Харамсалтай нь энэ нь харагдахгүй хялбар биш юм. Төлөвлөлт, техникийн ноу-хауг зөв хийх нь зайлшгүй чухал боловч хамгийн том саад бэрхшээлийг санхүүжүүлэх магадлалтай - мөнгө олохын тулд мөнгө шаардагддаг.
Тэгвэл та яаж мөнгө олох вэ?
Хувийн хөрөнгө оруулагчид, таньдаг хүмүүс, мөн мөнгө зээлдүүлэгчид гэх мэт хүмүүс байшингаа эргүүлэх зээлийн хамгийн сайн эх үүсвэр нь юм. Эдгээр зээлдүүлэгчид уламжлалт банкуудын адил цаг хугацаа, бичиг баримтыг шаарддаггүй. Үүний оронд тэд өмчөө өөрөө (сайжруулахын өмнөх болон дараах хоёрын аль алиных нь) үнэлэх, төсөл амжилттай дуусгах чадвараа үнэлдэг.
Орон сууцыг хаахад зориулсан орон сууцны зээл?
Уламжлалт гэрийн зээл нь хөрөнгө оруулалтын шинж чанарыг худалдан авах сонголт байх албагүй - наад зах нь эхэлж байхдаа.
Сайн мэдээ гэвэл банкууд болон уламжлалт зээлдүүлэгчдийн зээл харьцангуй хямд байдаг: хүүгийн хэмжээ нь хөрөнгө оруулалтын шинж чанарыг олох хамгийн бага нь юм (гэхдээ та хаах зардлыг төлөх хэрэгтэй болно). Харамсалтай нь эдгээр зээл нь үргэлж практик байдаггүй.
Хаах хаах: Уламжлалт зээлдүүлэгчийг ашиглах гол бэрхшээл нь зээлийг хаахад хэрэгтэй хугацаа юм.
Зээлдүүлэгчид таныг өргөн хэрэглээний програмыг бөглөхийг шаарддаг бөгөөд тэд санхүүгийнхээ дагуу нарийн шүдтэй самаар дамжуулж явдаг . Хэрэв асуулт асуух зүйл харвал тэд илүү их бичиг баримтыг хүсэх болно, мөн тэд таны өргөдлийг хянаж үзэхэд илүү их цаг хугацаа зарцуулах болно. Энэ үйл явц нь 30-аас цөөн хоног авдаг (45, 90 хоног илүү бодитой байж магадгүй), хөрөнгө оруулалтын боломж нь тухайн цаг хугацаанд хэт хурдан хөдөлдөг.
Ялангуяа хахуульдах эсвэл богино борлуулалт нь таны стратегийн нэг хэсэг бол та уламжлалт зээлдүүлэгчдийн хурдаар бүтэлгүйтэх магадлалтай.
Орлогыг үнэлэх: Уламжлалт зээлдүүлэгчид зээлийн эргэн төлөлтийн чадвараа зээлд эргэн төлөх чадварынхаа талаар зээл олгох шийдвэрийг үндэслэнэ. Тэд сарын орлогын харьцааг өр төлбөрийг тооцоолохын тулд сард хэдэн сарын төлбөрийг бодвол сар бүр хичнээн хэмжээний орлого олдог вэ? Хэрэв та үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулагч эсвэл хувиараа хөдөлмөр эрхэлдэг бол та тэдний хайж буй "орлогыг" төрүүлж чадахгүй байж болно (зээлдүүлэгчид W-2 маягтыг үзээрэй, цалин хөлс төлөх гэх мэт).
Хэрхэн үнэ цэнэтэй вэ? Зээлдүүлэгчид таны хүсч буй зээлийг худалдаж авсан хөрөнгийг үнэлдэг. Үнэ цэнийн харьцаатай зээл гэж нэрлэдэг уламжлалт зээлдүүлэгчид энэ тоо нь 80% -иас доогуур байлгахыг илүүд үздэг. Гэхдээ FHA-ийн зээлийг 3.5% -иар бууруулж болох юм. Хэрвээ та байшинг худалдан авах гэж байгаа бол энэ нь одоогийн төлөв байдалд огт хамаагүй байж болох юм. Гэхдээ эд хөрөнгөө худалдан авах, сайжруулахын тулд мөнгө төлөх хэрэгтэй. Энэ нь байшингаас илүү үнэтэй байж болно. Гэрийн засварын үнэ цэнэ (ARV) нь илүү сайн хэмжүүр байж болох ч уламжлалт зээлдүүлэгчид зөвхөн эд хөрөнгийн одоогийн үнэлэмжийг авч үздэг.
Сонгодог кредит: ихэнх банкууд болон моргейжийн зээлдүүлэгчид зээл авах зөвшөөрлийг авахын тулд танд хүчтэй зээл шаарддаг.
Та зээлийн түүхгүй байж магадгүй юмуу эсвэл таны зээлийн тайланд зарим нэг таагүй зүйл байж магадгүй ч энэ нь таныг байшинг амжилттай хаах боломжгүй гэсэн үг биш юм. Альтернатив зээлдүүлэгчид таны өмнөх төслүүд таны зээлийн оноооос илүү сонирхолтой байдаг.
Гэрт тулгарч буй асуудлууд: Уламжлалт зээлдүүлэгчид нь харьцангуй сайн нөхцөлд байгаа гэр оронуудад зээл олгохыг илүүд үздэг. Хэрэв эрүүл мэнд, аюулгүй ажиллагааны асуудал байгаа бол энэ зээлийг хийхгүй. Та эдгээр асуудлыг засах бодолтой байж магадгүй бөгөөд гэр орон сууцны үнийг ашгийн төлөө их хэмжээгээр өсгөх бодолтой байж болох ч зээлдүүлэгчид бэлэн байгаа гэрт зээл олгох сонирхолтой байдаг.
Боломжтой юу? Орон сууцны зээлийг гэр орондоо зориулж, ялангуяа дараах нөхцөлд ашиглаж болно:
- Танд чухал ач холбогдолтой хөрөнгүүд танай өрсөлдөх чадвартай эсвэл урьдчилгаа төлбөрийн нэг хэсэг болж байгаа эсэхийг шалгана.
- Та байшингаа "нарийсч" биш юм. Таны үндсэн оршин суугч (таны эзэн / оршин сууж байгаа газар) худалдан авахдаа FHA 203k зээлийг ашиглан худалдан авалт , сайжруулалтыг хийх боломжтой болно . Гэсэн хэдий ч, үйл явц нь удаан, олон тооны хязгаарлалттай ирдэг.
- Гэрийн өмчлөлийн кредит (эсвэл бусад үл хөдлөх хөрөнгө, үл хөдлөх хөрөнгийг багтаасан барьцаа болгон ашиглаж болно) өөр өмч хөрөнгийг мэдэгдэхүйц өмчөөр эзэмшдэг . Хэрэв та төлбөрөө үргэлжлүүлж чаддаггүй бол уг хөрөнгийг худалдан борлуулах замаар алдах магадлалтай гэдгийг санаарай. Иймээс энэ сонголт эрсдэлтэй байдаг (ялангуяа гэр бүл тань тухайн эд хөрөнгөө амьдардаг бол).
- Та өмнө нь амжилттай хэрэгжүүлсэн төслүүдтэй туршлагатай . Та банк , зээлийн холбооноос үл мэдэгдэх түнш, хатуу үйл явц, санхүүгийн эх үүсвэртэй бизнесийг бодит бизнес гэж үзэхэд үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын зээл авах боломжтой.
- Та баталгаагүй зээл авч болно. Барьцаа хөрөнгийг барьцаалж зээл авах чадваргүй бол зээлийг сайжруулахын тулд зээлийн карт зэрэг зээлийг ашиглаж болно. Та эд хөрөнгийг худалдан авахад мөнгө хэрэгтэй болно, гэхдээ нэмэлт мөнгө зээл олгохгүй байж болно. Зээлийн картууд нь их үнэтэй тул зээлийн стратеги нь эрсдэлтэй бөгөөд таны зээлийн шугамыг гэнэт зогсоох эсвэл гэнэт зогсооход таны төсөл зогсох болно.
Хөрөнгө оруулалтын хувийн зээл
Хувийн зээлдүүлэгчид олгодог зээл дээрх бэрхшээлүүдийн ихэнхийг хөнгөвчилдөг. Үндсэн дутагдал нь өртөгтэй боловч зорилго нь эдгээр зээлийг стратегийн хувьд ашиглах явдал юм. Хувийн зээлүүд бараг бүх газраас бий болдог ч ихэнх зээлүүд нь өргөн хүрээний хоёр ангилалд багтах болно:
- Таны мэддэг хүмүүсээс авсан зээл
- Хэцүү мөнгө зээл
Эхлэхдээ мөнгө өгөх хүсэлтэй хэн нэгэнтэй уулзах нь хэцүү болно. Таныг таньдаг хүмүүс (мөн эрсдэлд өртөхгүй, эрсдэл хүлээх чадваргүй хүмүүс) таны цорын ганц сонголт байж болно. Өөрөөр хэлбэл, та өөрийн эхний хэдэн хэлэлцээрийг өөрөө санхүүжүүлж болно.
Сүлжээг бий болгох: Орон нутгийн үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын орон нутгийн иргэдэд хамруулах. Цаг хугацаа өнгөрөх тусам хүмүүстэй уулзах болно. Үүнээс гадна хүмүүс таныг таних болно. Бусад хөрөнгө оруулагчид, үл хөдлөх хөрөнгийн агентууд, хувийн зээлдүүлэгчид амжилттай бизнес эрхлэхийг хүсч байгаа гэдгээ (чадварыг нь дурдахгүй байх), зээл авах магадлал тань сайжрах болно.
Эцэст нь та хатуу мөнгө зээлдүүлэгчээс зээл авах боломжтой байх ёстой. Эдгээр зээлдүүлэгчид зээлийг эргүүлэн татах болон бусад хөрөнгө оруулалтыг мэргэшүүлэх, уламжлалт банкуудаас ялгаатай байдаг.
Хурдан хаах: Хувийн зээлдүүлэгчтэйгээр үйл явц нь өөр бөгөөд зээл таны санхүүжилтийг илүү хурдан санхүүжүүлж болно (мэргэжлийн зээлдүүлэгчтэй сайн харилцаатай болоход долоо хоногт эсвэл илүү тохиромжтой). Хэн нэгэн хүн өмч хөрөнгөө гартаа авахын тулд түргэн хөдөлж чадвал өрсөлдөөний давуу тал байж болно.
Актив дээр суурилсан зээл: Зээлийн тайлан болон орлогын харьцааг тооцохын оронд хувийн зээлдүүлэгч нь худалдан авсан хөрөнгийнхөө үнэ цэнэд анхаарлаа төвлөрүүлдэг. Хэрвээ та байшингаа хаяж байгаа бол зээлдүүлэгч нь байшингаа түргэн шуурхай худалдах боломжтой гэдгийг мэддэг байхыг хүсч байна (бусад зээлдүүлэгчид, хувийн зээлдүүлэгчид өмч хөрөнгөө өмчлөх , өмч хөрөнгийг эзэмших, та зээлээ эргүүлэн төлөхгүй).
Худалдан авалт ба сайжруулалтууд: Хувийн зээлдүүлэгчид нь хөрөнгө оруулагчдыг зохицуулах, төслийн санхүүжилтийг ARV дээр суурилуулах боломжтой. Гэхдээ тэд бүгдийг нэг дор өгөхгүй байж магадгүй юм, гэхдээ танай төслийг урагшлуулахын тулд та escrow дансаас татан авч болно.
Мөнгөгүй юм уу? Танай бүсэд хэд хэдэн амжилттай төслүүдийг хэрэгжүүлтэл танай төслийг тэгш эрхтэй байхыг зээлдүүлэгчид шаардах болно. Зарим тохиолдолд, та 100 хувийн төслийг 100 хувь зээлж, олон төсөл хэрэгжүүлж болно.
Зээлийн зардал
Зээлжих төслүүд нь гэрийн зээлээс илүү үнэтэй байдаг. Хүүгийн түвшин өндөр, та хэд хэдэн оноо эсвэл эхлэлтийн төлбөрийг төлөх ёстой ( зээлийн үнэлгээний нэг хувь нь нэг хувь юм ).
Олшруулах төслүүд нь богино хугацааны төслүүд юм. Та гэрт хэдэн арван жилийн турш амьдрахгүй, иймээс 15 жилийн хугацаатай эсвэл 30 жилийн хугацаатай моргейжийн зээл нь ажилд авах зөв зээл биш юм. Хөрөнгө оруулагчид ихэвчлэн нэг жил эсвэл түүнээс бага хугацаанд худалдаж авах, сайжруулах, борлуулахыг илүүд үздэг бөгөөд ихэнх хувийн зээлүүд хэрхэн ажилладаг тухай өгүүлдэг. Хэрэв та өмч хөрөнгийг удаан хугацаагаар эзэмшдэг бол эдгээр зээлүүд нь илүү өндөр үнэтэй байдаг бөгөөд энэ нь ач холбогдолтой байдаг. Учир нь зээлийн эргэн төлөлтийг хойшлуулах тусам зээлдэгчийн эрсдэл нэмэгддэг.
Хэрвээ зээл авахад хэр их мөнгө зарцуулах вэ? Зардал нь бүхэлдээ самбар дээр байгаа бөгөөд бүх зүйл тохиролцох боломжтой. Хүүгийн жилийн хүүгийн хэмжээ 8-20 хувь байх бөгөөд та өмнө нь 1-10 хувь төлөх ёстой. Бизнес эрхлэхэд тань хэр удаан, зээлдүүлэгчидтэй харьцах харьцаа илүү сайн байх болно.
Төсөлдөө зориулж буй мөнгөний хэмжээг хамгийн их байлгахын тулд зээлдүүлэгчид хүүгийн зөвхөн төлбөрийг зөвшөөрдөг ба бэлэн мөнгөөрөө зарж, төлбөрөө төлж болох урьдчилсан төлбөрийн торгууль байх ёсгүй.