Нэгэн уншигчдаас: Бид хэдэн жилийн өмнө гэрээсээ худалдаж авсан хөршийнхөө талаар ихийг олж мэдэхгүйгээр хөрш зэргэлдээ, илүү бүрээсгүй болсон болохоор бид үүнийг зарж чадахгүй. Эхнэр маань үсчин түүнд шинэ байшин худалдаж авах боломжтой, одоо байгаа байшингаа түрээслэх гэж байгаа төлөвлөгөөний тухай ярьж, манай шинэ зээл хаагдсаны дараа хуучин гэртээ төлбөрөө хийхээ зогсоов. Тэр үүнийг "худалдан авч, барьцаа" гэж нэрлэсэн. Үнэндээ энэ нь маш сайн сонсогдож байна. Худалдаж авах, барьцаа гаргахад ямар нэг зүйл буруу байна уу?
Хариулт: Худалдаж авах, батлан даалт нь хуучин гэрээсээ дайчлах зорилготой шинэ байшин худалдаж авах явдал юм. Энэ нь ипотекийн залилан гэж тооцогддог. Тэр ч байтугай нөхцөл байдлаас үл хамааран орон сууцны өмчлөгч нь моргейжийн залилан хийх эрх олгохгүй.
Худалдаж авах, барьцаалах нөхцөл байдал ямар байна вэ?
Заримдаа гэрийн эзэд өөрсдийн одоо байгаа гэрийг худалдаж авахдаа хуурч мэхэлсэн гэж үздэг учраас зөвтгөдөг гэж үздэг. Зарим шалтгааны улмаас худалдан авагчдын худалдан авч, барьцаанд тавьдаг үнэт цаасыг доромжилж байна:
- Ипотекийн төлөөлөгч санхүүжилтийн үр дагаврыг тохируулахдаа тохируулах хүүтэй зээлийг тохируулах, эсвэл зөвхөн хүүгийн төлбөрийн сонголтууд үндсэн төлбөрийг төлөхгүй байх талаар тайлбарлаж чадаагүй.
- Үл хөдлөх хөрөнгийн агент нь худалдан авагчийг гэр бүлийн үнэ цэнэ хэзээ ч буурахгүй гэдэгт итгэдэг. Үнэ цэнэ буурч, худалдан авагч нь бага хөрөнгөтэй буюу тэгш эрхтэй хөрөнгө оруулалт хийдэг байсан бол гэр нь банкинд төлөх өр төлбөрөөс бага үнэтэй байж болно.
- Банк нь худалдан авагчдад дахин санхүүжилт хийх нь үргэлж сонголт байж болох бөгөөд зээлийн шинэ удирдамжийг өөрчилснөөр шинэ зээл олж авах боломжгүй болсон.
Дээрх хувилбаруудын аль нэгэнд гэрийн эзэн гуйлга гуйж, гэрийг өмчлөх эрхийг нь буцааж олгохыг шаарддаг боловч гэрийг эзэмших эрхээ орхихыг хүсэхгүй байна. Эдгээр гэр бүлийн эздийн оюун ухаанд тэд хууртагдсан учраас нөхцөл байдал нь залилан мэхлэхийг шаарддаг.
Гэсэн хэдий ч худалдан авалт, барьцаа нь ипотекийн залилан мэхлэлтийг бий болгож, хуулийг зөрчиж байгааг харуулж байна.
Худалдан авах ба батлан даалт хэрхэн ажилладаг вэ?
Худалдаж авах, барьцаалах нь худлаа юм. Энэ нь ихэвчлэн түрээсийн гэрээг байгуулах, энэ хуурамч баримтыг зээлдүүлэгчдэд танилцуулах явдал юм. Домог гэрийн эзэн болох бид түүнийг Клауд гэж нэрлэнэ.
- Нэгдүгээрт Клае үүнд ямар шалтгаанаар - түүний гэр нь түүний зорилгод нийцэхгүй болсон гэж шийдвэрлэв.
- Клауд богино хугацааны борлуулалт эсвэл барьцаалагдсаны дараа шинэ орон сууцны зээл авах боломжгүй болж байгаа тул одоогийн ипотекийн төлбөрийг хийхээсээ өмнө худалдан авах орон сууц олохоор шийджээ.
- Клод шинэ байшин дээр худалдан авалтын санал бичиж, зээлийн өргөдлийг өгдөг.
- Зээлдүүлэгч Клодын түрээсийн гэрээнд түрээслүүлэхээр гэрээнд гарын үсэг зурахын тулд түрээслэгч Клодын хуучин гэрт шилжин очиж, Клаудад түрээсийн төлбөрийг хийх боломжтой болохыг харуулсан.
- Клод Клайдын хуучин гэрийг нүүлгэх эсвэл түрээслэх зорилгогүй байсан ч Клайд түрээсийн гэрээнд гарын үсэг зурахыг хүсч байна. Тэрээр энэ түрээсийн гэрээг зээлдүүлэгчдэд хүргүүлдэг.
- Зээлдүүлэгч нь Клодын шинэ зээлийг баталгаажуулж, зээлийг санхүүжүүлдэг .
- Клауд хуучин гэртээ өөр төлбөр төлдөггүй. Анхдагч мэдэгдэл гаргагдсан бөгөөд гэр орон нь барьцаалж, дараа нь банк руу буцдаг.
- Клодын зээл хоосорч, гэхдээ тэр аль хэдийн шинэ байшин худалдаж авсан, удаан хугацаагаар нүүж очих бодолгүй тул тэр санаа зовохгүй байна.
Яагаад хуулийн дагуу худалдаж авах, барьцаалах вэ?
Клодын хувьд тэрээр зээлийн бичиг баримтыг хуурамчаар үйлдэж, зээлийн өргөдөлдөө санаатайгаар худал хэлдэг. Энэ бол моргейжийн луйвар юм. Зээлдэгч нь зээлдэгч мэдсэн тохиолдолд зээлдэгч зээлээ татгалзахад хүргэж болзошгүй тул зээлдэгч нь мэдээлэл суутгадаг бол зээлдүүлэгч нь мэдээллийг суутгана гэсэн үг.
Түүнчлэн зээлийн өргөдөлд худал мэдүүлэх, хуурамч баримт бичгийг зээлдүүлэгчид гаргаж өгөх явдал гэж үздэг. Холбооны Мөрдөх Товчоо нь моргейжийн луйварыг "зээл, санхүүжилтийг худалдан авах буюу даатгуулахын тулд андеррайтер, зээлдүүлэгчийн найдвартай, орхигдуулсан, орхигдуулсан зүйл" гэж тодорхойлдог.
Худалдан авах, барьцаалах үйл ажиллагааны үр дүнд Fannie Mae-ийн удирдамж нь одоогийн гэр орон нь үлэмж хэмжээний хөрөнгөтэй биш бол зээлийг эхнээс нь хоѐрдогч зээлд хамруулахыг шаарддаг.
Яагаад гэвэл өмч хөрөнгөө эзэмшсэн гэр бүлийн эзэн нь алсаас явдаг .
Элизабет Вейтраub, DRE # 00697006 бичсэн үед, Калифорни мужийн Сакраменто дахь Лионегийн үл хөдлөх хөрөнгийн Broker-Associate байгууллага юм.