Асуулт: Богино хугацааны борлуулалтын нэмэлт зүйл гэж юу вэ?
"Бидний төлөөлөгч бид зар сурталчилгааны богино хугацааны нэмэлт өөрчлөлтийг гарын үсэг зурах эсвэл худалдагч нь богино хэмжээний саналаа хүлээж авахгүй байхыг шаарддаг, гэхдээ бидэнд энэ баримт бичгийг өгсөнгүй. Хэрвээ бид энэ жагсаалтыг саналаа өгөхөөс татгалзвал бид юу хийх вэ? Богино хэмжээний нэмэлт зүйл юу вэ? Бид богино хугацаанд худалдах саналыг ийм зүйл хийх хэрэгтэй байна уу?
Хариулт: Таны саналыг дагалдан богино хэмжээний нэмэлт зардлыг ашигладаг эсэхээс хамааран, тухайн маягт нь бэлэн байгаа эсэх, танай улсад түгээмэл хэрэглэгддэг эсэхээс хамаарна. Ихэнх улсын REALTOR® холбоод богино хугацааны нэмэлт өөрчлөлтийг зөвшөөрдөг боловч бүгдийг нь биш юм.
Бодит байдал дээр, богино хугацааны нэмэлт зардлын зарим үйлдэл нь муж улсаас хамаарч янз бүр байж болно. Би Калифорни мужийн Экстракторын богино хэмжээний нэмэлт зарчимтай танилцаж байгаа учраас тухайн баримт бичгийн давуу болон сул талыг тайлбарлая.
Борлуулалт Нэмэлт Нэмэлт 1-р хэсэг
Богино хугацаат борлуулалт нь өр төлбөрийн хэмжээнээс бага хэсгийг хүлээн зөвшөөрсөн худалдагчийн зээлдүүлэгчээс шалтгаалж байгаа тул богино хугацааны нэмэлт өөрчлөлт нь болзошгүй нөхцөл байдлыг тодруулна.
Энэ нь худалдан авагч богино хугацааны борлуулалтын зөвшөөрлийг хүлээхэд бэлэн байх хугацааг заасан хугацааг 45 хоногоор тогтоосон өдрийг хоосон мөрөнд оруулж өгдөг. Богино борлуулалтыг зөвшөөрсөн нь ихэвчлэн 30 хоногоос 3 сар хүртэл 4 сараас илүү хугацаагаар үргэлжилнэ.
Худалдагч нь зээлдүүлэгчидтэй зүй зохистой хамтран ажиллах ёстой боловч зээлдүүлэгч нь худалдагчаас оруулсан хувь нэмрийг шаардвал худалдагч нь богино хугацааны борлуулалтыг хаах үүрэгтэй.
Миний дадлага бол 90-ээс доошгүй өдрийг санал болгох явдал юм. Ингэснээр гэрээг гурван сараар батлуулахын тулд гэрээнд нөлөөлөх боломжтой.
Богино хугацааны нэмэлт өөрчлөлт хэсэг 2-р хэсэг
Энэ хэсэг нь хяналт шалгалт, болзошгүй байдлын талаархи 2 сонголтыг худалдан авагчдад олгодог. Энэ хугацааг дараах байдлаар эхэлж болно:
- Хүлээн зөвшөөрсний дараа, эсвэл
- Банкны богино хугацааны борлуулалтын зөвшөөрөл авсны дараа.
Богино хугацааны нэмэлт өөрчлөлт хэсэг 3-р хэсэг
Энэ хэсэг нь худалдан авагчийн чин сэтгэлийн мөнгөний ордод хамааралтай бөгөөд худалдан авагч хоёр сонголтоос сонгох боломжийг олгодог:
- Гэрээнд заасан, эсвэл гэрээнд заасан ёсоор худалдагчийн хүлээн зөвшөөрснөөр төлбөр хүлээн авагчид мөнгө олох чин сэтгэлийн мөнгийг гаргана
- Борлуулалтын баталгаат хугацааг дуустал хадгаламжийн мөнгө хуримтлуулах.
Би Sacramento худалдан авагчийг төлөөлж байхдаа худалдан авагчдын эзэмшилд байлгахыг хүсч байна. Хэрэв худалдагч тусгайлан оруулаагүй бол саналыг санал болгохгүй гэж үзэхгүй.
Би худалдагчийг төлөөлж байх үед худалдан авагчийн ордыг суллахыг үнэхээр хүсч байна. Хадгаламж гаргахгүй бол илүү сайн наймаа гарах үед худалдан авагчид алхах нь амархан байдаг.
Богино хугацаат нэмэлт өөрчлөлт оруулах хэсэг 4
4-р хэсэгт худалдагчийн богино хугацаат борлуулалтыг батлах баталгаагүй байна. Цаашилбал, худалдагчийн бүх саналыг харахыг хүсч болох бөгөөд өөр саналыг сонгож болно. Гэсэн хэдий ч худалдан авагч болон худалдагч нь богино хугацааны арилжааны банкнаас татгалзах эрхтэй.
Богино хугацааны нэмэлт өөрчлөлт Хэсэг 5
Энэ хэсэгт худалдан авагч болон худалдагч гэрээний дагуу тодорхой зардлыг төлөх боломжтой гэж тайлбарласан.
Хэрэв богино хугацаат зээлдүүлэгч нь тэдгээрийг төлөхөөс татгалзвал талуудын хариуцлага зарим талуудын үүрэг байж болох бөгөөд хэрэв аль нэг талыг цуцалсан бол бусад хураамжийг цуцалсны үр дүнд үүссэн байж болно.
Богино хугацаат нэмэлт өөрчлөлт оруулах хэсэг 6
Би богино борлуулагч худалдан авагчийг төлөөлж байхдаа богино хугацааны нэмэлт зардлаас 6-р хэсгийг хасч худалдан авах гэрээний нэмэлт өөрчлөлтийг зурна. Би худалдагчийг төлөөлж байхдаа ерөнхийдөө энэ хэсгийг худалдан авахгүйгээр худалдан авагчийн богино хугацааны нэмэлт өөрчлөлт оруулахыг хүсч байна.
Учир нь энэ хэсэг нь худалдагч гэртээ харуулж, бусад саналуудыг банкинд илгээх боломжийг олгодог. Энэ нь худалдагч илүү өндөр үнийг хүлээн авбал худалдагчийн санал болгосон үнийн саналаас илүү өндөр үнийг хүлээн авахыг хүсч болно.
Богино хугацааны нэмэлт өөрчлөлт хэсэг 7-р хэсэг
7-р бүлэгт худалдагчид богино хугацаанд борлуулалт хэрхэн үүсч болох, үүнд хууль эрх зүйн эсвэл татварын үр дагавар хэрхэн нөлөөлдөг талаар мэргэжлийн зөвлөгөө авахыг зөвлөж байна.
Эцэст нь хэлэхэд, хэрэв худалдагч нь богино хугацааны нэмэлт өөрчлөлт оруулахыг хүсвэл худалдан авагчийн хувьд богино хугацааны нэмэлт зардлыг гарын үсэг зураагүй тохиолдолд таны саналыг авч үзэхгүй эрсдэлийг авч болно. Дэлгэрэнгүй мэдээлэл авахыг хүсвэл үл хөдлөх хөрөнгийн хуульчтай энэ талаар ярилцаж болно.
Жил ирэх тутам шинэ хувилбарууд гарч ирдэг гэдгийг мэдэж аваарай, энэ хэсгүүд нь жилээс жилд маш бага байж болно гэсэн үг юм.
Элизабет Вейтраub, КАЛЕС-ийн дугаар 00697006 бичиж байх үедээ Калифорни мужийн Сакраменто дахь Лионегийн үл хөдлөх хөрөнгийн Broker-Associate байгууллага юм.