Богино борлуулалт нь ерөнхийдөө MLS- ээр нэрлэгдсэн худалдах гэрийг санал болгох явдал юм.
Гэрийн боломжит худалдан авагчид гэрийг харахын тулд томилолт хийх болно, зарим нь бага хэмжээний санал болгодог , агентууд нээлттэй байшин барьж , ерөнхийдөө худалдагчийн амьдрал тасалддаг, бүгд худалдан авагч гэрийг нь худалдаж авах болно гэж найдаж байна.
Богино хугацааны борлуулалтын үндэс
Зээлдүүлэгч нь гэрээний эсрэг өр төлөхөөс бага мөнгө авахыг хүлээн зөвшөөрөх үед буюу борлуулалтын бүх зардлыг төлөх хангалттай хэмжээний хөрөнгө байхгүй тул богино хэмжээний борлуулалт үүсдэг. Бүх зээлдүүлэгчид богино хэмжээний хэлэлцээр хийхгүй байх, иймээс үл хөдлөх хөрөнгийн агент эсвэл өмгөөлөгч нь зээлдүүлэгчийн алдагдлыг бууруулах хэлтсээс олж мэдэх замаар асар их тусламж авч чадна.
Та нэг өглөө сэрээд, гэрээсээ зарж борлуулахыг хүсч байгаагаа зарах болно. Энэ нь зээлдүүлэгчид төлбөрөө түргэн авбал богино борлуулалтыг авч үзэхгүй байсан ч энэ нь өөрчлөгдсөн. Гэсэн хэдий ч, төлбөрөө төлөөгүй тохиолдолд зээлдүүлэгчид тохиролцоонд илүү нийцэх болно гэдгийг ойлгох хэрэгтэй.
Дээр нь, хэрэв танд бэлэн хөрөнгө байгаа бол зээлдүүлэгч эдгээр дансуудыг холбохыг оролдож болно.
Богино хугацаат борлуулагчийн зээл хэрхэн нөлөөлдөг вэ?
Бодит Исаак нь зээлийн дүн нь ижил төстэй, худалдагч нь богино хугацаанд борлуулалт хийгддэг эсвэл барьцаалж байгаа эсэх талаар мэдэгдсэн тайланг гаргасан. ФИОО-гийн оноо авсан дундаж оноог дараах байдлаар үнэлэв :
- 30 хоногийн хоцролт: 40-110 оноо
- 90 хоног хоцорсон: 70-135 оноо
- Үл хөдлөх хөрөнгийг худалдан борлуулах, богино хугацаат худалдах, эсвэл түрээслэх үйл ажиллагаа: 85-аас 160 хүртэл
- Дампуурал: 130-240
- Барьцаа хөрөнгийг өмчлөх, худалдан авах үйл ажиллагаа: Худалдан авах ажиллагааг түрээслэх эсвэл өмгөөлүүлэх үйл ажиллагаа: Эдгээр хоёр шийдэл нь зээлийг ижил хэмжээгээр нөлөөлдөг гэж Давид Студе Витекийн мортгэйжийн хэлсэн байна. Борлуулагч нь нийт зээлийн нөхцөл байдлаас шалтгаалан 200-300 оноо авах боломжтой. Энэ нь 680-аар барьцаалахаас өмнө худалдагчийн FICO оноо байсан бол энэ нь 380-аар бага зэрэг буурах боломжтой гэсэн үг юм.
- Борлуулалт: Борлуулагчийн зээлийн тайланд богино борлуулалтын үр нөлөө (борлуулагчид 59 хоногоос илүү хугацаагаар олгодог) нь барьцаалахтай ижил байдаг. Эргүүлэн авах гүрэн нь эргүүлэн төлөх нөхцөлтэйгээр урьдчилан худалдах хэлбэрээр харагдах болно. Steep нь 200-300 оноо алдах болно. Энэ нь 720 оны өмнөх FICO-ийн богино хугацааны борлуулагчийг 520-аас 420 хүртэл бууруулсан гэсэн үг юм.
Агентлагийн хувьд миний хувийн туршлага өөр өөр байсан. Би барьцаа хөрөнгөө 90 хоногийн дотор худалдсан Сакраменто худалдагчийн богино худалдааг дуусгасан. Богино борлуулалтаа зогсоосноос хойш хэдхэн сарын дараа тэрээр зээлийн тайланг шалгаад, FICO нь 100 оноог 671 болтол бууруулсан байна.
Өмнөд Калифорни дахь ипотекийн брокер Кэтрин Кой, Стефэй нартай санал нэг байна.
"Хэрэглэгчийн зээлийн тайланд нөлөөлөх нөлөө - борлуулах болон богино хугацаат борлуулалт нь галт тэрэг эсвэл автобусын хоорондох зөрүү юм" гэж Кой хэлээд хэдэн сар хүлээсэн зээлдэгчдийн талаар ярих болно. Гэсэн хэдий ч, богино хугацаанд богино борлуулалт нь гутаан доромжилж, гутаан доромжилж байна.
Өөр нэг байшин худалдаж авахын өмнө хүлээх хугацаа
- Үл хөдлөх хөрөнгийг барьцаалах эсвэл өмөөрөхөд шаардагдах бичилт хийх: Зээлдүүлэгч нь барьцаалсныхаа дараа өөр байшин худалдаж авахыг хүссэн худалдагч нь 24-72 сарын өмнө зээлдүүлэгч ямар нэг төрлийн хүүг санал болгохоос өмнө хүлээж байх болно гэж хэлдэг. Кой хэлэхдээ "Сайн мэдээ бол богино борлуулалт нь хэрэглэгчид хоёр жилийн дотор шинэ гэрт зориулсан институцийн зээл авах боломж олгоно" гэжээ.
- Богино борлуулалт: Зарим агентууд богино борлуулагчдад сайн мэдээ гэж хэлдэг бол өөр байшинг худалдан авахаасаа өмнө хүлээх хугацаа богино, 2008 онд Fannie Mae удирдамж шинэ журмыг баталсан.
Хоёр жилийн дотор худалдагчийг дахин худалдан авч болох уу? Үнэнээр хэлэхэд, "Энэ бол хэрэглэгчийн худалдан авах чадварыг 18 сарын турш сайн хүүтэйгээр худалдаж авах боломжтой гэсэн домог юм." Гэсэн хэдий ч, Fannie Mae-ийн удирдамж нь зөвхөн 48 сарын турш л амтлагч байхыг шаарддаг бөгөөд энэ нь богино борлуулалтанд мэргэшсэн агентуудын хувьд тийм ч сайн мэдээ биш юм.
2010 онд FHA баталсан удирдамжийг баталж байгаа бөгөөд худалдагч нь одоогийн байгаа бөгөөд богино хугацааны борлуулалт нь нэн даруй өөр байшин худалдаж авахад хүрч болзошгүй гэж үзэж байна. Зээлдүүлэгчид эдгээр удирдамжийг дагахад тийм хурдан байдаггүй. Гэвч Flagstar банк богино хугацааны борлуулалтыг хаахаас 2 сарын дотор шинэ зээлээр Elk Grove богино борлуулагч худалдсан. FHA нь жилийн дараа буцаж ажиллах хөтөлбөрт тэнцэх богино хугацааны борлуулагчийн зээлийг баталж болно.
Fannie Mae-ийн удирдамж нь худалдагчийн зүгээс худалдан авагчдад төлбөрийн гүйлгээ хэвээр үлдээсэн бол өөр гэрээ худалдан авахад зориулж зээл олгохыг нэн даруй шаарддаг, 30 хоногийн хугацаанаас хэтэрч болохгүй, өрийн хөнгөлөлтийг буцаахыг зөвшөөрөхгүй гэдгийг анхаарна уу. Үүнээс гадна, энэ нь богино хугацаанд биш таны зээлийн тайланд асар их нөлөөлдөг сүүлчийн төлбөр юм.
Үл хөдлөх хөрөнгийг худалдан борлуулах буюу Борлуулах
Хэрэв та худалдагч нь богино хугацаанд борлуулалт хийхийг оролдохын тулд гэрээсээ түрээслүүлэхийг зөвшөөрөх эсэхээ шийдэх гэж оролдож байгаа бол таны кредит авахын тулд богино хугацаанд борлуулалт хийх давуу тал байж болох юм гэж Coy хэлэв. Тэрээр "Score Factor Code # 22-ийн дагуу барьцаалан зээлдүүлэгчид богино хугацааны борлуулалтын үед зээлдэгчийн хувьд зээлийн онооны давуу тал байхгүй байна."
Гэхдээ би үүнд эргэлзэж байна. Надад харсан зүйлээс харахад төлбөрийг хожимдуулсан богино хугацааны борлуулалтын дараа зээлийг буцаан авахаас илүүтэйгээр зээлийн тайланд хохирол бага байна. Үүнээс гадна зээлээр дутагдалтай байгаа хүмүүсийн хувьд давуу эрх эдлэхэд шаардагдах 7 жилийн хугацаанд ердийн санхүүжилтээр 4 жилийн дотор өөр гэрийг худалдаж авах чадвар. Зарим зээлдэгчид богино борлуулалт хаагдсаны дараа өдөрт шинээр зээл олгох болно. Борлуулалтын явцад богино хугацааны давуу талууд бий. Гэхдээ энэ шийдвэрийг гаргахаас өмнө хууль зүйн болон татварын зөвлөгөө авахыг эрэлхийл.
Элизабет Вейтраub, DRE # 00697006 бичсэн үед, Калифорни мужийн Сакраменто дахь Лионегийн үл хөдлөх хөрөнгийн Broker-Associate байгууллага юм.