Асуулт: Борлуулалтанд худалдагч нь хэн бэ?
Нэгэн уншигч бичсэн нь: "Би гэртээ зах зээл дээр зах зээл дээр богино хугацаанд борлуулахын тулд маш их баримт бичигт гарын үсэг зурсан юм. Би юу амлаж, ямар баримт бичигтэй болохоо бичиж байснаа санахгүй байна. Борлуулалтын өртөг, гэхдээ энэ нь надад тийм ч харагдахгүй байгаа юм.Тэр надад санал болгосныг санал болгож, "худалдагчийн нэр, хашаа төлөх" гэж хэлсэн. Богино борлуулагч худалдагч нь хэн бэ? "
Хариулт: Нэгдүгээрт, хэрэв та худалдагч нь богино борлуулалтад хэнийг гайхширч байгаагаа мэдэхгүй бол ганцаараа биш гэж хэлье. Энэ асуултын хариуг мэддэг худалдагчид ч гэсэн тэгэхгүй. Энэ асуултын хариултыг мэддэг хүмүүс ч гэсэн. Энэ нь таны төлөөлөгч танд яагаад зардгийг харуулж байгаа шалтгаануудын нэг нь богино хугацаанд борлуулалтын бүх зардлыг банк төлдөг. Гэхдээ таны агент яг зөв биш, хялбар замыг гаргаж болно.
Мөн та өөрийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчтэй итгэлцлийн асуудалтай тулгарах болно. Хэрэв төлөөлөгч таньтай гэрээгээ цуцлах гэрээнд гарын үсэг зурж байвал тэр төлөөлөгч тантай итгэлцлийг бий болгоно. Энэ нь агент нь таны ашиг сонирхлын төлөө ажиллах ёстой гэсэн үг юм. Хэрэв итгэмжлэл байхгүй бол төлөөлөгч танд энэ ажлыг хийхэд хүндрэлтэй байдаг. Та итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчтэйгээ итгэлтэй байх ёстой. Итгэлгүйгээр итгэл үнэмшилтэй харилцааг эвдэж магадгүй юм.
Миний зөвлөснөөр таны итгэмжлэгчээс танд итгэмжлэлийг тайлбарлахыг хүсч, худалдагч нь богино хугацаанд худалдагчийг тайлбарлана уу.
Энэ нь таны төлөөлөгчдөд хүндрэлтэй байж болохгүй бөгөөд үнэндээ таны төлөөлөгч хамгийн ихээр хүлээж авах болно.
Борлуулалтаар зардлыг хэн төлөх вэ
Богино борлуулалт нь ямар нэгэн өөр төрлийн ажил гүйлгээнээс огт хамааралгүй зардал юм. Таны хаалтын мэдэгдэл болон хураамж төлсөн төлбөрүүд нь үл хөдлөх хөрөнгийн бусад гүйлгээнүүдтэй маш төстэй байдаг.
Энэ нь иймэрхүү ажилладаг:
- Та гэр орондоо $ 100,000-ыг зарж байна гэж хэлж байна. Та бол худалдагч.
- Худалдан авагч танд $ 100,000-ыг гартаа бэлэн мөнгөөр төлөх , зээлийн төлбөрийг хослуулах, эсвэл бүгдийг нь бэлэн мөнгөөр төлөх боломжтой . Энэ нь хамаагүй. Эцэст нь та $ 100,000 авдаг.
- Нэгдүгээрт та комиссын төлбөрийг төлдөг. Хэрэв энэ нь 7% байвал та бүртгүүлэгч брокер руу $ 7,000 төлнө. Бүртгэгч брокер нь худалдагч агент, худалдан авагчийн зуучлагчийг төлдөг бөгөөд худалдан авагчийн зуучлагч худалдан авагчийн төлөөлөгчийг төлдөг. Тэр ч байтугай 7000 доллараас төлсөн төлөөлөгчдийн дэд төлөөлөгч байж болох ч үнэндээ одоо 93,000 доллар байна.
- $ 93,000 -аас зарж буй зардал нь $ 3,000 байна. Эдгээр хураамжууд нь хураамж, төлбөрийн хураамж, бүртгэлийн хураамж, үл зөрчсөн үл хөдлөх хөрөнгийн татвар, татвар ногдуулалт, шилжүүлгийн хураамж, бусад хураамжийг хамарч болно. Жишээлбэл, эдгээр хураамжийн нийт зардал нь $ 3000, одоо $ 90,000 байх болно.
- 90,000 $ бол таны цэвэр орлого юм. Банкны өртэй учир та энэ мөнгийг хадгалж чадахгүй. Хэрэв та банкинд 90-ээс дээш долларын өртэй бол банк таны байшинг банк өмчлөх гэртээ худалдах байсан бол хамгийн багаар бодоход 100,000 долларыг богино хугацаанд худалдахаар санал болгож байсан.
Тиймээс банк 100,000 ам.доллар нь зах зээлийн үнэ цэнэ учраас үүнээс илүүг олж чадахгүй учраас банк таны $ 90,000-ийг хүлээн авах болно. Богино хэмжээний борлуулалт болон тогтмол гүйлгээний хоорондох ялгаа нь та халаасандаа мөнгө хийж чадахгүй байгаа явдал юм. Тогтмол гүйлгээ хийхийн тулд та банкнаас төлбөр хийснийхээ дараа цэвэр орлогыг халаасалж болно. Учир нь та өмч гэж нэрлэдэг. Богино борлуулалтын хувьд, та өөрийн өмчийг алдсан учраас өмч байхгүй байна.
Энэ нь та худалдагч гэсэн үг юм. Банк нь худалдагч биш юм. Эзэмшигч нь худалдагч бөгөөд худалдагч нь борлуулалтын орлогоос борлуулалтын зардлыг төлдөг.
Бодит борлуулалтын банк нь үнэхээр борлуулдаг уу?
Зарим хүмүүс банк нь худалдахын тулд худалдагч нь үнэхээр арилжаа хийдэг гэж үздэг. Учир нь банк нь зарж борлуулахаас илүү их мөнгөөр төлдөг бол энэ нь үнэн биш юм. Яагаад гэвэл худалдагч нь гэрээслэлийг худалдан авагчид гэртээ хүргэх хүртэл худалдагчтай хамт үлддэг. Худалдагч нь эзэн юм.
Гэхдээ энэ нь бодит байдалд нийцдэг. Та 200 мянган доллараар банкинд төлөх ёстой гэж хэлбэл, танай гэр нь зөвхөн $ 100,000 үнэтэй байдаг. Хэрвээ банк орлогоосоо $ 10,000 алддаг бол борлуулалтын цэвэр орлого нь зөвхөн $ 90,000 байдаг бөгөөд энэ нь тухайн банкийг зардлаа маш их сонирхож, төлбөрийн чадвартай болгодог.
Хэдийгээр банк нь борлуулалтын зардлыг үнэхээр төлдөггүй ч банк бүр халааснаасаа төлбөрөө хийхээс нь зогсоож болно. Банк нь үлдсэн мөнгөө авдаг учраас. Иймээс борлуулагчийн зардлыг хаахад хэр их мөнгө төлдөгийг анхаарч ажилладаг.
Гэхдээ худалдагч хэвээр байгаа бөгөөд банк нь одоо ч гэсэн банк юм.
Хэрвээ банк богино хугацааны борлуулалтын тодорхой төлбөр, зардлыг зөвшөөрдөггүй бол хэн төлбөрийг төлдөг вэ? Хэрэв төлбөрийг хууль бусаар олгосон бол энэ нь нийт орлогоос хасагдахыг зөвшөөрөхгүй гэсэн үг юм. Гэвч төлбөрийг төлөх шаардлагатай байна. Ихэнх богино хэмжээний борлуулалтын үед би худалдан авагчаас ямар ч зөвшөөрөлгүй төлбөр төлөхийг хүсч байна.
Ер нь, хууль бус төлбөрийн төлбөрийг тохиролцох боломжтой. Гэсэн хэдий ч, HAFA богино худалдах үед худалдагч нь ямар нэгэн нэмэлт төлбөр төлөхийг зөвшөөрдөггүй. HAFA богино борлуулалтыг ашиглахаа больсон. Калифорни мужид SB 458 нь Калифорнийн иргэний хуулийн 580e-аас баталсан нотолгоог Калифорнийн богино худалдаалагчид худалдаалахыг хориглодог.
Элизабет Вейтраub, DRE # 00697006 бичсэн үед, Калифорни мужийн Сакраменто дахь Лионегийн үл хөдлөх хөрөнгийн Broker-Associate байгууллага юм.