Зээлдүүлэгч танай гэр бүлд мөнгө алдах боломжийг олгодог давуу ба сул тал
Богино борлуулалт хийх эсвэл гэрээслэлд орохыг зөвшөөрөх эсэх нь хэд хэдэн хүчин зүйлээс хамаарна. Зарим гэрийн эздийн хувьд гараа хаях нь амархан бөгөөд банкийг гэртээ авчирч өгдөг. Энэ нь хамгийн ухаалаг зүйл биш байж болох юм. Аль аль арга барилаа сонгохоос үл хамааран, богино хугацаанд борлуулалт эсвэл барьцаалах хоорондох шийдвэрийг гаргахын өмнө хууль зүйн болон татварын зөвлөгөө авах хэрэгтэй.
Богино хугацаат худалдааны ашиг
Богино борлуулалт хийхэд дараах хэд хэдэн ашигтай тал байна:
- Та банк биш харин борлуулалтад хяналт тавьдаг.
- Та гэр орондоо хэнийг худалдаж байгаа талаар сайн мэдэж болно.
- Та "F" гэсэн үг хэллэгийн нийгмийн гутаан доромжлолыг өөртөө үлдээх болно.
- Олон нийтийн итгэл үнэмшилтэй зөрчилдөж байгаа бол та төлбөрөө тогтмол хийж чаддаг бөгөөд богино хугацаанд захиалга авах боломжтой.
Таны гэрийн борлуулалтыг бусад гэрийн борлуулалттай адилаар, хүндэтгэл, нэр төртэйгээр зохицуулна.
Худалдан авах ажиллагааны давуу тал
Энд барьцаалж хийхийг сонгосон цөөн хэдэн үр ашиг байна:
- Энэ бол шууд шийдэл юм.
- Та төлбөрөө зогсоож, гэрээсээ хөөгдөх хүртэл гэрт амьдардаг.
- Зарим хүмүүсийн хувьд энэ нь өшөө авах; Зээл өөрчлөгдөхөөс татгалзах үед хаана очиж банкинд мэдэгдэхийг та илүү сайн мэдэж болно.
- Хэрэв ямар нэг эвдэрч эсвэл эвдрэл гарвал түүнийг засах хэрэггүй.
- Та гэрийнхээ араас явж, зүгээр л хол явж болно.
Богино хугацааны дараа худалдаж авна
Fannie Mae-ийн 2016 оны удирдамж нь 10 хувийн урьдчилгаа төлбөртэй богино хугацааны дараа 4 жилийн хугацаатай мортгэйжийн зээлдүүлэх хүсэлт гаргах боломжийг танд олгоно.
Хэрэв та гэрийн нөхцөлдөө богино хугацааны борлуулалтаа борлуулсан бол нөхцөл байдлыг зохистой баримтжуулах замаар хоёр жил өнгөрсний дараа Fannie Mae дээр тулгуурласан моргейжийн зээлд хамрагдах боломжтой. Богино хугацааны борлуулалтын дараа та FHA зээл авах боломжтой.
Fannie Mae болон FHA-ийн удирдамжууд нь санал болгож буй хугацаанаасаа хойш гэр худалдаж авах боломжтой гэсэн баталгаа биш гэдгийг санаарай.
Банкууд эцсийн хэлбэлзэлтэй байдаг бөгөөд ихэвчлэн засгийн газраас тогтоосон удирдамжийг өөрчилж болно. Холбооны удирдамжийн дагуу зээл авахаасаа өмнө зээлийн алба тодруулахыг хүснэ үү.
Худалдан авахаасаа өмнө худалдан авах
Хэрэв танай компанийг барьцаалах нь нөхцөл байдлаас шалтгаалсан бол 3 жилийн дараа өөр газар худалдаж авах эрхтэй байж болно. Үгүй бол стандарт хүлээлтийн хугацаа нь долоон жил хэвээр байна, Fannie Mae түүний хамгийн сүүлийн үеийн удирдамжид тэмдэглэж байна. Богино хугацааны борлуулалтын удирдамжтай адилаар FHA нь 12 сарын дараа гэрт нь түрээслүүлсэн хүмүүсийг дахин зээлдүүлэхийг зөвшөөрдөг.
Зээлийн хувьд нөлөөлнө
Кредит товчоо таны зээлийн тайлангийн "богино борлуулалт" гэсэн үгийг хэрэглэдэггүй ч гэсэн богино хэмжээний борлуулалтыг таны зээл дээр доромжилсон тэмдэг гэж үздэг. Таны зээлийн тайланд "тохиролцсоноос бага төлбөрийг бүрэн төлсөн" эсвэл "бага хэмжээгээр төлбөртөй" гэж уншиж болно. HAFA тодорхой удирдамж нь "зээлдүүлэхгүй байх" боломжийг олгодог бөгөөд бүрэн төлсөн байдлаар харуулах боломжтой. Таны кредит түүхээс хамааран Myfico.com нь хуурамч зээлийн үнийг барьцаалсны дараа буурч болох хоёр жишээг санал болгодог. Ерөнхийдөө, барьцаа хөрөнгийг таны зээлийн тайланд 7 жилийн турш үлдээдэг.
Норматив шүүгчид
Шүүгчид нь ихэвчлэн худалдагч болон богино хугацааны зээлдүүлэгчийн хооронд хэлэлцдэг.
Жишээ нь Калифорни муж улсын зарим муж улсад гэр орон бол таны хувийн оршин суугаа газар бөгөөд худалдан авалтын мөнгөөр санхүүжиж байсан бол дутагдлыг тооцоолох шаардлага байхгүй.
Банкууд ерөнхийдөө барьцаа хөрөнгөгүйгээр гэрийн эзэнтэй хийсэн дүгнэлтээ тохиролцохыг хүсдэггүй. Жишээ нь, Калифорни муж улсын Реал Мадридын холбооноос харвал, зээлдэгч нь шүүхийн журмаар барьцаалах замаар итгэмжлэн түрээслэх, эсвэл хоёрдогч зээл нь хатуу мөнгө зээллэг , хэрэв зээлдүүлэгч нь арилжаа хийдэг бол, борлуулалт нь хэрэглэгчийн борлуулалтаар хийгддэг.
Зээлийн хэрэглээний асуултууд
Зээлийн програмууд нь богино борлуулалтын тухай мэдээллийг оруулахыг шаарддаггүй. Та гэртээ борлуулсан гэж мэдээлж болно. Гэхдээ та дараах асуултанд хариулах шаардлагатай: "Та өнгөрсөн долоон жилийн хугацаанд өмч хөрөнгөө өмчлөх буюу өмгөөлөх эрхтэй байсан уу?" Хэрэв зээлдүүлэгч таныг барьцаалсан гэж үзвэл таны зээлийг татгалзаж болно.
Нүүлгэн шилжүүлэх цаг хугацаа
Хэрвээ та урьдчилан зарласан мэдэгдэл авсан бол банк нь богино хугацааны борлуулалтыг авч үзсэн үедээ энэ үйл ажиллагааг хойшлуулах боломжтой болно. Богино борлуулалтын зөвшөөрлийг хүлээх нь хоёроос гурван сар эсвэл түүнээс урт байж болно. Урьдчилан тохиролцсоны дагуу зээлдүүлэгч таныг өмч хөрөнгийг нэн даруй чөлөөлөхийг хүсч, хэрэв таныг саатуулах тохиолдолд албадан нүүлгэх ажиллагаа эхлүүлэхийг хүсч болно.
Татварын асуудлууд
Засгийн газар энэ чөлөөлөлтийг үргэлжлүүлэн сунгах хүртэл хувийн орон сууцыг ипотекийн зээлийн хөнгөлөлтөөс холбооны түвшинд чөлөөлнө. Зарим мужууд чамайг татвараас чөлөөлөх шалгуурыг хангаж чадахгүй л бол татвараа төлдөг. Хөрөнгө оруулагч нь моргейжийн өрийн хөнгөлөлтөөс тодорхой нөхцөлд хамаарахгүй. Гэрт нь байршуулсан эздийн хувьд зарим зээлдүүлэгчид тэр даруй 1099-ыг илгээсэн бөгөөд эзэмшигч нь нөхөн олговрыг чөлөөлсөн байсан ч нөхөн олговрын хэмжээг тайлагнах болно.
Элизабет Вейтраub, КАЛЕС-ийн дугаар 00697006 бичиж байх үедээ Калифорни мужийн Сакраменто дахь Лионегийн үл хөдлөх хөрөнгийн Broker-Associate байгууллага юм.