Гэрээ худалдаж авах нь таны амьдралд хамгийн том хөрөнгө оруулалт байж болох бөгөөд орон сууцны үнэ олон зах зээлд хэдэн зуун мянган доллараас дээш байдаг.
Гэхдээ үйлдвэрлэсэн байшин нь барилга байгууламжтай харьцуулахад илүү хямд байдаг тул гэртээ өмчлөх боломжтой. Ялангуяа бага орлоготой, хөдөө орон нутагт амьдарч буй хүмүүс (гэрээт гүйцэтгэгч, материалыг бэлэн бус байгаа тохиолдолд) үйлдвэрлэсэн орон сууц нь зөвхөн ганц сонголт байж болно.
Гар утас, үйлдвэрлэсэн, модуль
Гэрийн зээлийн талаар хэлэлцэх үед зээлдүүлэгчид ашиглах нөхцөлүүд чухал байж болно. "Гар утасны гэр" гэж нэрлээд байгаа зүйл нь "үйлдвэрлэсэн гэр" (магадгүй гэр нь эсвэл нэг удаа гар утсан байсан) магадлал өндөртэй байдаг. Албан бус хэрэглээний хувьд, ажлын хугацаа ч байдаг, гэхдээ ихэнх зээлдэгч нь хөдөлгөөнт гэр гэж ангилсан эд хөрөнгөнд зээлээс зайлсхийдэг.
- Гар утаснууд нь 1976 оны 6-р сарын 15-наас өмнө үйлдвэрлэсэн байшингууд юм. Тэд маш сайхан орон сууц байж болох боловч зохицуулагчид аюулгүй байдлын стандартыг шаарддаг байсан бөгөөд ихэнх (гэхдээ бүх биш) зээлдүүлэгчид эдгээр эд зүйлсэд зээл өгөх сонирхолгүй байдаг.
- 1976 оны 6-р сарын 15-нд үйлдвэрлэсэн байшингууд үйлдвэрлэсэн байшингууд нь 1974 оны Үндэсний үйлдвэрлэлийн орон сууцны барилга, аюулгүй ажиллагааны стандартын дагуу байгуулагдсан бөгөөд АНУ-ын Орон сууц, хот байгуулалтын яам (HUD) . Эдгээр дүрмийг ихэвчлэн HUD код гэж нэрлэдэг. Үйлдвэрлэсэн орон сууц нь байнгын метал явах эд анги дээр суурилагдсан бөгөөд суурилуулсны дараа шилжих боломжтой (гэхдээ суултын дараа гэр рүү шилжих нь санхүүжилтэнд саад учруулж болно).
- Модульчлагдсан орон сууцнууд нь газар дээр нь угсарч үйлдвэрлэсэн байшингууд бөгөөд сайтууд барьсан гэрүүд (HUD Code-той зөрчилддөг) орон нутгийн барилгын кодуудыг бүгдийг нь хангаж байх шаардлагатай байдаг. Эдгээр нь байнга бетон суурин дээр байрладаг. Орон сууц барьсан гэр орон шиг модульчлагдсан орон сууц нь үнэ цэнэтэй бөгөөд үйлдвэрлэсэн эсвэл гар утасны гэрээс илүү үнэ цэнэтэй байдаг тул модульчлагдсан орон сууцны зээл авахад хялбар байдаг.
Хаана вэ?
Үйлдвэрлэсэн болон хөдөлгөөнт гэр орноор санхүүжүүлэх хэд хэдэн арга байдаг. Ямар нэгэн зээлтэй адилаар хэд хэдэн өөр зээлдүүлэгчдээс худалдан авдаг. Зээлийн хүү , онцлог, хаалтын зардал, зээлийн төлбөрийг анхааралтай болго. Ялангуяа хөдөлгөөнт гэрээс зээл авахад зээлийн хэлбэр (эсвэл таны зээлдүүлэгчид) чухал байдаг.
Жижиглэн худалдаа: Үйлдвэрлэсэн орон сууцыг борлуулдаг барилгачид ихэвчлэн орон сууц худалдан авахад хялбар болгох үүднээс санхүүжилт зохион байгуулдаг. Зарим тохиолдолд, танай барилгачинтай холбоотой харилцаа нь шинэ байшин худалдаж авахад санхүүжүүлэх цорын ганц сонголт байж болох юм. Гэсэн хэдий ч, өөр барилга байгуулагчаас бусад хэд хэдэн (зээлдүүлэгч бус) зээлдүүлэгчийн жагсаалтыг үүсгэгчээс асуугаарай.
Мэргэжлийн зээлдүүлэгчид: Ипотекийн хэд хэдэн зээлдүүлэгчид гар утасны болон үйлдвэрлэсэн гэрүүдэд зориулсан зээлийг мэргэшсэн (мөн шаардлагатай бол газар). Хэдийгээр зээлдүүлэгч таны худалдан авалтыг санхүүжүүлэх боломжтой ч мэргэшсэн зээлдүүлэгчид үйлдвэрлэлийн худалдан авалтын асуудлын талаар илүү мэддэг бөгөөд эдгээр зээлд хамрагдах хүсэлтийг илүү авах хүсэлтэй байдаг. Дараах нөхцөл байдалд үйлдвэрлэлийн зах зээл дээр төвлөрсөн зээлдүүлэгчтэй хамтран ажиллах хэрэгтэй болно.
- Та газар эзэмшихгүй.
- Та гэрийг суурийн системд байнга холбохгүй.
- Та цоо шинэ биш эсвэл өөрчилсөн гэр бүлийг худалдан авч байна.
- Та одоо байгаа үйлдвэрлэсэн өрийг дахин санхүүжүүлэхийг хүсч байгаа бөгөөд дээр дурьдсан зүйлсийн аль нь ч хамаатай.
Орон сууцны зээлдүүлэгчдийн стандарт: Хэрэв та гэр орон, газар худалдаж авч байгаа газар, байшинг суурь системд байнга суулгаж байгаа бол зээл авахад хялбар байх болно. Ихэнх орон нутгийн банкууд, зээлийн холбоод, ипотекийн зуучлагчид эдгээр зээлийг байршуулах боломжтой.
Зөв зээлдүүлэгчиддээ итгэдэг хүмүүсээсээ зөвлөгөө авах. Хэрвээ та асуух зүйлгүй гэдгээ мэдэхгүй бол үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлагч, ажилтнууд, гар утасны цэцэрлэгт хүрээлэнгүүд, үйлдвэрлэсэн орон сууц худалдан авахад зориулж мөнгө зээлсэн хүмүүсээс эхэл.
Chattel Зээл
Чателл зээлийг ихэвчлэн хөдөлгөөнт болон үйлдвэрлэсэн гэрүүдэд ашигладаг, ялангуяа гэр цэцэрлэгт хүрээлэн эсвэл үйлдвэрлэсэн гэр бүлд ордог. Челлетийн зээл бол гэрээр з вх н зээл юм (гэр орон, газартай холбоотой зээлээс эсрэг).
Эдгээр зээл нь үл хөдлөх хөрөнгийн зээл биш хувийн эд хөрөнгийн зээл юм.
Энэ нь таныг газар эзэмшиж, гэрт нь зориулж зээл авахад бэлэн байдаг.
Зээл олгогчтойгоо худалдаа хийхдээ та зээл авах эсвэл үл хөдлөх хөрөнгийн зээл авах саналыг олж мэдээрэй. Үнэт цаасны зээлийн хүүний түвшин нь үл хөдлөх хөрөнгийн өрөөс илүү байх хандлагатай байдаг ч сонголт бүрт давуу болон сул тал байдаг. Хэрэглээний Санхүүгийн Хамгааллын Товчоо (CFPB) -ийн судалгаагаар ипотекийн зээлтэй харьцуулахад зээлийн хэмжээ, боловсруулалтын төлбөрийн хэмжээ 40-50 хувиар доогуур байгаа бол зээлийн хэмжээ нь 1.5 хувиар өндөр байна.
Челлетийн зээлийн давуу талууд нь:
- Та үл хөдлөх хөрөнгийг эзэмших шаардлагагүй бөгөөд зээлээ бага байлгах боломжтой (хэдийгээр та сарын төлбөрийн төлбөр төлөх магадлалтай).
- Боловсруулалтын зардал нь үл хөдлөх хөрөнгийн өр төлбөрийн хаалтын зардлаас бага байх ёстой.
- Хаалтын үйл явц нь илүү хурдан бөгөөд үл хөдлөх хөрөнгийн зээлийг хаахаас хамаагүй бага.
Чатламжийн зээлийн сул талууд нь:
- Хүүгийн түвшин өндөр тул таны төлбөр, хүүгийн зардал нь ижил төрлийн үл хөдлөх хөрөнгийн зээлийг ашигласнаас илүү өндөр байх болно.
- Зээлийг эргэн төлөх хугацаа богино (15 эсвэл 20 хүртэлх жилийн хугацаатай), жишээлбэл - зарим зээлдэгчид урт хугацаатай зээл олгодог ч байж болно. Богино хугацаат төлбөр нь сар бүр илүү өндөр төлбөр шаардагдах боловч өрийг эргүүлэн төлөх нь хүүгийн зардлыг бага байлгадаг.
Үйлдвэрийн гэрээний дилерүүд болон мэргэшсэн зээлдэгчид түгээмэл байдаг бөгөөд АНУ-ын Хүн амын тооллогын товчоо 2015 онд үйлдвэрлэсэн шинэ байшингийн 80 хувийг хувийн өмч гэж үзжээ. Зарим зээлдэгчид хувийн өмчийн зээл, үл хөдлөх хөрөнгийн зээлийг санал болгодог. Олон тооны зээлдүүлэгчидтэй ярилцаж, хувийн өмчийн оронд үл хөдлөх хөрөнгө гэж бүртгүүлэхийн давуу ба сул талыг асуу.
Засгийн газрын зээлийн хөтөлбөрүүд
Засгийн газраас зээл олгодог хэд хэдэн хөтөлбөрүүд үйлдвэрлэсэн гэртээ илүү хямд үнээр зээл авах боломжтой. Хэрэв та эдгээр хөтөлбөрт тэнцэх шалгуурыг хангаж байвал та АНУ-ын Засгийн газраас эргэн төлөлтийн баталгаа авч байгаа моргейжийн зээлдүүлэгчээс зээл авч болно. Хэрэв та зээлээ төлөөгүй бол засгийн газар зээлдүүлэгчийг төлж, төлөх болно.
Засгийн газраас зээл авсан зээлүүд нь зээл авахад хамгийн сайн сонголт байж болох ч зарим хөдөлгөөнт болон үйлдвэрлэсэн гэрүүд нь шаардлага хангахгүй болно.
FHA зээлийг Federal Housing Administration (FHA) даатгуулдаг . Эдгээр зээл нь бага хүүтэй төлбөр, тогтмол хүүгийн түвшин , хэрэглээний дүрэмтэй байдаг учраас маш их нэр хүндтэй байдаг. FHA зээл авахын тулд хэд хэдэн шалгуурыг хангасан байх ёстой:
- Гэрийг 1976 оны 6-р сарын 15-наас хойш барьсан байх ёстой.
- Гэр нь HUD Code-ыг мөрдөж, орон нутгийн бусад шаардлагад нийцсэн байх ёстой. Гэртээ өөрчлөлт хийх нь түүнийг дагаж мөрдөхөд хүргэдэг.
- Гэрийн хэсэг бүр улаан баталгаажуулалтын шошго (эсвэл HUD шошго) байх ёстой. Жишээ нь, давхар өргөнтэй байшинд хоёр шошго шаардагдана.
Үйлдвэрлэсэн гэрийн эзэдэд зориулсан хоёр FHA програмууд байдаг.
FHA Title II зээл нь 203 (b) зээлийг түгээмэл ашигладаг бөгөөд мөн сайтыг барьсан байшинд ашигладаг бөгөөд энэ нь худалдан авагчид 3.5% -ийг бага хэмжээгээр төлөх боломжийг олгодог. Засгийн газрын баталгааны зардлыг төлөхийн тулд та ипотекийн даатгалын шимтгэлийн хураамжийг төлөх ба сар бүрийн төлбөртэй мортгэйжийн даатгалыг төлөх болно. Та FHA зээл авахын тулд зээлийн зохистой оноо авах шаардлагатай боловч таны зээл төгс байх шаардлагагүй. Дээрээс нь, та төлбөрөө төлөх, зардлыг хаахын тулд авьяастай мөнгө ашиглаж болох бөгөөд худалдагчийн хувьд эдгээр зардлуудыг тусалж болно.
Гарчиг II зээл нь үл хөдлөх хөрөнгийн зээл бөгөөд та эд хөрөнгө, гэр орондоо хамтдаа худалдаж авах хэрэгтэй бөгөөд гэрийг батлагдсан суурь системд байнга суурилуулах ёстой. Зээлийн хугацаа 15-30 жил болно.
FHA Title Би зээлийг хувийн өмчтэй зээлээр авах боломжтой - танд газар эзэмшихгүй байх нь ашигтай. Гэсэн хэдий ч, хэрэв та түрээсийн байранд гэр байрлуулах юм бол, таны түрээсийн гэрээ нь FHA-ийн удирдамжтай нийцэх ёстой. Жишээлбэл, танд гурван жилийн түрээсийн хугацаа шаардагдах бөгөөд дор хаяж зургаан сарын мэдэгдэл бүхий түрээсийн гэрээг цуцлах тухай мэдэгдэнэ. Төлбөрийн доод хэмжээ 5-20 хувиар бага байх боловч зээлдүүлэгч зээлдүүлэгчээсээ ялгаатай байх бөгөөд таны зээлийн оноо хамаарна. Бичиг баримтын I нэртэй зээл авахад тавигдах нэмэлт шаардлагууд:
- Гэр нь зээлдэгчийн үндсэн оршин суух газар байх ёстой.
- Суурилуулах газар бохир усны болон усан хангамжийн үйлчилгээ орно.
- Үйлдвэрлэсэн шинэ байшинд нэг жилийн баталгаат хугацааг оруулах ёстой.
- HUD баталсан үнэлгээний мэргэжилтэн нь шалгаж байх ёстой.
Би зээлийн нэртэй зээл нь гэрийн зээлтэй адилхан зээл байж болох төдийгүй гэр, байшин худалдаж авахад ч мөн ашиглаж болно. Бичиг баримтын I нэртэй зээлийн дээд хэмжээ нь Гарчиг II зээлийн дээд хэмжээнээс бага, зээлийн нөхцөл нь богино байна: Өргөн уудам орон сууцны хувьд хамгийн их төлөх хугацаа нь 20 жил байна.
Виртуал зээлийн үйлчилгээ нь ахмад дайчдад болон ахмадуудад зориулагдсан бөгөөд тэдгээрийг үйлдвэрлэсэн болон модульчлагдсан байшинд ашиглаж болно. Валютын зээл нь мөнгөгүйгээр худалдан авах чадваргүй, сар бүр ипотекийн даатгалгүй (зээлдүүлэгч үүнийг зөвшөөрч, зээл, орлогын шаардлагыг хангаж байгаа мэт) худалдан авах чадвартай байдаг. Урьдчилгаа төлбөрийг хийхгүй бол сар бүрийн төлбөр өндөр байх болно. Та илүү их хүү төлөх болно. Зарим тохиолдолд энэ нь утга учиртай болно. Үйлдвэрлэсэн орон сууцны зээл:
- Гэртээ байнга суурьтай байх ёстой.
- Та гэртээ сууж байгаа газартайгаа хамт байшингаа худалдаж аваад байшингаа жинхэнэ өмч гэж нэрлэх ёстой.
- Гэр нь үндсэн оршин суух (хоёр дахь гэр, хөрөнгө оруулалтын өмч биш) байх ёстой.
- Гэр нь HUD кодыг хангаж, HUD-ийн шошготой хавсаргасан байна.
FNMA-ийн зээл нь үйлдвэрлэсэн орон сууцны хувьд илүү их боломжтой. Учир нь агентлаг нь боломжийн орон сууцны санхүүжилтийг нэмэгдүүлэхээр төлөвлөж байгаа юм. Шинэ худалдан авалтанд ямар нэгэн шинэ програм бэлэн бол зээлдүүлэгчээсээ асуу.
Янз бүрийн зээлдүүлэгч, өөр өөр дүрэм журам
Дээр дурдсан зээлүүдийн заримыг АНУ-ын засгийн газар дэмждэг боловч зээлдүүлэгчид засгийн газрын удирдамжаас илүү хязгаарлагдмал дүрмийг тогтоох эрхтэй байдаг. Эдгээр "давхцал" нь таныг зээлээс урьдчилан сэргийлэхэд хүргэдэг, гэхдээ бусад банкууд өөр өөр дүрмийг ашиглаж болно. Энэ бол эргэн тойронд дэлгэх төлбөрийн нэг шалтгаан юм. Та зээлдүүлэгчийг өрсөлдөөнт зардлаар олох хэрэгтэй бөгөөд таны хэрэгцээг хангах зээлдүүлэгчийг олох хэрэгтэй.
Ялангуяа үйлдвэрлэсэн орон сууцны хувьд зээлдүүлэгчид засгийн газрын даатгуулсан хөтөлбөрт хамрагдах эрхгүй гэж хэлж болно. Энэ нь үнэн байж болох боловч эдгээр сонголтуудаас гарахаас өмнө хэд хэдэн FHA эсвэл VA зээлдүүлэгчидтэй тулгарах нь дээр.
Янз бүрийн зээлдүүлэгчид өөр өөр дүрмийг тогтоосон газруудын зарим жишээ байна:
- Зээлийн өрийн харьцааны харьцаа: Та 3.5 хувийн бага хэмжээгээр доошлуулж болох эсвэл 20 хувийн урьдчилгаа төлбөрийг хийх шаардлагатай байж болно.
- Кредит оноо: Таны зээлийн оноооос шалтгаалан зарим зээлдүүлэгч тантай хамт ажиллах сонирхолгүй байж магадгүй бол зарим нь таны зээлийн хүүгээс хамааран өөр өөр хүүгийн төлбөр эсвэл төлбөрийн шаардлагыг тавьдаг .
- Гэрийн төрөл: Зарим VA болон FHA зээлдүүлэгчид үйлдвэрлэлийн гэрээр зээл олгохыг хүсдэггүй боловч модульчлагдсан гэрт илүү нээлттэй байж болно. Зарим нь дан ганц өргөн хүрээнд санхүүжүүлэхээс татгалзах боловч давхар өргөн эсвэл том байшинг санхүүжүүлэх болно.
- Түрээсийн байршил: Хэрэв та парк эсвэл олон нийтийн газар амьдрахаар төлөвлөж байгаа бол зээлдүүлэгчид гэрт хэдэн хүнтэй харьцуулахад хичнээн оршин суугчид түрээслүүлж болохыг мэдэхийг хүсч болно.
- Чаттел болон моргейжийн зээл: Зарим зээлдэгчид зөвхөн зээлийн саналыг санал болгодог бөгөөд энэ нь зөвхөн танд санал болгодог цорын ганц бүтээгдэхүүн юм. Үүнтэй адилаар зарим зээлдүүлэгчид хувийн өмчийн зээл олгодоггүй.