Гидрум зээлийн зээлийн үндэс
Гибрид зээлүүд нь янз бүрийн хэлбэрээр ирдэг бөгөөд эдгээр нь орон сууцны зээлийн хувьд хамгийн түгээмэл байдаг.
Эдгээр нь тогтмол хүүтэй зээл, тохируулгын хүүтэй зээл ( АХМ) -ын "эрлийз" (эсвэл хольц) -зүйд та зээлийн төрөл бүрийн ашиг тусыг олж авдаг.
Тогтмол хүүтэй зээлийг урьдчилж таамаглах боломжтой : Таны зээлийн хүүгийн хэмжээ таны зээлийн хугацаа ямар байхыг мэддэг бөгөөд сар бүрийн төлбөр ямар байхыг та үргэлж мэдэх болно. Гибрид зээл нь тохируулга эхлэхээс 10 жилийн өмнө тогтвортой байдлыг хангана.
Тохируулах хүүтэй зээл нь ихэвчлэн бага хүүтэйгээр эхэлж, бага хүү нь сарын төлбөр багатай байдаг. Гэсэн хэдий ч, хэрэв хүүгийн түвшин өсөх юм бол сар бүрийн төлбөр нэмэгдэж, өндөр төлбөрийг төлөх мөнгөн гүйлгээ байхгүй тохиолдолд асуудал гардаг.
Тэд хамгийн сайн ажил хийдэг
Энэ нь бага эрсдэлтэй байдаг. Гэхдээ эрлийзүүд зөв нөхцөл байдалд зөв ойлголт өгч чадна.
Богино хугацаа: Хэрэв та хэдхэн жилийн дотор шилжүүлэх эсвэл дахин санхүүжүүлэхээр төлөвлөж байгаа бол тохируулга эхлэхээс өмнө бага хүүтэй давуу талыг ашиглаж болно.
Гэхдээ хэрэв төлөвлөгөө өөрчлөгдөж, зээлээ хадгалж үлдвэл стратеги нь эргээд сүйрэх болно.
Урьдчилан төлөх төлбөр: Та шаардлагатай нэмэлт төлбөр хийх замаар эрсдэлийг багасгаж болно. Хэрэв та зээлийнхээ үлдэгдлийг хангалттай хэмжээгээр төлөх юм бол өндөр хүүг арилгаж, төлбөрийн цочролоос зайлсхийх боломжтой.
Бага хүүтэй: Хэрэв хүүг бага түвшинд шилжүүлэх эсвэл бага түвшинд шилжүүлэх юм бол урт хугацааны эхлэлийн ханшаас илүү ашиг хүртэх болно. Гэхдээ ирээдүйг урьдчилан таамаглах нь хэцүү байдаг тул хүүгийн хэмжээ өсөх тохиолдолд нөөц төлөвлөгөө гаргах хэрэгтэй.
Тэд хэрхэн ажилладаг вэ
Гибрид зээл нь 30 жилийн хугацаатай тогтмол хүүтэй ипотекийн хэмжээнээс доогуур түвшинд эхэлдэг боловч хэдэн жилийн дараа хувь хэмжээг өөрчилж болно. Зээлдүүлэгчид ихэвчлэн хүүгийн хэмжээ жил бүр хэдэн жилээр өөрчлөгдөж, зээлийн хүүг ихэсгэдэг бол хямралд өртөмтгий байдаг.
Жишээ: Зээлийн хэмжээ $ 200,000 гэж үзье.
- Зээлийн хүү нь 4.25 хувийн тогтмол хүүтэй ипотекийн зээлийн 30 жилийн төлбөрт сар бүр 983.88 доллар байх болно ( сар бүрийн төлбөр тооцоог хэрхэн тооцох , эсвэл хүснэгтийг ашиглах). Сарын төлбөр нь өөрчлөгдөхгүй.
- 4/1 хувьтай 5/1 ARM нь сарын төлбөрөө 886.96 доллараар сар бүр 96.92 ам. Таван жилийн дараа хүү болон сарын төлбөрийн хэмжээ өсч, буурч болно.
Тогтмол хугацаа: Ашигт малтмалын ARM нь ихэвчлэн гурван, тав, долоон, эсвэл 10 жилийн хугацаатай тогтмол ашигладаг. Энэ хугацаанд таны анхны хүү болон сар бүрийн төлбөр ижил хэвээр байна. Гибрид зээлийг судлахдаа эхний дугаарт жагсаасан хугацаа нь хэр удаан үргэлжлэхийг хэлж өгнө.
Дээр дурьдсан 5/1 ARM-ийг ашиглан эхний 5 жилд ижил хувь хэвээр байна. 10/1 хольцтой моргейжийн зээлийг эхний 10 жилийн турш хадгалж үлдэх болно.
Тохируулга хийх хугацаа: Тогтмол хугацаа дуусмагц хүүгийн түвшин өөрчлөгдөж, зээлийн нэр дээр хоёр дахь дугаар нь хэр зэрэг тохиолддогийг танд хэлж өгнө. 5/1 ARM нь зээлийн үлдсэн хугацаанд нэг (нэг) жилийг тохируулж болно.
Сарын төлбөр: Хэрвээ хүүгийн хэмжээ өөрчлөгдвөл таны сарын төлбөр өөрчлөгдөх болно. Зээлийн төлбөрийг таны зээлийн үлдсэн хугацаанд төлөх, хүүгийн төлбөрийг төлөх тооцоолол хийдэг. Хүүгийн хэмжээ өндөр байх нь сар бүр илүү өндөр төлбөр шаарддаг бөгөөд зээлдэгчдэд ихэвчлэн гайхах зүйл биш юм. Гэхдээ үнийг бууруулж болно.
Үнэлгээ хэрхэн өөрчлөгдөх вэ?
Таны хоёр хувьсах хүчин зүйл нөлөөлнө. Таны зээлдүүлэгч индексийн түвшингээс эхэлж дараа нь тархалт нэмнэ.
Индекс: Өргөн хүрээний эдийн засгийн үзүүлэлтүүд ба хүү нь таны тохируулсан хүүнд нөлөөлдөг. Гибрид зээлүүд индекстэй холбоотой бөгөөд таны ханшийн эхлэх цэгийг бий болгодог. Жишээлбэл, таны зээл Лондонгийн Банкны Зээлийн Тасралт (LIBOR) -ийг индекс болгон ашиглах боломжтой. Тэр хүүг дээш, доош хөдөлгөнө, зээлийн хүү нь үүнтэй хамт хөдөлж чадна.
Тархалт: Зээлдүүлэгчид эцсийн хүүгийнхээ түвшинд хүрэхийн тулд "тархац" эсвэл "маржин" гэж нэрлэдэг. Энэ нэмэлт хүүгийн төлбөр нь зээлдүүлэгч нарт нэмэлт нөхөн олговор олгодог.
Жишээ: Тохируулгын үе дэх эрлийз зээлтэй гэж үзье. 1 жилийн LIBOR одоогоор 2 хувьтай байна. Таны зээлийн хэмжээ 2.25 хувь байна. Таны зээлийн хүүгийн түвшин 4.25 хувиар (2 хувь дээр нэмэх нь 2.25 хувь) тохируулна.
Төгрөгийн ханш: Ихэнх эрлийз зээлийн хувьд хүүгийн хэмжээ өөрчлөгдөж болох юм. Эдгээр хязгаарлалт нь хязгааргүй хүүгийн өсөлтөөс урьдчилан сэргийлэх замаар зээлдэгчдэд учрах эрсдэлийг бууруулдаг.
- Эхний хязгаарлалт нь тогтмол хугацаанд дууссаны дараа таны анхны тохиргоонд хэдий чинээ хэмжээг өөрчилж болохыг хязгаарлана. Жишээлбэл, хэрэв индекс 3 хувиар өссөн бол 2 хувийн эхний хувьтай байвал таны хүү 2 хувь л шилжих болно.
- Тогтмол таг нь тохируулгын боломж бүрт хэр их өөрчлөгдөж байгааг хязгаарлана. Жишээлбэл, жил бүр 2-оос илүүгүй хувийг өөрчлөх боломжтой.
- Насан туршийн тагууд нь таны зээлийн хугацаан дахь нийт тохируулгын дээд хязгаарыг тогтоодог. Хэрвээ цөөн хэдэн тохируулга хийсний дараа хүүгийн хэмжээг өсгөх бол үнийн өсөлт цаашид урагшлахгүй.
Гибрид зээлүүд нь уламжлалт зээлдүүлэгчдээс авах боломжтой бөгөөд та мөн FHA , VA зэрэг засгийн газрын хөтөлбөрүүдийг ашиглах боломжтой. Хэрэв та жижиг хэмжээний урьдчилгаа төлбөрөө хийх эсвэл зээлийн түүхэндээ асуудал байгаа бол засгийн газар дээр тулгуурласан зээлүүд хамгийн сайн байж болох ч уламжлалт зээлийг үл тоомсорлодог.
Хэрэв таны зээл хурдасгах шаардлагатай бол эрлийз зээлийн эхэн үед харьцангуй бага хүүтэй хүртэх боломжтой бөгөөд таны цагийн төлбөр нь таны зээлийг сайжруулахад туслах болно. Гэсэн хэдий ч замаас илүү сайн үнээр хангагдах шаардлагыг хэзээ ч баталж чаддаггүй.