Уншигч та: "Би бүх буруу зүйл хийсэн, би түрээсийн эд хөрөнгийг зах зээлийн өндөрт худалдаж авсан, хоёр жилийн дараа дахин гэр бүлээ нөхөн сэргээж, эхнэр бид хоёр тэтгэвэрт гарахыг бодож байсан. Тэр өдөр боллоо, энэ бол усан доорх гэр юм, би хөрөнгө оруулалтын зориулалттай өмч хөрөнгөө богино хугацаанд худалдах боломжтой юу?
Хариулт: Зарим хүмүүс богино хугацааны сонголт зөвхөн хувийн орон сууцанд хязгаарладаг гэж боддог. Зарим төрлийн зээлдүүлэгчид гэрээсээ эзэлдэг эсвэл гэрийг эзэлдэггүй эсэхээс үл хамааран ихэнх богино хэмжээний борлуулалттай холбоотой байдаг тул энэ нь магадгүй юм. 2011 оны 2-р сараас эхлэн уламжлалт HAFA богинохон хугацааны удирдамжийг хүртэл ч гэсэн удаан хугацаагаар оршин суухад тооцогддог тул 12 сар ба түүнээс дээш хугацаагаар гэртээ суугаагүй байна.
Калифорнид саяхан бид олон тооны орон сууцны байшинг дутуу үнэлэх шаардлагагүй, өр төлбөрийг бүрэн чөлөөлсөн худалдагчийг зарсан. Техникийн ихэнх нь дараахь зүйлээс хамаарна:
- Таны зээлийн төрөл
- Таны зээлдүүлэгч
- Төрийн хууль
- Өмчийн төрөл
- Зовлонгийн шалтгаан
Санхүү, эсвэл өөрөөр хэлбэл богино хугацааны худалдаа хийхэд хүндрэлтэй байдаг. Жишээлбэл, Bank of America гэх мэт зарим зээлдэгч байгууллагууд маш богино борлуулалттай байдаг.
Bank of America нь хэд хэдэн богино хэмжээний хөтөлбөрүүд байдаг бөгөөд тэдгээр нь ямар ч хүндрэл бэрхшээлийг даван туулах чадвартай байдаг. Эдгээр хөтөлбөрийн зарим нь таныг богино хугацаанд борлуулахын тулд төлдөг боловч ерөнхийдөө хөрөнгө оруулалтын зориулалттай үл хамаарах зүйл биш юм.
Хөрөнгө оруулалтын зориулалттай өмч хөрөнгөд богино хугацааны борлуулалт хийхээр бэлтгэж байна
Хамгийн эхний хийх зүйл бол зовлон зүдгүүрийг бичих явдал юм.
Чи үргэлж зовлон зүдгүүрийг үзүүлэх шаардлагагүй гэж хэлсэн, энэ бол үнэн. Гэхдээ та гачигдал зовлонг бичих хэрэгтэй байж магадгүй. Та үүнийг яагаад богино хэмжээний борлуулалт, байршлыг хүсэх шаардлагатай байж болно.
Зээлдүүлэгчээс хүсч болох бусад баримт бичгүүдийг эндээс үзнэ үү:
- Зах зээлийн харьцуулсан харьцуулалт. Таны агент үнэ цэнийг нотлохын тулд банкинд хүргэхийн тулд ОНС- ыг бэлтгэж болно. Банк нь өөрийн АДБ-ыг захиалах боломжтой. Гэсэн хэдий ч, ОУХТ таны хүсэлтэд итгэх итгэлийг олгоно.
- Холбооны татварын буцаалт. Бүх хуваарь, хуудас. Хэрэв та татварын буцаан олголтод тусгагдсан бусад хөрөнгө оруулалтын шинж чанарыг эзэмшдэг бол бүгдийг нэг дор худалдах асуудлыг авч үзэх нь тохиромжтой цаг хугацаа байж болох юм.
- W2, 1099 эсвэл бусад орлогын баталгаа. Эдгээр нь таны татварын өгөөжийг хавсаргасан баримт бичиг юм.
- Цалингийн хөдлөх хэсэг . Богино хугацаат арилжааны банк таны одоогийн орлогын баталгаа, жилийн хамгийн сүүлийн үеийн тоог харахыг хүсдэг.
- Банкны тодорхойлолт . Сүүлийн хоёр сарын туршид дансны бүх данс, түүний дотор тэтгэврийн сан гэх мэт. Тэтгэврийн сангаас худалдагчийн оруулсан хувь нэмрийг банкнаас хүсэх нь ердийн зүйл биш юм.
- Бүртгэлийн гэрээ. Энэ бол таны болон үл хөдлөх хөрөнгийн агент хоёрын хооронд таны өмчийг худалдах гэрээ юм.
- Худалдан авах гэрээ. Худалдан авах гэрээ нь таны өмч хөрөнгийг худалдахтай холбоотой бүх нөхцлүүдийг агуулна. Тухайлбал, санхүүжилтийн хэлбэр, хэрэв байгаа бол, урьдчилгаа төлбөр, борлуулалтын үнэ зэрэг орно.
- Худалдан авагчийн баталгаа ба урьдчилсан зөвшөөрлийн бичиг . Худалдан авагч нь гүйлгээ хийх чадвартай, чадвартай гэдгээ зээлдэгч хүсэх болно.
- Тооцоолсон хаалтын мэдэгдэл буюу HUD-1. Доод шугам нь хамгийн чухал зүйл юм. Түгээмэл бус зардлууд нь зөвшөөрөгдөхгүй байх магадлалтай.
Хөрөнгө оруулалтын зориулалттай хөрөнгө борлуулах богино хугацааны ашиг тус
Заримдаа зээлдүүлэгч нь хувийн орон сууц худалдагчтайгаа харьцахдаа хөрөнгө оруулалтын зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгө худалдагчтай илүү уян хатан байдаг гэдгийг би анзаарсан. Энэ бол өөр зам байх болно гэж бодож байна, гэвч энэ нь тийм биш юм. Ихэнх хөрөнгө оруулалтыг мөнгөн гүйлгээ эсвэл боломжит үнийн өсөлтөөр эзэмшдэг тул энэ нь эргэлзээтэй. Тиймээс, хэрэв өмч хөрөнгө дээрээс доошоо эргэлддэг бол энэ нь мөнгөн гүйлгээ биш бөгөөд хөрөнгө оруулагчийн нүдэнд хөрөнгө оруулалт гэж тооцогдохгүй.
Хэрвээ хувийн орон сууц нь дээрээсээ доошоо орвол, гэр орон хэвээр байна.
Олон хүн орон сууцны үндсэн газрыг худалдан авахдаа хөрөнгө оруулалтын гэр худалдаж авдаггүй. Тиймээс банкууд оршин суух хугацааг богино борлуулахдаа бусад хүчин зүйлсийг харгалзан үздэг. Ерєнхийдєє, усанд орох нь їндсэн оршин суух газрыг богино хугацаанд худалдах шалтгаан болдоггїй.
Борлуулагч нар нь усан доорх гэрийг зарахаас илүүтэйгээр бэлэн мөнгөний урсгалт, дээрээс доошоо зарах сонирхолтой байдаг. Хэрэв банк худалдагчийн оруулсан хувь нэмэрийг шаардвал, хөрөнгө оруулагчид сөрөг мөнгөн урсгалын төлбөрийг ойлгодог учраас төлбөр төлөх байр суурьтай байдаг.
Хөрөнгө оруулалтын зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийг богино хугацаанд борлуулах нь илүү хурдан, хялбар байдаг. Татварын хомсдолгүй зээлийн тайланд цохилт өгөх нь ерөнхийдөө барьцаа хөрөнгөгүйгээр зээл авахаас арай бага байна.
Хөрөнгө оруулалтын зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийг Борлуулах гэж зарах нь ховор
Богино борлуулалтын хувьд богино борлуулалтыг зөвшөөрөхөөс өмнө хуулийн болон татварын зөвлөгөөг хайх хэрэгтэй. Гэр орон бол таны оршин суугаа бус, давуу эрхтэй эмчилгээ авч болох тул үндсэн суурь болон борлуулалтын үнийг хоёуланг нь хуваах татвар ногдуулж болно.
Та мөн зээлийн дутагдлаа нөхөж болох бөгөөд энэ нь та хэр их өртэй байсан болон банкнаас авсан дүнгийн хоорондын ялгаа юм. Ихэнх тохиолдолд Калифорни мужийн ихэнх худалдаачид, татвар төлөгч нарыг хөлсөлсөн хүмүүстэй уулзаж, хууль ёсны төлөөлөгчид эдгээр хоёр асуудлыг тойрон ажиллах арга замыг хайж олдог боловч бусад муж улсын худалдагчид маш азтай биш байж болох юм.
Элизабет Вейтраub, DRE # 00697006 бичсэн үед, Калифорни мужийн Сакраменто дахь Лионегийн үл хөдлөх хөрөнгийн Broker-Associate байгууллага юм.