Харамсалтай нь, бизнес зэрэглэлийн зочид буудлууд нь ойролцоогоор $ 2 ба $ 15 сая хооронд байдаг. Тансаг зэрэглэлийн болон дээд зэрэглэлийн зочид буудлууд нь 30- 60 сая доллар шаардагдах болно.
Хэдийгээр ихэнх нь уламжлалт санхүүжилттэй, өр төлбөрөөр санхүүжигддэг боловч шаардлагатай хөрөнгө оруулалтын төлбөр нь бараг бүх хөрөнгө оруулагчдын боломжоос давсан хэвээр байна.
Сайн мэдээ үү? Энэ өдрүүдэд зочид буудалд хөрөнгө оруулах өөр нэг арга бий. Та брокерын данс , бонд , харилцан санхүүжилтийг худалдан авахтай адилаар худалдан авах боломжтой. Нэгдүгээрт, REIT-ын талаар товчхон ярьж өгөөч. Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын итгэмжлэл буюу ЭШАБҮ- г мартсан эсвэл огт судалж байгаагүй тохиолдолд үл хөдлөх хөрөнгө , үл хөдлөх хөрөнгийн холбоотой хөрөнгийг олж авах, удирдахад чиглэсэн тусгай төрлийн корпораци юм.
Ердийн корпорациудаас ИТХ-ийг ялгах зүйлсийн нэг нь конгресс нь аж ахуйн нэгжийн татвараас хэд хэдэн хатуу нөхцлүүд хангагдсан тул хамгийн их хамааралтай нь нийт ашгийн 90-ээс доошгүй хувийг бэлнээр ногдол ашиг хэлбэрээр хуваарилдаг хувьцаа эзэмшигчдэд.
Энэ нь хүүний түвшний хөдөлгөөнд нэлээд мэдрэмжтэй REIT-ыг бий болгож байгаа ч хөхрөлдөөнтэй хувьцаануудаас илүү уян хатан үр өгөөж өгөх хандлагатай байдаг.
Сул тал? REIT хуваарилалт нь татварын хууль тогтоомжийн дагуу "мэргэшсэн ногдол ашиг" биш бөгөөд энэ нь бага орлоготой, ноогдол ашгийн татварын хувь хэмжээгээр бус энгийн татвар мэт татвар ногдуулах гэсэн утгатай.
Хэрэв та томоохон пуужинг бүтээж эхэлбэл энэ нь заримдаа Roth IRA , SEP-IRA , 401 (k) , эсвэл өөр татварын байраар дамжуулан худалдан авахад бэрхшээлтэй болно. Хэрэв та Бизнесийн орлогын бус татвар эсвэл UBIT . Энэ бол өөр өдөр өөр өөр хэлэлцүүлэг юм.
Зочид буудлын REITs ба Лизингийн Mall зайд REIT мэргэшсэн
Янз бүрийн салбар, салбаруудын хувьцааны эрсдэлийн янз бүрийн шинж чанаруудтай адилаар REIT нь тэдний мэргэшсэн үл хөдлөх хөрөнгийн төрлөөс шалтгаалж ялгаатай байна.
Үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулагчид мэдэгдэж буй үл мэдэгдэх үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулагчид мэдэгдээгүй бөгөөд тэд туршлагатай, туршлагатай, орон сууцны барилга нь үндсэн эдийн засаг, зан заншил, туршлага, хууль тогтоомж, хүч хөдөлмөрийг хүчирхэгжүүлдэг боловч зарим тохиолдолд нийтэд арилжаалдаг үнэт цаасаар дамжуулан үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авах шинэ хөрөнгө оруулагчдад гэнэтийн зүйл тохиолддог.
Тэдний арилжааны алба REIT нь мөчлөгийн түрээсийн үнэ, мөчлөгийн мөчлөг дагаж байхад таны үйлдвэрлэлийн агуулахын REIT нь илүү тогтвортой байх болно гэдгийг ойлгохгүй байна. Харин засвар үйлчилгээний хамгийн бага зардлаар хянаж болно. Орон сууцны барилга шиг.
Энэ бол хөрөнгийн ангийн шинж чанар юм.
Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын салбарт сонирхолтой дэд салбар бол зочид буудлын REIT юм. Нэрээр нь авч үзвэл та зочид буудал, зочид буудал, зочид буудлын өмч хөрөнгийг хөгжүүлэх, удирдах, олж авах эсвэл санхүүжүүлэхэд анхаарч үзээрэй.
Эдгээр нь мартагдсан хурдны замууд, улсын гудамж, алмас нэр хүндтэй газрууд хүртэл тав тухтай, бооцоот тоглоом, популяцийн нийслэлд төсвийн замуудаас бүрдэж болно. Тэд өмч хөрөнгийг хөгжүүлэх, өмчлөх, гуравдагч талын менежментийн багийг төлөхийн тулд орлогынхоо хувь хэмжээг солилцохын тулд зочид буудлын үйл ажиллагааг бодитоор хэрэгжүүлэхэд оролцож болно.
Тэд бусад хүмүүсийн зочид буудлын өмчийг орлогын хэмжээг багасгахад гол анхаарлаа хандуулж чаддаг. Тэдгээр нь хагас суурин орлоготой хөрөнгө оруулалттай төстэй зочид буудлын төслүүдийг санхүүжүүлж болно.
Та өөрийн эзэмшиж байгаа зүйлээ ойлгож ухаарах эсвэл өөрийн орлогын хэмнэлтийг эрсдэлд оруулах ёстой.
Зочид буудлын оршин суух нь эдийн засгийн ерөнхий нөхцлүүдтэй хамааралтай учраас өргөтгөл, уналтанд ихээхэн мэдрэмж төрүүлдэг. Уурхай унах үед бизнесүүд аялал жуулчлалын төсвийг багасгаж, видео хурал хийх эсвэл утсаар ярихыг сонгосноор. Гэр бүл, байгууллага нь гэртээ ойртож, амрахыг хойшлуулдаг.
Зочид буудлын REIT-ийн хувьд энэ нь ихэвчлэн нэгж хувьцааны үнэ, нэгж хувьцааны үнэ цэнэ буурахын хэрээр мөнгөн урсгалын хэлбэлзэл мөн адил буурч байна гэсэн үг юм. Үүний эсрэгээр, эргэлт удаашрах үед мөнгөн урсгал нь заримдаа дээвэрээр дамжин дэлбэрч, зах зээлийн үнэ цэнийг нэмэгдүүлж өгдөг. Тэд бол цаг зуурын ажил, үе үеийнхэн шиг мөнгө шахдаг ертөнцөд маш их ялгаатай. Colgate-Palmolive эсвэл Nestle зэрэг бизнес эрхлэгчид. Бодит зочид буудлын үйл ажиллагаа хэрхэн явагдаж байгааг харуулах бодит ертөнцийн жишээг харцгаая.
2008-2009 оны эдийн засгийн хямралын үеэр бодит зочид буудлын рейтинг хэрхэн явагдсан бэ?
Hospitality Properties Trust компани нь 291 зочид буудал эзэмшдэг бөгөөд 43976 өрөө, кэмп, 185 эзэмшлийн болон түрээслүүлсэн аялал жуулчлалын төвтэй. АНУ-ын Канад, Пуэрто-Рико зэрэг 44 муж улсад байрлах эдгээр хөрөнгийг АНУ-ын Худалдааны яамнаас мэдээлсэн байна.
Зочид буудал REIT нь Франчайзын гэрээнүүд, Courtyard Marriott, Candlewood Suites, Marriott Inn, Marriott Sonesta, Sonesta, Staybridge Suites, Hyatt Place, Crowne Plaza Hotels & Resorts, Wyndham Grand, Wyndham Hotels & Sonesta ES Suites, InterContinental Hotels & Resorts, Marriott Hotels ба Resorts, Клифф зочид буудал, Radisson Hotels & Resorts, TownePlace Suites by Marriott, Hawthorn Suites, Карсоны Country Inns & Suites, Holiday Inn Hotels & Resorts, SpringHill Suites Marriott, Park Plaza Hotels & Resorts зэрэг болно.
Үл хөдлөх хөрөнгийн нуралтаас үүдсэн эдийн засгийн уналтын жилүүдэд Эдийн засгийн хямралын үеэс эдийн засгийн хямралд хамгийн их уналт үзүүлснээр зочид буудлын өмчлөлийн орлогын хэмжээ нь өмчлөлийн эздэд өөх хуваарилалтыг бий болгосон. 2004 онд нэг ширхэг 2.88 долларын бэлэн мөнгө, 2005 онд 2.89 ам.доллар, 2006 онд 2.94 ам.доллар, 2007 онд 3.03 ам.доллар, 2008 онд 3.08 ам.доллар хүртэлх бэлэн мөнгө хүлээн авсан байна.
Санхүүгийн ертөнц нурж унах үед зочид буудлын захиалгаар хадан цохио унав. Бизнесийн чуулганууд цуцлагдсан бөгөөд бэлэн мөнгө хуваарилалт нь буурч, нэгж хувьцаанд 0.77 ам.доллар хүртэл буурч, 75% -иар огцом буурсан байна. Хэрэв та мөнгөөрөө найддаг байсан бол төлбөрөө төлөхөд ихээхэн хэрэгтэй байсан үедээ гэнэтхэн ууршиж байв.
Санхүүгийн хувьд гадуураа зарж борлуулах (хэрэв та зочид буудлын REIT эзэмшдэг бол энэ нь өмчлөлийн нэг хэсэг нь гэдгийг мэдэж байх ёстой), хувьцааны ханш 2006 онд 51 ам.доллар байсан бол 2009 онд 6.90 ам.доллар болж буурчээ. Энэ нь 86.6% буурсан үзүүлэлт юм. Хувьцааны үнэ чиний идэвхгүй орлогын хүнд зүтгэлтэнд гэмтэл учруулсан гэсэн үг.
Зочид буудал REIT-ийн өмчлөлийн мөн чанарыг ойлгосон боловсронгуй хөрөнгө оруулагчдад юу тохиолдсон бэ? Тэд аравдугаарт, мөнгөний хуваарилалт нь 1.96 ам.доллараар өсч 32.46 ам.доллар болсон байна. Мэдээжийн хэрэг, энэ нь сайн жилүүдийн ойролцоо биш, гэхдээ нэлээд аймшигтай хэмжилтийн үедээ та татварын дараа инфляцийг арай багасган, худалдан авах чадвараа хадгалах болно.
Та арван жилийн өмнө үл хөдлөх хөрөнгийн үнэт цаасыг худалдаж авсан бөгөөд нэг долларыг дунджаар $ 26.50 - $ 42.40 хүртэл төлсөн байна. Тэр үед та бэлэн мөнгөөр 24.83 доллар цуглуулав. Хэрвээ та хямралын үеэр ухаалаг хувьцаануудаа дахин хөрөнгө оруулалт хийж байсан бол нэг санхүүгийн академи нь "буцах хурдатгал" гэж нэрлээд, хэдэн зуун хувийн ашиг олохын тулд хэдэн зуун хувийн ашиг олж, хэсэгчилсэн байдлаар нэмэлт хувьцааг худалдаж авдаг зах зээлийн үнэ цэнийг сэргээх.
Зочид буудал REIT нь үйлдвэрлэлийн REIT-тэй адилтгаж үзээрэй. Дэлхий даяар унаж байгаа ч бизнес эрхлэгчид агуулахууд, тээврийн хэрэгслүүд, үйлдвэрүүдээ чөлөөлөхийг хүсэхгүй байна. Үүнээс гадна, пүүс өөрөө дампуурч байсан ч хууль ёсоор өртэй байсан лизингийн гэрээгээ төлөх чадвартай байдаг. Үүнтэй адилаар EastGroup Properties зэрэг аж үйлдвэрийн REIT нь ногдол ашгийг бууруулаагүй байна.
Хөрөнгийн зах зээлийн индексүүдээс Dow Jones Industrial Average болон S & P 500 индексүүдээс ялимгүй ялимгүй ялгаатай байсан бол хувьцааны ханш 48.54 ам.доллараас 24.58 ам.доллар болж буурчээ. Үнэт цаасны урсгалын шинж чанар, зах зээлийн үнэ цэнэд хэрхэн нөлөөлдөгийг харгалзан үзэх нь гайхалтай. Бүр илүү гайхалтай Хувьцаа нь яг одоо $ 59.32-д байгаа тул та $ 10.78 хэрэгжээгүй капиталын олз , эсвэл 22% + өөрийн хувьцааны ногдол ашгийнхаа дээд талд оруулна.
Зочид буудлын REIT-ийн хөрөнгө оруулагчдад үзүүлэх нөлөөлөл тодорхой байна
Хэрэв та эзэмшихийг хүсч байгаа бол зочид буудлын орлогыг дараахь дөрвөн стратегийн аргаар олж авах боломжтой.
- Зөвхөн хувьцааны зах зээлийн ослын үеэр зочид буудлын барилгын блокуудыг худалдаж авах , таны индексийн сангаас эсвэл мөнгийг эзэмшдэг бусад эзэмшлүүдээс маш их ялгаатай байх болно . Зардалаа бага байлгахын тулд, хэрэв та хаа нэгтээ энэ мөнгөөр хөрөнгө оруулалт хийхээр төлөвлөж байгаа бол худалдан авалтын үнийг гаргаж авах боломжтой болно.
- Тогтмол долларын зардлын дундаж нь зочид буудлын REIT руу орж , заримдаа та хамгийн муу цагт худалдан авах болно гэж мэддэг боловч хөрөнгө оруулалтын ногдол ашгийн хамт дээд болон доод түвшнийг итгэлтэй байлгах болно. Ихэнх хүмүүст энэ нь долларын дундаж өртөгтэй харьцуулахад илүү сайн арга юм. Ялангуяа төрөлжүүлэлтийг хослуулсан нөхцөлд хөрөнгийн зах зээлийн эрсдлийг эрс багасгадаг.
- Тодорхойлолт . Зочид буудлын үйлдвэрлэл уналтанд орсноор зочид буудлын орлогын хэмжээг худалдан авалтын жилүүдээ буцаан авах хүртэл худалдан авна. Хэрвээ та зочид буудлын салбарыг ойлгох чадваргүй бол энэ нь урт хугацааны турш амжилтгүй болох магадлал биш юм. Хэрэв та үл хөдлөх хөрөнгийн худалдан авалт хийхэд сая сая доллар зарцуулсан бол REIT худалдан авалт хийхтэй адил аргыг хэрэглэж үздэггүй. Хөрөнгө оруулагчид хэтэрхий өөдрөг үзэлтэй байхын тулд хөрөнгө оруулагчдад өгөөмөр хандаж, хэтэрхий эрт зарж, эрт зарж чаддаг байхын зэрэгцээ үнэлэмжээр удирддаг үндсэн дээр үүнийг хийх чадвартай, санхүүгийн хувьд боловсронгуй хүмүүс эсвэл үе үе гутранги үзэлтэй.
- Уг алчуурыг хаяж, Vanguard REIT Index Fund-тэй адил зүйлүүдийг худалдан авдаг . Энэ нь төрөл бүрийн REIT-ууд, зочид буудлын REIT-ыг оролцуулан олон төрлийн багцын нэг хэсэг болгон нийлүүлдэг. Энэ нь ноогдол ашгийн нэлээд доогуур үзүүлэлттэй байдаг боловч бууруулсан эрсдэл нь арилжааны үнэ цэнэтэй байх нь таны хамгийн ухаалаг алхам байж болох юм.
Ямар ч нөхцөлд зочид буудлын ЭРҮҮЛЭЛТ нь зүрх сэтгэлийн сулхан биш юм. Хэрвээ та юу хийж байгаагаа мэдэхгүй бол хөнгөн дарна уу.