Чи яаж ингэж болох юм бэ? Банкны том өөхний худал болох урьдчилсан зөвшөөрөл захидал хэрхэн гаргах вэ? Маш амархан. Тэд захидал доторх зарим мэдээллийг хасч, болзошгүй үл хамаарах зүйлсийг хийдэг.
Үүнээс гадна, урьдчилсан зөвшөөрөгдөөгүй бүх үсэг нь урьдчилсан тохиролцоо биш юм. Урьдчилсан шалгаруулалтын захидал, урьдчилсан тооцоо гэгддэг, урьдчилж батлаагүй захидал хоёрын ялгаа байна.
Урьд өмнө болон Урьдчилан соёрхон баталсан захидлуудын хоорондох ялгаа
Ипотекийн зуучлагчийн гаргаж болох урьдчилсан зөвшөөрлийн үсгийн хэлбэр нь урьдчилсан тооцоо юм.
Урьдчилсан їнэлгээний захидал:
- Зээлдэгч зээл хүссэн байна.
- Зээлийн тайланг шалгаж байна.
- Нийлүүлсэн мэдээлэлд үндэслэн зээлдэгч нь урьдчилан тогтоосон хамгийн их үнээр гэр худалдаж авах чадвартай байдаг.
Урьдчилан мэдэгдээгүй бичиг:
- Зээлдэгч зээлийн өргөдлийг бөглөнө.
- Кредит оноо нь хангалттай байдаг.
- Ажил эрхлэлтийг баталгаажуулсан.
- Зээлдэгч нь татварын тайлан, банкны мэдэгдэл гэх мэт баримт бичгийг ирүүлсэн.
- Зээлдэгч урьдчилан тодорхойлсон хамгийн их үнээр орон сууц худалдан авахыг урьдчилан зөвшөөрсөн ба үнэлгээ, гарчгийн бодлогыг хүлээнэ.
Урьдчилан таамагласан захидал нь илүү их жинтэй болохыг харж болно. Гэхдээ энэ нь эцсийн андеррайтерийн баталгаа болж, баталгаа болохгүй. Энэ нь субъектив зүйл бөгөөд илүү баримт бичиг, хяналтаас хамааралтай байдаг.
Богино хугацаат худалдаа яагаад урьдчилж зөвшөөрөл авахгүй байхыг хүсч байна вэ?
Борлуулалтын богино хугацаат банкийг богино хугацаагаар батлахаас өмнө урт удаан хугацааны процесс явагддаг.
Банк нь өмч хөрөнгийн үнэ цэнийг үнэлэх зорилгоор АДБ-ын төлөөлөгчийг ажиллуулах болно. Энэ нь хэлэлцээрчийг томилох болно. Борлуулалтын талаар шийдвэр гаргахын тулд хэдэн долоо хоног эсвэл хэдэн сар шаардагдана.
Богино борлуулалтын тухай зарим баримтуудыг авч үзье.
- Богино борлуулалт бол давуу эрх бөгөөд энэ нь аль нэг талын эрх биш юм.
- Банк нь богино хэмжээний борлуулалтыг баталгаажуулах сонирхол бага байдаг.
Борлуулагч болон өмч хөрөнгийг богино хугацаанд борлуулахын тулд ерөнхийдөө шаардагдахаас гадна зээлдэгч гэрийг худалдан авах чадвартай байх шаардлагатай. Борлуулалтын хүсэлтийг боловсруулж байгаа банк худалдан авагч нь чадвартай, хаагдах чадвартай гэдгээ батлах нотолгоо шаарддаг.
Үнэн бол хэдэн долоо хоног, магадгүй хэдэн сараар богино хугацаанд борлуулах гэж байгаа юм бол, банк худалдан авагчид хаах боломжгүй гэсэн эцэст нь банк олж илрүүлбэл ихээхэн урам хугарч, цаг хугацаа алдах болно. Энэ нь утас руу шилжиж, андеррайтерруу орох үед заримдаа худалдан авагчийн зээлийг халах болно. Худалдан авагчаас татгалзахад хүргэдэг зарим зүйлсийг эхнээс нь засаж залруулсан эсвэл залруулах боломжгүй байсан.
Яагаад гэвэл урьдчилгаа төлбөрийн захидал гаргахад хангалттай зохицуулалт байдаггүй бөгөөд зээлдүүлэгч бүр стандарт журмыг мөрддөггүй. Жишээ нь, FICO 720 оноо ердийн зээлийн хувьд наад зах нь шаардагддаг.
Гэхдээ уламжлалт зээл олгодог гол зээлдүүлэгчид нь FICO-ийн хамгийн доод хэмжээ 740-ээс илүү байхыг зээлдэгчдэд татах хүүтэй болгоно.
Хэрэв зээлдэгч зээлдүүлэгч нь 720 оны FICO-ийн хамгийн сайн үнийг санал болгох гэж байгаа бол гүйлгээ цуцлах эсвэл зээлдэгчийг татгалзах шалтгаан болж болзошгүй юм. Богино хугацаат арилжааны банк нь мэдээллийг өөрөө шалгахыг хүсч, худалдан авагч бүрэн хангагдсан эсэхийг шийднэ.
Энэ нь зээлдэгч банкнаас зээл авахыг шаарддаг банкны хувьд RESPA дүрэм журмын эсрэг байна. Гэсэн хэдий ч, зээлдэгчийг богино хугацаагаар борлуулах эсвэл зээлдэгч өөрийн банкны эзэмшлийн гэрийг худалдан авахыг зөвшөөрөхөөс өмнө банкнаас урьдчилж ирсэн захидалыг банкнаас урьдчилан авахыг хүлээн зөвшөөрөх нь зохистой юм.
Заримдаа банк зээлдүүлэгчид DU (desktop underwriting) -ийг урьдчилж зөвшөөрсөн захидал ирүүлэхийг зөвшөөрөх болно.
Үүнийг асуух нь үнэтэй.
Элизабет Вейтраub, DRE # 00697006 бичсэн үед, Калифорни мужийн Сакраменто дахь Лионегийн үл хөдлөх хөрөнгийн Broker-Associate байгууллага юм.