Ко-опцион ба кондаци хоорондын ялгааны талаар та гайхаж байсан уу? Чи ганцаараа биш. Хэдийгээр 1960-аад он хүртэл уг кафе нь алдартай болж байгаагүй юм. FHA-ийн удирдамж эцэст нь Condos-ийн санхүүжилтийг зөвшөөрөх үед Condo комплекс концепцийг зогсоосон. Өмнө нь бараг бүх олон барилга байгууламж барьсан бүх барилгууд хамтран ажилладаг байсан. Өнөөдөр томоохон хотууд дахь хоршоо, хоршооллын байшингуудын ихэнхийг та олох болно.
Хүмүүс Нью-Йорк хоттой хамтран ажиллах сонирхолтой байдаг ч Сан Франциско, Миннеаполис, Вашингтон, DC, Атланта, Бостон, Сиэтл, Энэтхэгийнapolis, Детройт, Чикаго, Тюксон, Финикс гэх мэт томоохон хотуудад хамтран ажиллах боломжтой. Флорида мужид цөөн тооны хүмүүс багтаж байна.
Co-Op гэж юу вэ?
Хамтран ажиллах нь үнэхээр үл хөдлөх хөрөнгө биш юм. Үл хөдлөх хөрөнгө нь газар, аливаа бүтцийн сайжруулалт, түүний дотор газар доорх болон агаарын эрхийн зэрэгтэй холбоотой юм. Харин оронд нь корпораци нь корпораци юм. Худалдан авагч нь корпорацийг худалдан авах үед худалдан авагч нь корпорацийн хувьцааг худалдан авах, тодорхой нэгжийг эзэмших эрхтэй. Хамтран худалдан авагч нь тухайн барилга, нэгжийн хэсгийг худалдан авдаггүй.
Цаашилбал, хамтын худалдан авагч нь хоршоодын худалдан авалтыг санхүүжүүлэх боломжгүй эсвэл байж чадахгүй. Банк бүр банк хоорондын зээл олгохгүй. Хамтран зээл олгох банкуудын дунд бүх хоршоо нь мэргэшсэн барилга гэж үзэхгүй.
Худалдан авагчид зээлдүүлэгчтэйгээ хамтран шалгарсан жагсаалтад байгаа эсэхийг шалгана.
Хамтран ажиллагч худалдан авагчид сар бүр хураамж төлдөг. Энэ төлбөр нь барилгын барьцааны орон сууцны үнийн дүнг багтаасан бол; Хаалгач, засвар үйлчилгээний ажилтан, магадгүй барилгын ахлах мэргэжилтэн; бүтцийн даатгал; байнгын засвар үйлчилгээ, засвар үйлчилгээ, нийтийн цэвэрлэгээ, үл хөдлөх хөрөнгийн татвар зэргийг багтаана.
Хамтран ажиллагчид нэг сул тал байж магадгүй гэж шүүмжлэгчид хэлэхэд, эзэмшигч нь ихэвчлэн хоёр валютыг төлдөг. Тэрбээр өөрийн корпорацийн зээлийг барьцаалж, барилгын капиталын барьцаа хөрөнгийг төлөх болно. Энэ нь мөн барилгын засварын төлбөрийг төлөх зээлийг дахин санхүүжүүлж болно.
Какао гэж юу вэ?
Худалдан авагч нь корпорацийг худалдаж авах үед худалдан авагч нь үл хөдлөх хөрөнгөө худалдан авч байна. Худалдан авагч нь хана, шал, таазны хоорондох зайг ерөнхийдөө дундын цэг хүртэл эзэмшдэг. Энэ нэгжийг татварын зорилгоор тусад нь үнэлдэг ба худалдан авагч нь татвар төлөгчийн шууд татварыг төлдөг (эсвэл зээлдүүлэгчийн хураасан данс ).
Класс нь тусдаа санхүүжиж, өмчийг төрийн хуулиас хамааран итгэмжлэл , ипотекээр баталгаажуулж болно. Баазын бүтцийн зураг төсөл нь ганц түүх, олон түүх, эсвэл бүр салангид байж болох нэг нэгж юм. Жишээлбэл, би Хавайд ганц гэр бүлийн гэртэй бөгөөд энэ нь кастод тооцогддог боловч энэ нь өөрийн гэсэн хашаатай чөлөөт барилга байгууламж юм.
Бөгжний худалдан авагч нь хамтран худалдан авагчтай адил сар бүр төлбөр төлдөг. Эдгээр төлбөрийг гэрийн эзний холбоод төлдөг. ХАБЭА-н цалин хөлс, барилгын гаднах байдал, дээвэр, даатгал, холбоо зэрэг менежментийн төлбөрийг төлөх хөлс, ус, хогийн сав зэргийг багтаасан байдаг.
Зарим HOA хураамжууд нь клубын байр, дасгалын өрөө, усан сан / рашааны төлбөр багтдаг.
Co-op ба Condo-ийн хоорондох ялгаатай байдал
Ерөнхийдөө хэлцэл нь кондейшнаас илүү худалдан авах нь илүү хямд байдаг бөгөөд энэ нь кредит худалдаж авахад илүү өртөгтэй гэсэн үг юм. Гэсэн хэдий ч хамтын ажиллагаа нь корпорацид төлсөн төлбөр нь байршуулсан HOA татвараас илүү байж болно.
Коммент ба кондонгийн хоорондох гол ялгаа нь капитал худалдаж авах боломжтой бэлэн мөнгөний байгууллага биш юм. Хоршоодыг корпорацийн хувьцаа эзэмшигчдийн тодорхойлсон захирлуудын зөвлөлөөр удирддаг. Кондейсийг захирлуудын зөвлөлөөр удирддаг боловч эдгээр самбар нь худалдан авагчийг зөвшөөрдөггүй. Хамтран удирдах зөвлөл нь худалдан авагчийг батлах эрхтэй. Шударга Орон сууцны тухай хуулиар ялгаварлан гадуурхалтын улмаас худалдан авагчийг татгалзах боломжгүй боловч худалдан авагчид нарийн шинжилгээ хийлгэх ёстой.
Зарим хамтрагч нь гадаадын худалдан авагчид нэгжийг худалдан авахыг зөвшөөрдөггүй. Олон хамтрагч нь хөрөнгө оруулагч эсвэл хоёр дахь орон сууц худалдан авагчдыг зөвшөөрдөггүй. Хоршоодын зөвлөл нь боломжит худалдан авагчийн өргөдөл, санхүүгийн тайлан, актив пассивын жагсаалт, зээлийн тайлан, банкны үлдэгдэл, найз нөхөд болон бизнесийн холбооноос гаргасан зөвлөмжийн тойм зэргийг судлах болно.
Энэ процедур нь хувийн нууцыг хэтэрхий ихээр дуурайж байгаа мэт санагдаж болох боловч, энэ процессийн эзэд барилгын байранд амьдардаг хүмүүсийг маш ихээр сонгож болох учраас энэ процессыг зөвшөөрдөг. Хэн нэг нь орон сууц худалдан авах үед хөршүүдээс сонгон шалгаруулах үйл ажиллагаа байхгүй, чанга үхлийн металлын хамтлаг дараагийн хаалган дээр байрлахаас сэргийлж чадахгүй.
Нөгөөтэйгүүр, co-op board нь худалдан авах үнийг батална. Хэрэв бусад хувьцаа эзэмшигчдийн үнэд нөлөөлж чадахуйц үнэ нь хэтэрхий бага байвал хамтын ажиллагааны зөвлөл нь борлуулалтыг батлахаас татгалзаж болно. Condo HOA нь борлуулалтаас сэргийлэх ийм эрх мэдэл байдаггүй.
Олон тооны орон сууцны цогцолбор нь нийт нэгжийн хувийг эзлэх хувиар хязгаарладаг. Хувиараа эзлэх хувь 80 хувь хүртэл 50 хувьтай байна. Энэ нь цогцолбор орон сууцны цогцолбор болгон хувиргаж, утгыг бууруулахаас урьдчилан сэргийлэх зорилготой юм. Ихэнх коэфициентүүд нь дэд эзэмшдэг эсвэл түрээслэхийг зөвшөөрдөггүй.
Олон жилийн турш орон сууцны хороолол дээр амьдарч, хөршүүдээ хэзээ ч мэдэхгүй. Эзэмшигч нь бүгдийг болон таны тухай бүгдийг мэддэг хамтран эзэмшдэг хамтын ажиллагааны үеэр ийм зүйл тохиолдохгүй байх магадлалтай.
Элизабет Вейтраub, КАЛЕС-ийн дугаар 00697006 бичиж байх үедээ Калифорни мужийн Сакраменто дахь Лионегийн үл хөдлөх хөрөнгийн Broker-Associate байгууллага юм.