Асуулт: Бид гэр худалдаж авахын тулд нөөцлөх саналаа бичиж өгөх ёстой юу?
Уншигч та: "Бид төгс гэрийг олсон боловч манай төлөөлөгч зөвхөн нөөц саналаа хүлээж авдаг, бид нөөцлөлт хийхийг хүсэхгүй, тэр гэрийг худалдаж авахыг хүсч байна. Манай эхнэр биднийг цаг хугацаагаа хазайж, гэрээсээ хайж байгаа зүйлээ худалдаж авахад зарцуулах цагийг зарцуулж болох юм, бид гэрээсээ худалдаж авахын тулд нөөцийн саналаа бичих ёстой юу?
Хариулт: Таны нөхцөл байдлын талаар сайн зүйл бол худалдагч нь санал болгож буй гарт цохилт өгөх эсвэл явахад таатай боломж байгааг мэдээгүй тохиолдолд нөөц санал асуулга авахгүй байх магадлалтай юм. Ерөнхийдөө, хэрэв та хоёр дахь хүн байвал, тэр гэрийг худалдаж авна . Зөрчил нь сайн байна. Гэхдээ нөөц санал болгохыг хүсэхгүй байгаагаа би ойлгож байна. Хэн ч хоёрдахь хуурын тоглогч болохоос хоёр дахь хөгжмийг тоглохыг хүсдэггүй биз дээ?
Нөөшлөх санал гэж юу вэ?
Таны санал болгож буй саналыг юу санал болгодог вэ гэдгийг харах замаар эхлээд үзье. Нэгдүгээрт, худалдагч аль хэдийн өөр саналыг хүлээн авсан байна. Эхний санал нь ямар нэгэн олон тооны зүйл байж болох бөгөөд үүнд болзошгүй гэрээ байж болзошгүй бөгөөд энэ нь ойр ойрхон тохиолдож болзошгүй олон тооны үйл явдлаас хамаарна. Эдгээр болзошгүй зарим нь:
- Одоо байгаа гэрийг зарах худалдан авагчаас хамаарна
- Гэрийн хяналт шалгалтын талаархи хяналт шалгалтаас гадуур байж болно
- Борлуулалтын үнийг үнэлэх, бага үнэлэлт дүгнэлт өгөх нь гэр бүлээс хамаарна
- Санхүүгийн таатай санхүүжилтийг олж авахын тулд худалдан авагч нь андеррайтерт тохиолдож болно
Хэрэв эдгээр нөхцөл байдлын аль нэг нь гэнэтийн цохилтонд өртвөл гүйлгээ цуцалж болно. Хэрэв гүйлгээг цуцалсан бол худалдагч гэртээ буцааж зах зээл дээр тавьж, дахин гэртээ харуулах ёстой.
Нөөц санал нь одоо байгаа саналыг хүлээн зөвшөөрч байгаа бөгөөд эхний худалдан авагч нь цуцлагдсан бол, та автоматаар худалдагчтай гэрээ хийдэг.
Нөөц санал нь худалдагчийг бусад худалдан авагчдаас санал болгох, эсвэл гэртээ зах зээл дээр байршуулахыг зогсоохыг зогсооно. Эхний худалдан авагч нь цуцлагдсаны дараа, та гэрээнд байна. Хэрэв та өсч буй зах зээлийг худалдаж авдаг тул үнэ өссөн бол, та өөрийн нөөшлөх санал дээр анхны үнэнд түгжигдэв.
Нөөцийн саналыг гэрээний бүх талууд үр дүнтэй болгохын тулд гарын үсэг зурах хэрэгтэй. Худалдагч нь нэгээс дээш нөөц санал дээр гарын үсэг зурж болно. Жишээлбэл, та нөөцлөх дөрвөн санал байгаа бол # 3 эсвэл # 4 байрлалд байж болно. Хамгийн сайн, та 1-р байранд, эхний нөөцлөх саналыг авахыг хүсч байна.
Нөөц саналууд нь үнийн жагсаалтаас өндөр байх ёстой юу?
Таны нөөцлөх санал нь худалдан авах үнийн хэмжээнээс өндөр байх шаардлагатай эсэхээс хамаарч худалдагчийн санал болгодог олон зүйлээс хамаарна. Олон тооны санал болгож буй нөхцөл байдлаас шалтгаалан жагсаалтын үнээс илүү санал санал болгоно гэдэгт эргэлзэхгүй байна. Энэ нь хэд хэдэн олон санал санал болгодог :
- Эхний санал: худалдан авагч нь өөр хэн нэгэн сонирхож байгааг мэдэхгүй учраас жагсаалтаас бага үнэ.
- Хоёрдахь санал: Жагсаалт нь ихэвчлэн эхний ба хоёрдугаарт ойртдог.
- Гуравдугаар санал: Худалдан авагч үнэхээр гэрийг хүсдэг учраас жагсаалтын үнээс бага байна
- Дөрөвдүгээрт санал болгож буй 10-р санал: Эдгээр нь худалдан авагчид урт буудалт гэдгийг мэддэг учраас нэг газар байна.
Худалдагч нь хамгийн их санал болгож байгаа бол, эхний худалдан авагчийн саналыг дагах сонирхолтой байдаг. Гэхдээ та нөөц санал ирүүлэх замаар худалдагчийн цаг хугацаа, бэрхшээлийг хэмнэж байна, тиймээс худалдагч таныг хүлээх урамшуулал өгөхийн тулд бага зэрэг хүлээж авах хүсэлтэй байж болно. Гэхдээ олон тооны санал нь норматив бол энэ нь санал болгосноор хүснэгтэд санал болгодог. Зөвшөөрөгдсөн стратегийн талаар өөрийн төлөөлөгчтэйгээ ярилц. Өөрийнхөө нүдэнд сохроор бүү яв. Зах зээлийн талаархи агентуудынхаа мэдлэгийг ашиглана уу.
Нөөц санал болон Богино борлуулалт
Хэрэв та богино хугацааны борлуулалтын зөвшөөрөл авахаар байшин худалдаж авбал богино хугацааны борлуулалтын саналыг санал болгох нь магадгүй танд 50/50-аас хэтрэх магадлалтай бөгөөд эхний санал нь алга болно.
Олон худалдан авагчид богино борлуулалтын зөвшөөрөл хүлээхийг хүсэхгүй байгаа бөгөөд замын дагуух жижигхэн бяслаг богино хугацааны борлуулалтыг хойшлуулж болно. Эхний худалдан авагч хүлээхгүй байх магадлал өндөр байна.
Нөөц байрлалаа байрлуулснаар та гэрийг худалдаж авах үүрэг хүлээхгүй бөгөөд хүлээж байхдаа зах зээл дээр бусад гэр орноо харж болно. Хэрэв та илүү сайн дуртай өөр байшинг олох юм бол саналаа буцааж авахаас татгалзаж болно, гэхдээ энэ нь тодорхой шалтгааны улмаас гадуурхагддаг. Энэ нь нөөцийн саналуудын зорилгыг үгүйсгэж байна.
Гэсэн хэдий ч, анхаарал татах өөр нэг арга бол богино борлуулагч худалдагч ба худалдан авагч нь богино хугацааны нэмэлт зардлыг гарын үсэг зурсан байж болох юм . Хэрэв уг богино хугацааны нэмэлт өөрчлөлт нь худалдагч нь нөөцийн саналыг хүлээн авахыг зөвшөөрч, тэдгээрийг банкинд илгээх боломжийг олгодог бол, таны саналыг банкинд хүргүүлэхийн тулд худалдагчийг ятгах боломжтой байж болно. Хэрэв энэ нь эхний саналаас илүү дээр байвал та богино хугацааны арилжааны банк хүлээн авах уу? Энэ нь эхний худалдан авагчийг үр дүнтэй ашиглах болно. Гэхдээ таны төлөөлөгчтэй ярилц.
Элизабет Вейтраub, КАЛЕС-ийн дугаар 00697006 бичиж байх үедээ Калифорни мужийн Сакраменто дахь Лионегийн үл хөдлөх хөрөнгийн Broker-Associate байгууллага юм.