Үл хөдлөх хөрөнгийн жагсаалт, нөхцөл, нөхцөл, төлбөрийн төрөл
Нийтлэг тооны гурван жагсаалтын гэрээний сонголтууд нь:
- 1) Нээлттэй жагсаалт;
- 2) Онцгой Агентлагийн жагсаалт;
- 3) Онцгой эрхийг борлуулах.
Таны хувьд хамгийн сайн сонголт нь таны гэрийн борлуулалтын татвар болон үл хөдлөх хөрөнгийн нийт зах зээлийн уур амьсгалд заримыг шийдэх чадвар, чадвараас хамаарна.
Нээлттэй жагсаалт
Нээлттэй жагсаалт нь эзэн нь өөрийн гэр орондоо зарах боломжийг олгодог. Энэ нь онцгой бус гэрээ юм. Энэ нь эзэмшигч нь нэгээс дээш үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлагчтай нээлттэй жагсаалтыг гүйцэтгэж болох бөгөөд зөвхөн эзэмшигчийн саналыг хүлээн зөвшөөрдөг худалдан авагчдыг авчирдаг брокерийг л төлдөг. Том өөрчлөлт нь эзэн нь ердийн төлбөрийн тэн хагасыг л борлуулдаг брокерийн комиссын зардлыг төлдөг байж магадгүй юм. Учир нь эзэн нь тєлєєлєгчєєсєє тєлбєргїй байдаг. Тиймээс эзэмшигч нь худалдан авагчийг төлөөлөх брокер төлдөггүй, харин худалдан авагчийг төлөөлөх брокерийг төлдөг. Гэсэн хэдий ч хэрэв эзэмшигч өөрөө худалдан авагч олж байгаа бол хэн нэгэн хүн комисст өртэй болно. Нээлттэй жагсаалт нь олон тооны бүрэн үйлчилгээ бүхий үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлагчид түгээмэл байдаггүй.
Онцгой Агентлагийн жагсаалт
Брокерын эзэнийг төлөөлөх гол ялгаа нь бусад агентлагийн жагсаалтыг нээлттэй жагсаалттай төстэй.
Эзэмшигч үл хөдлөх хөрөнгийг худалдах эрхтэй бөгөөд комиссын төлбөр төлөхгүй. Брокер өөр брокертой хамтран ажиллах эрхтэй бөгөөд хоёр дахь брокер нь эзнийг нь санал болгодог худалдан авагчдад хүрч чадна. Ерөнхийдөө брокер нь худалдагч брокертай хуваалцдаг бүртгэлийн комиссын төлбөрийг төлдөг тул эзэмшигч нь хоёр хөлсийг төлдөг.
Онцгой эрх борлуулах жагсаалт
Хамгийн их ашиглагддаг хэрэгсэл бол худалдах эрхийн онцгой жагсаалт юм. Энэ нь брокерт өмчлөгчийг төлөөлж, комисс олж авах онцгой эрх олгож, өөр брокер эсвэл шууд худалдан авагч авчирч өгдөг. Эзэмшигч нь брокерын үнийг жагсаах, худалдах хоёрыг төлдөг. Гэрээт тэмдэглэлд тусгагдаагүй бол өмчлөгчийн зүгээс шимтгэл төлөхгүйгээр үл хөдлөх хөрөнгөө зарж чадахгүй.
Гэрээнээс гадуур: Дараагийн тань хөрш таны байшинг худалдаж авах хүсэл сонирхлоо илэрхийлсэн гэж хэлээрэй. Бүртгэлийн зуучлагч нь комиссын төлбөр төлөхгүйгээр хөрштэйгээ гэрээ байгуулахын тулд худалдагч X хоногийн тоог өгдөг.
Өөр бусад нөхцлүүдийг авч үзэх
- Бүртгэлийн урт
Жагсаалтын гэрээний үргэлжлэх хугацаа нь тохиролцох боломжтой. Нийтлэг нэр томъёо нь 30 хоног, 90 хоног, зургаан сар, нэг жил эсвэл түүнээс дээш байж болно. Цуцлах эрхийн талаар асуу. Хэрэв та ямар ч үед цуцалж болно гэвэл жагсаалтын гэрээний хугацаа нь хамаагүй. Би 6 сарын турш жагсаалтаа авлаа. Би худалдагч нартаа хэлэх үедээ би хэзээ ч цуцлах болно. Харин тэд 3 сарын жагсаалтын талаар асуухад тэд итгэдэггүй гэж хэлдэг.
- Комисс худалдах
Та борлуулалтын агентийг хэдий хэмжээний мөнгө төлөх вэ? Зах зээл дээр их хэмжээний бараа материал байдаг ба худалдан авагч цөөхөн, урсгалыг бий болгохын тулд бараа борлуулагчийн үнийг хатуу тогтоох, худалдан авагчид хэд хэдэн жагсаалтын төлөө өрсөлдөж байгаа зах зээл дээрээс илүү борлуулагч агентийг төлөхийг хүсч болно. Жишээлбэл, нийт комисс 6%, жагсаалт зуучлагч 2.5% -ийг борлуулалтын албанд санал болгохыг хүсвэл 3% -ийн төлбөр төлөхийг шаардаж болно. Худалдан авагчийн зах зээлийн нормативын дагуу ерөнхийдөө нөхөн олговор олгодог тул нөхөн төлбөрийг өөрчлөх оролдлого хийж байгаа бол үнийн эрэлтийг сайтар анхаараарай.
- Гэрээг цуцлах
Брокер / төлөөлөгч та гэрээг цуцлах уу? Хэрэв та үйлчилгээ үзүүлэгчид сэтгэл хангалуун бус, сэтгэл хангалуун бус байвал гэрээгээ цуцлахгүй бол зуучлагчтай бизнес хийхийг хүсч байна уу? Хэрэв зуучлагч таныг ямар ч үед цуцлахыг зөвшөөрч байгаа бол тухайн зуучлагч танд баталгаа өгөх болно. Энэ тохиолдолд гэрээний үргэлжлэх хугацаа нь хамаарахгүй.
- Гэрээг дуусгавар болгох
Гэрээ цуцлахгүйгээр гэрээг цуцлах хугацаа дуусахаас өмнө буюу гэрээг цуцлахаар сонгогдсон талууд бол жагсаалтыг зуучлагч нь зуучлагчийн худалдан авагчдын нэрсийн жагсаалтыг эзэмшигчид гаргаж өгч болно. Хэрвээ эдгээр худалдан авагчийн аль нэг нь эзэнтэйгээ жагсаалтын гэрээнд заасан хугацаанд хүрч ирэн, өмч хөрөнгөө амжилттай худалдан авбал эзэн нь комисст өртэй хэвээр байна. Калифорни мужид энэ заалтыг эзэмших заалт гэж нэрлэдэг.
Элизабет Вейтраub, КАЛЕС-ийн дугаар 00697006 бичиж байх үедээ Калифорни мужийн Сакраменто дахь Лионегийн үл хөдлөх хөрөнгийн Broker-Associate байгууллага юм.