Та банкинд буулт хийхийг хүсч байгаа биш гэж үү? Банкууд банкинд өмчлөх гэрээний дагуу бүрэн үнийг санал болгохын тулд банкуудаас санал авахад баяртай байдаггүй гэж үү?
Хариулт нь үгүй.
Олон тооны санал ирүүлэх худалдан авагчид банк авахгүй байх
Банкууд барьцаалан зээлдvvлэх бvрэн худалдан авагч бvртгэгдээгvйг мэдсэн. Зарим худалдан авагч олон тооны санал болгодог . Тэд хамгийн сайн тохирлыг сонгож, сонгохыг хүсч байгаа бөгөөд ингэснээр шүүхийн зүгээс шүүхэд хандах боломжтой.
Худалдан авагч нь бүх өмч хөрөнгийг худалдан авах санхүүгийн хэрэгсэлгүй тохиолдолд асуудал үүсдэг. Зарим улсын хуулиуд нь худалдан авагч гэрээг цуцалсан тохиолдолд гэрээг зөрчсөн тохиолдолд хариуцлага хүлээх чадвартай байж болно. Учир нь худалдан авагч нь "сайн санааны" гэрээний талаар гэрээгээ зөрчсөн байж болзошгүй.
Түүнээс гадна, банкууд худалдан авагчид худалдан авалт хийхийг хүсч, худалдан авалт хийхийг хүсч байгаагаа зогсооно. Хэрэв банк худалдан авагчид тоглоом тоглоход итгэх шалтгаан байгаа бол банк худалдан авах саналаас татгалзана. Гэхдээ банкуудын репо зарж борлуулахгүй байгаа бусад шалтгаануудын нэг нь Том, Дик, Харри гэх мэт.
Банк танд энэ банкийг дахин зарж борлуулахгүй байх шалтгаанууд
Банкны рояалтийн орон сууцны байр нь ээлжит байдлын нөхцөлд ховор байдаг.
Ихэнх нь хуулбарлагдаж, сүйтгэгдсэн, зарим нь хойшлуулшгүй засварын хохирогчид юм.
- Зарим банкинд эзэмшдэг орон сууцнууд ердийн санхүүжилтийн хувьд тохиромжгүй байдаг.
Ипотекийн андеррайтер нь эрүүл мэнд, аюулгүй ажиллагааны кодыг хангахад хэт их ажил шаарддаг бол өөр мэргэшсэн худалдан авагчаас зээлээ эргүүлж болно. Ердийн худалдан авагчийн санал нь 20% -иар буурсан хэдий ч, худалдан авагч нь FHA зээл олж авах саналыг ихэвчлэн зоддог.
- FHA үнэлгээний нөхцөл.
FHA худалдан авагчид нөхцөл байдлыг шаардсан тохиолдолд банкны репо худалдаж авахаас буцаж болно. Хэдийгээр FHA үнэлгээний удирдамж 2006 оноос хойш суларч байгаа боловч ахмад настнууд нь хэтэрхий олон засвар хийх шаардлагатай болдог. Үнэлгээчид 1978-гаад оны өмнөх байшинд будагтай жорлон, угаалтуур, будаггүй зуух, гал тогооны хэрэгсэлгүй зуух зэргийг тэмдэглэж авах болно.
FHA нь хаалтын өмнө үнэлгээний нөхцөлийг хангаж байхыг шаарддаг. Гэсэн хэдий ч REO банкууд хаалтын өмнө засвар хийхийг зөвшөөрдөггүй. Дараа нь банкны репо худалдан авагчид гэрийг эзэмшихээсээ өмнө засварын төлбөрийг бараг төлөхийг хаадаггүй хольц руу шиддэг.
К зээлийг тогтворжуулах нь үйл явцыг илүү төвөгтэй болгож, ойртох тусмаа, гэхдээ энэ нь тохируулагч-дээд худалдан авалт хийхэд ашигтай хувилбар юм.
- Банкууд Банкны мөнгөн хөрөнгийг худалдаж авахыг хүсдэг.
Бүх бэлэн мөнгөөр худалдан авагчид нь REO зээлдэгчийн хамгийн дуртай худалдан авагчид юм. Жагсаалтын үнийн санал болгож буй бүх бэлэн мөнгөний санал нь уламжлалт саналыг санал болгодог. Хэрэв жагсаалтын нөхцөл нь "зөвхөн бэлэн мөнгө худалдан авагч" гэж үзвэл банк нь санхүүжилтэнд тулгуурласан аливаа худалдан авагчийн саналыг авч үзэх нь бараг боломжгүй юм.
Банкууд мөнгө худалдан авагчийг шаардахын тулд мөнгөний баталгаа гаргаж өгөхийг шаардаж болно. Мөнгө нь аль хэдийн банкинд байхгүй бол дахин санхүүжилт авахыг шаарддаг.
REO яагаад бүх мөнгөн гуйвуулагчид зээлдүүлэгчид төлөх ёстой вэ?
- Үнэлгээний болзошгүй байдал.
Хэрэв банкны репо худалдан авалтын үнийг үнэлээгүй бөгөөд худалдан авагч нь 20% -ийг урьдчилж төлбөр авах эсвэл бага шаарддаг зээл авах бол худалдан авагчийн зээлдүүлэгчид илүү их мөнгө өгдөг эсвэл REO зээлдүүлэгч үнийг хөнгөлөхгүй бол санхүүжүүлэхгүй. Бэлэн мөнгөөр худалдан авагчид үнэлгээ өгөх болзолтойгоор санал болгодоггүй .
- Зээлийн санхүүжилтийн болзошгүй байдал .
REO бэлэн мөнгө худалдан авагчид гүйлгээний хаалтын талаар санаа зовох хэрэггүй. Зээлдүүлэгчид нь урьдчилж мэргэшсэн худалдан авагчдад зээлийг татгалздаг. Учир нь худалдан авагчдын шаардлага нь заримдаа цаашид хянамгай өөрчлөгддөг. Өнгөрсөн 2 жилийн хугацаанд худалдан авагч нь ижил ажилд бүрэн худалдан аваагүй байж магадгүй байж магадгүй юм. Магадгүй худалдан авагч нь шинэ машин худалдан авах гэх мэт санхүүгийн нөхцөл байдал өөрчлөгдсөн байж магадгүй, магадгүй худалдан авагч нь хулгайн гэмт хэргийн хохирогч байж болох юм.
- Илүү хурдан хаах.
Худалдан авагч нь зээл авахгүй бол худалдан авагч нь 30 эсвэл 45 хоног шаардагдахгүй. Гэрийн хяналт шалгалт болон бусад болзошгүй нөхцөлүүд хангагдсан эсвэл суллагдсан тохиолдолд хаалтын үйл ажиллагаа нь 3-7 хоногт багтаан хийгддэг бөгөөд худалдан авагч нь хар тугалгад тулгуурласан будаг үүргээс чөлөөлөх нөхцлийг хангах хүсэлтэй байдаг.
Илүү хурдан хаах нь REO зээлдүүлэгчийн халаасыг түргэн шуурхай өгдөг. Эскроу богинохон хугацаанд алдаа болдог зүйл цөөн байна.
Элизабет Вейтраub, DRE # 00697006 бичсэн үед, Калифорни мужийн Сакраменто дахь Лионегийн үл хөдлөх хөрөнгийн Broker-Associate байгууллага юм.