанд борлуулалтын зөвшөөрлийн нөхцөлд худалдагчийн оруулсан хувь нэмрийг шаардахыг шаарддаггүй.
SB 458 е-р догол мөрийг нэмж Калифорнийн Иргэний хууль 580-г өөрчлөнө. Калифорнийн Иргэний хууль 580e нь банк богино хугацааны борлуулалтыг зөвшөөрсөн тохиолдолд хувийн хариуцлагаас худалдагчийг суллах ёстой гэж заасан . Үүнд:
- Гэр бол хувийн орон байр эсвэл түрээс юм
- Зээл нь хэцүү , эсвэл мөнгө худалдаж авдаг
- Зээл нь эхний, хоёр, гурав дахь байранд байна
Ямар ч ялгаагүй. Калифорни мужийн 1-ээс 4 ширхэг богино борлуулалтыг зөвшөөрдөг аливаа зээлдэгч нь өр төлбөрийг худалдагчийг чөлөөлөх бөгөөд дутагдлыг үнэлэх боломжгүй юм. Мэдээжийн хэрэг, хуулиуд өөрчлөгдөж болно. Тиймээс борлуулалтын зөвшөөрлийн богино үсэг авах нь дутагдлыг арилгаж, худалдагчийг суллах тодорхой үг агуулсан байна.
Калифорни дахь богино хугацааны борлуулалтын татвар
Хэрэв зээлийг дахин санхүүжүүлэх бол худалдагч нар татварын мэргэжлийн зөвлөхөөс татварын зөвлөгөө авах ёстой. Яагаад гэвэл хүү болон хүүгийн санхүүжилтийн дахин санхүүжилтийг дахин санхүүжүүлэхээс илүүтэйгээр татварын зорилгоор өөр өөрөөр зохицуулдаг. Дахин санхүүжилт хийх үед энэ чөлөөт мөнгө нь тодорхой нөхцөлд хамаарах богино хугацааны борлуулалтаас чөлөөлөгдөж болдог.
2007 оны үл хөдлөх хөрөнгийн өр төлбөрийн хөнгөлөлтийн тухай хууль нь холбооны хууль юм. Энэ нь хувийн орон сууцыг татвараас челеелех хамгийн дээд хэмжээнд хургэдэг. Энэ бол Калифорнийн хууль биш юм. Олон жилийн туршид Калифорнийн мужийн хууль холбооны холбооны хуулинд тусгалаа олжээ. Калифорни мужийн хуулинд моргейжийн өрийг хөнгөлөхөд зориулж улсын орлогын татвараас чөлөөлөгдөх эсэх нь татварын нягтлан бодогч хамгийн сайн хариулт болно. Яагаад гэвэл худалдагчийг хасагдсан ч гэсэн бусад хөнгөлөлтүүд ч байдаг.
Үүнээс гадна 2013 онд Калифорни муж улсын холбооны болон улсын түвшинд татвар ногдуулахын тулд 2013 онд олгосон орон сууцны ипотекийн захидал.
Хэрэв та Калифорнийн богино худалдах хуулийн болон татварын зөвлөгөө хүсч байгаа бол уг зөвлөгөө өгөх мэргэжлийн лицензтэй байгууллагад хандана уу. Үл хөдлөх хөрөнгийн агентууд хууль зүйн болон татварын зөвлөгөө өгөх боломжгүй.