REIT-ээр дамжуулан үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалт хийх

Үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөлийн давуу талгүйгээр

Аж үйлдвэрийн хувьсгал эхлэхээс өмнө баялаг , эрх мэдэл нь үндсэндээ хувь хүн эсвэл гэр бүлийн эзэмшлийн газрын хэмжээгээр хэмжигддэг. Хорьдугаар зуунд үнэт цаасны арилжаа өсч, хувьцааны болон бондын өмчлөлийн өсөлтийг харуулсан боловч үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалт нь хөрөнгийн хуваарилалтын хөтөлбөрт идэвхтэй оролцдог эсвэл одоогийн багцынхаа төрөл зүйлийг төрөлжүүлэхэд ашигтай байх боломжтой хэвээр байна.

Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын итгэлцэл, эсвэл Шилжүүлэн өгөх тухай хууль нь шууд хөрөнгө оруулагчдын ашиг орлого олохгүйгээр дунджаар хөрөнгө оруулагчдад ашигтай байх боломжтой байх болно. Тиймээс бид Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын эхлэлийн гарын авлагад энэ иж бүрэн эссэ орууллаа .

1960 оноос өмнө баян чинээлэг хувь хүмүүс, корпорациуд үл хөдлөх хөрөнгийн томоохон төслүүд, худалдааны төв, корпорацийн парк, эрүүл мэндийн үйлчилгээний газруудад хөрөнгө оруулахад шаардлагатай санхүүгийн эх үүсвэртэй байсан. Үүний хариуд Конгресс 1960 оны Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын тухай хуулийг баталсан. Хууль тогтоомжид тусгай шалгуур үзүүлэлтүүдийг хангасан тохиолдолд эдгээр тусгай компаниудыг аж ахуйн нэгжийн орлогын албан татвараас чөлөөлсөн. Санхүүгийн урамшуулал нь хөрөнгө оруулагчид өөрсдийн нөөцийг нэг дор цуглуулж, үл хөдлөх хөрөнгийн томоохон хөрөнгө оруулалттай компаниудыг үүсгэн байгуулахад хүргэх болно гэж найдаж байсан. Гурван жилийн дараа анхны ИИХ-г байгуулсан.

Анхны хууль тогтоомж нь зарим чухал ач холбогдолтой сул тал байсан хэдий ч бизнесийн удирдлага нь гуравдагч талыг удирдах, өмчийн лизингийн үйлчилгээ үзүүлэхийг шаарддаг байсан. Энэхүү хязгаарлалтыг 1986 оны татварын шинэчлэлийн тухай хуулинд оруулсан. 13 жилийн дараа 1999 онд REIT-ийн шинэчилсэн тухай хууль баталсан.

Хуулинд үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын талаас гадуур орших түрээсийн үйлчилгээ үзүүлдэг тусгай үйлчилгээг үзүүлэх зорилгоор татвар ногдох салбар компани байгуулахыг хуулиар зөвшөөрдөг. Хэдийгээр хууль нь санал болгож болох үйлчилгээнүүдийн талаар зарим хязгаарлалтуудтай хэвээр байгаа боловч REIT-удирддаг өмч хөрөнгийн үйлчилгээний чанар нь түүний дамжуулалтын үр дүнд мэдэгдэхүйц сайжирна гэж тооцоолж байна.

REIT статусын шаардлага

REIT-д хөрөнгө оруулахдаа Ральф Блок-ийн тооцоолсноор: Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын итгэмжлэгдсэн байгууллага бүр REIT бүр тусгай татварын статусаа хадгалахын тулд эдгээр дөрвөн сорилыг жил бүр дамжуулж байх ёстой.

1. "REIT нь хувьцаа эзэмшигчид ногдол ашгийнхаа хувьд капиталын олзыг оруулалгүйгээр жилийн татвар ногдох орлогынхаа 90-ыг хуваарилах ёстой.
2. REIT нь үл хөдлөх хөрөнгө, ипотекийн зээл , бусад REIT, бэлэн мөнгө, засгийн газрын үнэт цаасны хувьцаанаас хувьцааны 75-аас багагүй хувийг эзэмшдэг байх ёстой.
3. REIT нь түрээсийн нийт орлогын 75 хувийг, моргейжийн зээлийн хүү, эсвэл үл хөдлөх хөрөнгийг худалдахаас олох ашгийн 75 хувийг бүрдүүлдэг байх ёстой. Хамгийн багаар бодоход 95 хувь нь эдгээр эх сурвалжаас үүсэх ногдол ашиг, хүү, үнэт цаасны борлуулалтаас олох ёстой.
4. REIT нь 100-аас доошгүй хувь эзэмшигчидтэй ба үлдсэн хувьцааны 50-аас бага хувь нь 5 буюу цөөн тооны хувь нийлүүлэгчдийн гарт төвлөрөх ёстой "гэжээ.

Давхар татвараас зайлсхийхээс гадна REIT нь дараах олон төрлийн үр ашгийг санал болгодог. Үүнд:

Мэргэжлийн менежмент

Ихэнх тохиолдолд түрээсийн хөрөнгийг худалдаж авсан хөрөнгө оруулагчид өөрийн төхөөрөмжид үлддэг. REIT нь хөрөнгө оруулагчид үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлээс хөрөнгө босгох боломжийг олгосноор үл хөдлөх хөрөнгөө мэргэшсэн үл хөдлөх хөрөнгийн багт удирддаг. Урамшуулал нь удирдлагын багийн санхүүгийн чадамжаар хязгаарлагдахгүй. REIT өмчлөгчид нь бие засах газрыг засахын тулд гурван цагт утсаар ярихгүй.

Хувийн эрсдэлийн хязгаарлалт

REIT нь хувийн эрсдлийг хязгаарлаж чадна. Хэрхэн? Хөрөнгө оруулагч үл хөдлөх хөрөнгийг олж авахыг хүсч байгаа бол найз нөхөд, гэр бүл, банкнаас зээл авах замаар зээл авах боломжтой.

Ихэнх тохиолдолд тэрээр өөрөө санхүүжилтийг өөрөө баталгаажуулах шаардлагатай болно. Энэ нь төсөл амжилтгүй болсон тохиолдолд түүнийг хохирол учруулж болзошгүй аюулд өртөх магадлалтай. Хувьцаа, бонд, харилцан санхүүжилт , амь насны даатгал гэх мэт өөр бусад хөрөнгийг дахин хуваарилах замаар үлэмж хэмжээний капиталын нөөцийг бий болгох хувилбар юм. Аль аль нь тохиромжтой биш байна.

Нөгөө талаас REIT-ийг худалдан авах нь хувьцааны үнээс бага байх тусам хувьцааны үнээс доогуур байх тохиолдолд хэдэн зуун доллараар хийгдэж болно. Үл хөдлөх хөрөнгөд 3,000 $ хөрөнгө оруулалт хийхийг хүсч буй хөрөнгө оруулагч 100,000 долларыг хөрөнгө оруулалт хийхийг хүсч буй хүмүүсийн хувьд адил хэмжээний урамшуулалд тулгуурлан ижил шагналыг хураан авах болно; Өнгөрсөн хугацаанд үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгийн ангилалд төрөлжүүлэлтийн хэлбэрийг ашиглах нь түншлэлийг ашиглах эсвэл хөшүүргийг ашиглах боломжгүй байсан юм.

Хөрвөх чадвар

Шууд өмчлөх өмчлөлээс ялгаатай нь REIT нь хөрвөх чадвар , өдөр тутмын үнийн саналыг санал болгодог. Ихэнх хөрөнгө оруулагчид үүнийг эрсдэлд оруулж байна. Үл хөдлөх хөрөнгийн дундаж хөрөнгө оруулагч орон сууц, орон сууцны барилга, агуулахын хэсгийг худалдан авсны дараа тэрээр ирээдүйд түрээсийн орлогын хэтийн төлөвийг сонирхож, зах зээл дээр буцааж тавьсан бол хөрөнгийн борлуулалтын үнэ цэнэ биш юм. Үнэн хэрэгтээ, хэрэв хөрөнгө оруулагч хорин жилийн турш өмч хөрөнгийг эзэмшдэг бол үл хөдлөх хөрөнгийн мөчлөгийн хувьд үлэмж хэмжээний өсөлт болон уналтын үед амьдарч байсан байх. Ихэнх тохиолдолд өдөр тутмын борлуулалтын үнэ цэнэ байхгүйн улмаас хөрөнгө оруулагч нь түүний үл хөдлөх хөрөнгөө энгийн хувьцааны адилаар хэлбэлздэг (энэ нь арай бага хэмжээгээр) хэлбэлзэлтэй байдаг гэж үздэг. Энэ тохиолдолд , үнийн санал байхгүй нь тогтвортой байдалд алдаа гардаг. 1970-аад оны УИХ-ын "Ухаалаг хөрөнгө оруулагч"

"Тэр үед [ Их хямралын үед ] зах зээлийн ямар ч ашиггүй бизнесийн сонирхлыг эзэмшүүлэх сэтгэл зүйн давуу тал байсан. Жишээ нь, хүү төлж буй үл хөдлөх хөрөнгө дээрхи анхны үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулсан хүмүүс хөрөнгө оруулалтаа бүрэн хэмжээгээр хадгалж үлдсэн гэж хэлж чаддаг байсан бол өөрөөр хэлбэл зах зээлийн үнийн ямар ч үнэлэлт байхгүй байна. Негеетэйгуур, чанар сайтай, илуу давамгайлсан корпорацийн бонд нь зах зээлийн еерчлелтуудэд огцом хумигдаж, эзэн нь еереер хэлбэл ядуучууд есч байна гэдэгт итгэж байна. Бодит байдал дээр өмчлөгчид нь үнэт цаасыг бүртгэдэг үнэт цаастай харьцуулахад илүү сайн байсан. Хэрвээ тэд хүссэн, эсвэл шахалт үзүүлсэн байсан бол тэд хамгийн бага зардлаар солилцож болох юм. Эсвэл зах зээлийн үйл ажиллагаа түр зуурын, үндсэндээ утгагүй гэж логикоор үл тоомсорлож болно. Гэвч таны үнэт цаасны зах зээлийг огт дурдаагүй учраас үнэ цэнийг бууруулж чадаагүй гэдгээ өөрийгөө хуурч мэхлэх явдал юм. "

Өөрөөр хэлбэл, REIT-ийн хувьцааны үнэ өдөр бүр хэлбэлзэлтэй байдаг ч үл хөдлөх хөрөнгийн шууд хөрөнгө оруулалтын эдийн засгийн бодит байдал нь өөр өөр байдаг. Үнэн чанартаа, REIT-ийн эзэн цаасан дээр хүрч ирээгүй, ноён Захидалд санал болгосон үнийг шалгаж байгаа юм шиг байгаа юм. Үүнээс цааш нэг алхам дутуу байгаа нь энэ сул талыг үнэлэх нь REIT-үүдийн өмчийн нэг юм. Үл хөдлөх хөрөнгийн шууд хөрөнгө оруулалтаас ялгаатай нь эдгээр нь бэлэн мөнгө босгох, хөрөнгө оруулалтын бусад боломжуудыг даван туулахын тулд маш хурдан зарж болох шингэн хөрөнгө юм.

Тэтгэвэрт гарах, амьжиргааны зардлын орлогын сайн хэрэгсэл

REIT-д хөрөнгө оруулалт хийхтэй холбоотой өгөөжийн ихээхэн хэсэг нь их хэмжээний бэлэн мөнгөний ногдол ашигтай холбоотой юм. Энэ төрлийн ногдол ашгийн хуваарилалт нь хувийн орлогын албан татварын хувь хэмжээгээр түүхэн хугацаанд 39.8% байсан ( Бушийн татварын хасалтаас 35% хүртэл буурсан), авга ах Сэм таны ашгаас их хэмжээгээр хазайж болно. Үүнийг шийдэх нэг арга бол таны IRA эсвэл бусад тэтгэврийн дансанд үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалт хийх явдал юм. Татваргүй хөрөнгө оруулалтыг хэдэн арван жилийн хугацаанд тэтгэвэрт гарахад хэдэн зуун мянган доллар зарцуулж болно.

Татаасын багцад тэтгэвэрийн орлогод тусгайлан заасан байдаг. Учир нь мөнгөн ногдол ашиг нь амьдрахын тулд орлогоо өгдөг төдийгүй хувьцааны үнийг хувьцааны үнийг тогтоодог. Жишээлбэл, зах зээлийн үнэ буурах үед, ногдол ашгийн урамшуулал нь эцсийн борлуулалтаас урьдчилан сэргийлэхэд хангалттай анхаарал татахуйц байх болно (үндсэн бизнес нь аюултай байдалд тооцогдохгүй). Энэ нь зах зээлийн хямралын үед илүү тогтвортой байдлыг бий болгоно.

Хөрөнгө оруулалтын нөхөн төлбөр гэдэг нэр томъёо нь үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авах, удирдах, барьж байгуулах, шинэчлэх, борлуулах үйл ажиллагаа явуулдаг аж ахуйн нэгжийг хэлнэ. Энэ төрлийн үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын итгэлцэл нь шагнал урамшууллын хамгийн өндөр боломжтой бөгөөд мэргэжлийн мөнгөний менежерүүд таалагддаг. Хөрөнгө оруулалтын шимтгэл нь ихэвчлэн мэргэшлийн тодорхой чиглэлээр үйл ажиллагаа явуулдаг. Жишээ нь:

• Оршин суугчдын REIT
• Жижиглэнгийн худалдааны татвар
• Ажлын алба ба аж үйлдвэрийн орлогын албан татвар
• Эруул мэндийн репликс
• Өөрийгөө хадгалах REIT
• Зочид буудал ба амралтын газрууд REIT

Оршин суугчдын REIT

Энэ төрлийн REIT нь орон сууцны барилга болон / эсвэл орон сууцны бусад оршин суугчидад хувьчлагдана. Эдийн засгийн орчин буурч байгаа орон сууцны REIT-т хамгийн их аюул учруулж болзошгүй газарзүйн орчинд барилгын ажил их байна . Эрэлт хэрэгцээ багасч байгаа үед нийлүүлэлт өсч байгаа тохиолдолд менежментийн баг түрээсийн төлбөрийг бууруулахын тулд эзлэх хувь хэмжээг тогтвортой байлгах шаардлагатай байдаг.

Орон нутгийн REIT-ийн жишээ: Avalon Bay Communities
Ройтерс агентлагийн мэдээлснээр "тансаг зэрэглэлийн орон сууцны оршин суугчид" хэмээх А Avalon Bay Communities (AVB) нь "үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд саад болж буй орон сууцыг хөгжүүлэх, шинэтгэх, эзэмших, Нэгдсэн Улс. 2004 оны 2-р сарын 27-ны өдөр 10 муж улсад 38,504 орон сууцтай, орон сууцны 131 оршин суугчдын дунд шууд ба шууд бус өмчлөлийн эзэмшилтэй эсвэл эзэмшиж байсан. Түүнээс гадна, тухайн үед AvalonBay барилгын ажил эрхэлж буй 11 орон нутгийн иргэдэд шууд ба шууд бусаар өмчлөл эзэмшиж эсвэл эзэмшиж байсан бөгөөд нийтдээ 3,493 орон сууц барихаар төлөвлөж байсан. Түүнчлэн 40 тооны олон нийтийн бүлгийг хөгжүүлэх эрхтэй шууд ба шууд бус өмчлөгчийн эзэмшлийг эзэмшдэг бөгөөд хэрэв ийм байдлаар боловсруулсан бол 107070 орон сууцтай болно.

Жижиглэнгийн худалдааны татвар

Жижиглэн худалдааны REIT-ууд, худалдааны төвүүд гэх мэт хэд хэдэн мэргэжил байдаг. Нэн тэргүүний ашиг тус бол барилгын зардал нь ач холбогдолтой юм; арван хэдэн зуун сая доллароор хэмжигддэг. Энэ саад бэрхшээлийг даван туулах зардал нь хяналтыг үргэлжлүүлж, илүүдэл нийлүүлэлтийг багасгадаг.

Жижиглэн худалдааны REIT-ийн жишээ: Regency Realty Corp.
"Regency Centers Corporation" нь Америкийн Нэгдсэн Улсад хүнсний дэлгүүрийн худалдааны төвийг эзэмшдэг бөгөөд ажиллуулдаг үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын итгэлцүүр юм. 2003 оны 12-р сарын 31-ний байдлаар үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын багцад 22 муж улсын 265 худалдааны төвийг оролцуулан 30.3 сая хавтгай дөрвөлжин метр талбай бүхий түрээсийн талбай (GLA), 92.2 хувийг түрээслүүлсэн байна. Газарзүйн хувьд 19.6% нь Флоридад, 19.5% нь Калифорни, Техасынх 16.8%, Гүржид 6.6%, Охайо мужид 6.3%, 31.2% нь бусад 17 мужид тархжээ. ЗДТГ нь үйл ажиллагааны түншлэлүүдийнхээ 98% -ийг эзэмшдэг үйл ажиллагааны түншлэл, үйл ажиллагааны түншлэл, үйл ажиллагааны түншлэлээр дамжуулан өөрийн худалдааны төвийг эзэмшиж, ажиллуулдаг. Бїсийн їйлдвэрлэл, хєрєнгє оруулалт, санхїїжилтийн їйл ажиллагаа нь ерєнхийдєє RCLP-ээр явагддаг. "- Reuter's Business Summary

Ажлын алба ба аж үйлдвэрийн орлогын албан татвар

Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын итгэлцлийн оффисын салбар түүхэндээ хамгийн том нь байсан. Үндсэн сул тал нь оффисын түрээс нь түрээсийн түрээс болон буурч буй байршил багассан үед түрээсийн түрээсийн хугацааг илүү урт хугацаатай байх явдал юм. Хэдийгээр богино хугацаанд нийлүүлэлт, эрэлт ихтэй үед эд хөрөнгийг бүрэн дүүргэсэн тохиолдолд энэ нь бас адислал байж болно. Албан газруудын REIT нь төсөөлөлтэй адил өндөр мөчлөг юм. Нөгөө талаас аж үйлдвэрийн орлогын нөхөн олговор нь түрээсийн өндөр хүүтэй зээлийн хэмжээ, хөрөнгийн зардлыг багасгах, засвар арчлалтын шаардлагаас шалтгаалан тогтвортой, урьдчилан тооцоолсон бэлэн мөнгөний урсгал бий болгох хандлагатай байдаг.

Оффис ба Аж үйлдвэр REIT-ийн жишээ: CenterPoint Properties Trust
"CenterPoint Properties Trust нь Иллинойс мужийн Чикаго хотод голчлон агуулахад байдаг агуулах болон үйлдвэрлэлийн бусад өмчийг эзэмшдэг, ажиллуулдаг үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын итгэлцэл юм. CenterPoint нь хэрэглэгчдэд тулгуурласан менежмент, хөрөнгө оруулалт, хөгжүүлэлт, агуулах, түгээлт, хөнгөн үйлдвэр, агаарын тээвэр, төмөр замтай холбоотой байгууламжуудыг дахин боловсруулах замаар хувьцааны үнэ цэнийг бий болгохыг эрмэлздэг. Компани нь мөн хурдны зам, нисэх онгоцны буудал, төмөр замын ойролцоо байрладаг олон тооны үйлдвэрлэлийн цогцолбор газруудыг хөгжүүлдэг. 2003 оны 12-р сарын 31-ний өдөр Компанийн хөрөнгө оруулалтын үйл ажиллагааны агуулах, аж үйлдвэрийн бусад хөрөнгө оруулалтын багц нь 344 сая хавтгай дөрвөлжин метр талбай бүхий 187 үл хөдлөх хөрөнгө, янз бүрийн бизнесийн үйл ажиллагаа эрхэлдэг ойролцоогоор 284 оршин суугчтай. 2003 оны 12-р сарын 31-ний өдөр CenterPoint нь газар тариалангийн талбайг 3000 акр газраас их хэмжээгээр эзэмшиж байсан бөгөөд үүнээс 50.1 сая хавтгай дөрвөлжин метр агуулах болон бусад аж үйлдвэрийн шинж чанарыг хөгжүүлэх боломжтой болсон юм. "- Reuter's Business Summary

Эрүүл мэндийн тусламж үйлчилгээ

Эрүүл мэндийн нөхөн олговор олгох газрууд нь эмнэлэг, сувилахуйн орон сууц, эмнэлгийн барилга байгууламж, тусламжийн зориулалттай байр зэрэг тусгай барилга байгууламжийг барьж, олж авах, түрээслүүлнэ. Энэхүү REIT салбар нь эдийн засгийн хямралд нэлээд дарамт болж байгаа хэдий ч эдгээр нь АНУ-ын Засгийн газраас олгож буй эрүүл мэндийн нөхөн олговроос хамааралтай байдаг тул түрээслэгчийн санхүүгийн эрүүл мэндээс ихээхэн хамааралтай байдаг. Эруул мэндийн бодлогод еерчлегдех нь эруул мэндийн тусламж, уйлчилгээний орлогод нилээд нелее узуулдэг.

Эрүүл мэндийн тусламж үйлчилгээний REIT: Эрүүл мэндийн тусламж үйлчилгээ REIT, Inc.
"Эрүүл мэндийн тусламж үйлчилгээ REIT, Inc нь АНУ-д амьдардаг эрүүл мэндийн тусламж үйлчилгээний байгууламжууд, ихэвчлэн чадварлаг сувилгаа, туслах байгууламжид хөрөнгө оруулдаг өмчийн үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын итгэлцүүр (RIET) юм. Компани нь тусгай мэргэжлийн эмнэлгүүдэд хөрөнгө оруулалт хийдэг. 2003 оны 12-р сарын 31-нээр дуусгавар болсон жилийн хугацаанд 33 муж улсад байрладаг 328 байгууламжид 47 компани үйл ажиллагаа явуулдаг. Энэхүү багцад 219 туслах амьдрах өрөө, 101 мэргэжилтэй сувилахуйн байгууламж, 8 мэргэжлийн асаргааны үйлчилгээ үзүүлдэг. 2003 оны 10-р сард компани Атлантын Эрүүл мэндийн санхүүжилтийн LP "-т хөрөнгө оруулалтаа зарсан

Өөрийгөө хадгалах REIT

Өөрөө хадгалах REIT салбар нь уналтанд тэсвэртэй. Хамгийн гайхалтай нь корпорацийн үйлчлүүлэгчид ихээхэн хэмжээний түрээсийн төлбөрийг бүрдүүлдэг явдал юм. Хадгалалтын байгууламж барихад шаардагдах бага хэмжээний хөрөнгийн улмаас орох орлогын бусад төрлүүдээс харьцангуй доогуур байдаг.

Өөрийгөө хадгалах жишээ REIT: Sovran Self Storage, Inc.
"Sovran Self Storage, Inc. өөрөө өөрийгөө захиран зарцуулах, өөрийгөө удирдахад үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын итгэлцүүр юм. 2004 оны 3-р сарын 1-ний байдлаар АНУ-ын Аризона, Техасын зүүн болон баруун өмнөд хэсэгт 21 муж улсад байрладаг 265 эзэмшлийн болон / Sovran Self Storage нь эдгээр 11 өмч хөрөнгийг Locke Sovran I, LLC, компаний 45% эзэмшдэг хамтарсан компани юм. 2004 оны 3-р сарын 1-ний байдлаар, түүний хоёр өмч нь Uncle Bob-ийн өөрийгөө хадгалах худалдааны нэрээр бизнес эрхэлдэг байсан. Компанийн өөрийгөө хадгалах байгууламж нь орон сууцны болон арилжааны хэрэглэгчдэд хямд, хүртээмжтэй, хаалттай хадгалах талбайг сард сараар олгодог. Бүх өмч хөрөнгийн менежер нь ажлын цагаар газар дээр ажилладаг. Бизнес цагт үйлчлүүлэгчид өөрсдийн агуулахын талбайд нэвтрэх боломжтой ба арилжааны зарим хэрэглэгчид 24 цагийн туршид хангаж өгдөг. "- Reuter's Business Summary

Зочид буудал ба амралтын газрууд REIT

Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын ертөнцөд зочид буудал, амралтын газар нь нийт эдийн засагтай нягт холбоотой. Хүмүүс цаг ямагт муу үед хүмүүс бизнес эрхлэх, баяр баясгаланг нь багасгах, эдгээр компаний доод шугамын зүрх сэтгэлд хүрэх боломжийг хязгаарладаг. Үүний үр дүнд зочид буудлын хөрөнгө оруулагчид REIT нь зөвхөн зочид буудал, амралтын байршил, түүнчлэн бүхэл бүтэн улс орны газар зүйн байршлын эдийн засгийн хэтийн төлөвийг үл харгалзан үзэх ёстой.

Зочид буудал, амралтын газрын жишээ: LaSalle Hotel Properties
"LaSalle Hotel Properties нь өөрөө удирдах, үл хөдлөх хөрөнгөөс бүрдэх үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын итгэлцүүр бөгөөд консалтинг, амралт, хотын томоохон бизнесийн зах зээлд байрлах өндөр чанартай, тансаг зэрэглэлийн бүрэн үйлчилгээтэй зочид буудлыг худалдан авч, эзэмшдэг бөгөөд түрээслэдэг. 2003 оны 12-р сарын 31-ний байдлаар 10 компани, Колумбийн дүүрэгт байрладаг 5600 өрөө / кэмптэй 17 зочид буудлын ашиг сонирхолыг эзэмшдэг. Хараат бус зочид буудлын оператор зочид буудлуудыг удирдана. Компанийн бүх эд хөрөнгийг бүхэлд нь эзэмшдэг бөгөөд бүх үйл ажиллагааг LaSalle Hotel Operating Partnership, LP компаниар дамжуулан явуулдаг. Компани нь 10-р сарын 31-нээр дуусгавар болсон санхүүгийн жилийн 98.3% -ийг эзэмшдэг үйл ажиллагааны түншийн цорын ганц ерөнхий түнш юм. , 2003. Үлдсэн 1.7% нь бусад хязгаарлагдмал түншүүдийн эзэмшилд байдаг. "- Reuter's Business Summary

Яагаад REIT борлуулах вэ?

Хэрвээ REIT-ийн зорилго нь үл хөдлөх хөрөнгөөс хөрөнгө оруулалтын үр шим хүртэх, ашиг олох юм бол зарим менежментийн баг өмч хөрөнгийг яагаад сонгодог вэ? Ихэнх сайн бизнес эрхлэгчдийн адил REIT нь өөрийн хөрөнгийн багцыг үе үе хянаж, аль хөрөнгийг ирээдүйд жилийн дунджаас бага мөнгөн гүйлгээг бий болгох шийдвэр гаргахыг зөвлөж байна. Эдгээр шинж чанаруудыг борлуулах орлогыг илүү өндөр боломж бүхий боломжуудаар дахин хөрөнгө оруулалт хийж эсвэл баланс ( өрийг бууруулах ) болгох эсвэл хувьцааны дахин худалдан авалтын хөтөлбөрөөр дамжуулан хувьцаа эзэмшигчийн хөрөнгийг өсгөхөд ашигладаг. Хөрөнгө оруулагчид аливаа амжилттай корпорацийн гол зорилго нь хувьцаа эзэмшигчийн баялгийг нэмэгдүүлэх явдал юм.

Тархац ба хөрөнгийн хуваарилалтын хөтөлбөрүүдийг ашиглах

Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалт нь энгийн хувьцаа, бонд, харилцан сангуудын хөрөнгө оруулалтыг татах боломжийг олгодог. Хөрөнгө оруулагч нарыг төрөлжүүлэхэд анхаарал хандуулах нь хэдийгээр хэд хэдэн REIT-г худалдан авахад хангалттай биш, багцын төрөлжүүлэлтийг дуудах нь хангалттай биш гэдгийг санах хэрэгтэй. Үүний оронд хөрөнгө оруулагч нь өөрийн олж авсан REIT нь газар зүйн байршил, салбарын янз бүрийн бүлгийн төлөөллийг илэрхийлэх ёстой. Хамгаалалтын хөрөнгө оруулагчийн хувьд Нью-Йоркоос Калифорниа руу хэд хэдэн орон сууц, албан газар, аж үйлдвэр, хадгалалт, эрүүл мэндийн REIT-ыг өөр өөр менежментийн багуудад эзэмшүүлэх нь зөвхөн Пенсильвани мужид байршуулсан хадгалалтын компанийг худалдан авахаас өөр аргагүй юм.

Орон сууцны зээлийн орлогын тайлан

Орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгө REIT нь үл хөдлөх хөрөнгийн баталгаатай барьцаалан зээлдүүлэх, үл хөдлөх хөрөнгийн баталгаа бүхий өр төлбөрийг төлөх, эзэмших чиглэлээр мэргэшсэн компани юм. Ипотекийн ИҮИТБС нь хөрөнгийн өмчлөлтэй харьцуулахад зээлийн багц юм.

Hybrid REITs

REIT нь өмчийн болон мортгэйжийн бүрдэл хэсгүүдийн аль аль нь эрлийз гэж нэрлэгддэг. Хєрєнгє оруулалтын зєвлєхїїд цэвэр хєрєнгє орлогын мэдїїлгїїдийн адил ихээхэн таалагддаггїй ÷ гэсэн тэд хєрєнгє оруулалтын сонирхол татахуйц хэвээр байна.

Дүгнэлт: ИТБ-ын тусламжтайгаар үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын давуу тал

• Давхар татвараас зайлсхийж, хөрөнгө оруулагчдын хөрөнгийн нийлүүлэлтийг нэмэгдүүлдэг.
• Мэргэжлийн, тусгай удирдлагын баг нь өдөр тутмын бизнесийн үйл ажиллагааг хариуцдаг бөгөөд хөрөнгө оруулагч нь өөрсдийн мэдлэгийн сууриас гадна мэдлэг туршлагаар хангах үүрэгтэй.
• Хөрөнгө оруулагчдын шууд эзэмшиж буй үл хөдлөх хөрөнгөтэй харьцуулбал REIT нь бэлэн мөнгө босгох эсвэл бусад хөрөнгө оруулалтын боломжуудыг ашиглахад маш хурдан зарж болохуйц шингэн хөрөнгө юм.
• Ийнхүү REIT-ийг ашиглах нь цөөхөн хэдэн мянган доллартай хөрөнгө оруулагчид газар зүйн янз бүрийн газар нутаг, өмч хөрөнгийн мэргэжил эзэмшүүлэх боломжтой болно. Өмчийн шууд өмчлөлд хөрөнгө оруулагч нь хэт их хөшүүрэг буюу бизнесийн түншлэлд оролцоогүй бол энэ нь санхүүгийн хувьд боломжгүй байх болно.
• REIT нь өр ба хувьцааны зах зээлийг тогшиж, боломжийн давуу талыг ашиглахын тулд хөрөнгө босгох боломжтой.
• ИТБ нь актив хөрөнгийн хуваарилалтын стратегийн хувьд багцын тогтвортой байдлыг хангахын тулд бусад активын ангиллаас давуу эрхтэй байдаг.
• Зах зээлийн харьцангуй өндөр ногдол ашиг нь REIT-ийн хувьцааны үнийг доод зах зээлд бий болгох хандлагатай байдаг.

Шилжүүлэн өгөх тухай эцсийн дүгнэлт

Хөрөнгө оруулагч нь REIT нь зөвхөн үл хөдлөх хөрөнгийн активыг төлөөлөхгүй гэдгийг байнга санаж байх хэрэгтэй. Тэд өөрсдөдөө санаа зовж буй бизнес эрхэлж, үнэлгээ хийж, дүн шинжилгээ хийдэг байх ёстой.