Богино борлуулалт, Foreclosures талаар та юу мэдэх хэрэгтэй вэ
Богино борлуулалт ба барьцаалах нь үл хөдлөх хөрөнгө зээлдүүлэгчийг оролцуулсан дарамттай шинж чанарыг илэрхийлэх нийтлэг хуваарьтай хуваалцдаг хоёр төрлийн гүйлгээг хэлнэ. (Тэдгээр нь солигддоггүй нэр томъёо биш юм. Гэхдээ ихэнх хүмүүс үүнийг ойлгодоггүй боловч энэ хоёрын хооронд ялгаа байдаг.)
Гэрийн олон худалдан авагчид хөрөнгө оруулалтын зориулалтаар эсвэл орон байраа эзэлдэг хямд байшин худалдаж авах боломжтой гэдэгт итгэх үүднээс богино хэмжээний борлуулалт, орлого зарлах зорилгоор хайж эхэлдэг.
Тэд маш их хэмжээний мөнгийг хэмнэж, зах зээлээс хамаагүй хямд үнээр худалдан авдаг гэдэгт итгэдэг.
Худалдан авагчид намайг богино хугацаанд зарах , эсвэл худалдан борлуулахыг хүсч байгаагаа хэлэхэд би бодит байдлын шалгалт өгнө. Энэ үнэн бол зах зээл дээр богино хугацаанд борлуулалт, зах зээлийн үнээс үл хөдлөх хөрөнгийн нөхцөлийг тэнцвэржүүлснээр ямар ч мөнгө хадгалахгүй байж магадгүй юм. Гэсэн хэдий ч, онцгой тохиолдол байдаг бөгөөд нөхцөл байдал бүгд зөв байх болно. Гэхдээ энэ дүрэм нь үүнээс ч илүү юм.
Эхлэхийн тулд богино борлуулалт болон орлого зарлагын хоорондох ялгааг авч үзье.
Богино хугацаат үл хөдлөх хөрөнгийн үндсэн онцлог
- Борлуулалтын богино хугацаат байшин нь банк бус өмчийн газар юм. Гэсэн хэдий ч, худалдааг хаахын тулд худалдахын тулд банк батлах ёстой.
- Энэ нэр нь гэрийн эзний нэр дээр хэвээр байгаа бөгөөд эзэмшигч нь өөр газар очих боломжгүй тул эзэмшигчид ихэвчлэн эд хөрөнгөд амьдардаг.
- Орон сууц эзэмшигчид нь орон сууцны төлбөрөө төлж барагдуулж болох юм . Гэм буруугүй байдал нь үргэлж шаардлага байдаггүй.
- Баримтжуулсан хүндрэлтэй захидал байх ёстой. Энэ хүндрэл нь хөдөлмөрийн чадвараа алдах, албадан тэтгэвэрт гарах, эрүүл мэндтэй холбоотой байж болох юм.
- Зарим богино борлуулалт нь нас барсан худалдаалагчдын гарын үсэг зурсан буцаах барьцаат зээл эсвэл дампууралд өртөж байсан хоёр дахь зээлийг хамардаг боловч хэзээ ч суллагдаагүй болно.
- Хэдийгээр гэр нь заавал усанд ордоггүй боловч хамгийн богино борлуулалт нь зээлдүүлэгчид бүрэн хэмжээгээр бага төлбөр төлөх явдал юм. Борлуулалт нь комисс, хаалтын зардал гэх мэт бүх зардлыг төлөхөд хүрэлцэхгүй байгаа тохиолдолд худалдагч нь богино хугацаанд борлуулалт хийх боломжтой.
Үл хөдлөх хөрөнгийг өмчлөх үндсэн онцлог
- Оролдох нь ипотекийн зээлдүүлэгчийн эзэмшдэг эсвэл - хэрэв моргэйжийн зээлийг даатгуулсан буюу баталгаатай болгосон бол Fannie Mae, Freddie Mac, эсвэл HUD гэх мэт засгийн газрын байгууллагаар эзэмшдэг.
- Зээлдүүлэгч нь барьцаалах өмчийн нэрийг олж авах янз бүрийн арга зам байдаг. Хамгийн нийтлэг арга бол орон сууцны зээлийг орон сууц худалдан авагчдад олгохгүй байх явдал юм. Гэсэн хэдий ч, зээлдэгчийн гэрээс өөр газар зээлдүүлэхгүйгээр гэртээ худалдах үед санал болгож буй журмууд гэх мэт бусад шалтгаанаар банкийг шилжүүлэхийг зөвшөөрдөг. Борлуулалтаас хасах нь зөвшөөрөгдөхгүй. Банкууд барьцаалах өмч хөрөнгийг барьцаалах, барьцаалах, шүүхийн үйл ажиллагаагаар дамжуулан авах эрхтэй.
- Банкууд барьцаалах өмч хөрөнгийг эзэмших эрхтэй бол тэд эзлэгчдийг хөөн зайлуулж, гэрийг хамгаална. Ерөнхийдөө хөрөнгийн менежментийн компани усыг унтрааж, цонх, хаалгыг дээшлүүлж, түгжээг нь өөрчилж болно. Энэ нь хөрвөх чадвартай байдаг тул энэ нь хөрвөх чадвартай байдаг.
Ажилд авах бичилт ба богино хугацаат арилжааны гүйлгээ
Бараг бүх богино хугацаат борлуулалт, барьцаа хөрөнгөө "өнөөгийн" нөхцөлд зарж байна.
Зарим банкууд барьцаалсан байшингуудыг засч залруулахад хөрөнгө оруулах болно. Учир нь банкууд ашиг орлогоо нэмэгдүүлж чадна гэдгээ ухамсарладаг. Гэвч олон банкууд гэртээ зарж байсан хуучин байрыг зарж байсан ч иймэрхүү нөхцөл байдалд орсон.
Заримдаа их хэмжээний согогийн хувьд үнийн бууралтыг банк зөвшөөрөх нөхцлийг бүрдүүлдэг боловч энэ нь ихэвчлэн ховор байдаг. Жишээлбэл, зуух эсвэл дээврийг солихын тулд зээлийг бууруулах буюу зээл авахыг хүсч болно. Хэрэв зах зээл халуун бөгөөд өөр нэг худалдан авагч бэлэн мөнгө төлж магадгүй бол банк энэ хүсэлтээс татгалзах болно.
АХХ-ны үл хөдлөх хөрөнгийн нөхцөл, богино хугацааны гэрээний нөхцлийн хоорондох гол ялгаа нь барьцаалагдах хөрөнгийн нөхцөл нь мэдэгдэхгүй байж болно. Хадгалалтын гэр нь сар, жил бүр хэв маягийг эсвэл усны халдлага тохиолдож болно. Заримдаа гэрт нь байшин барьцаалж байгаа үед гэрт нь хог хаях буюу зөв зохистой байлгахгүй. Харьцуулбал богино борлуулагчид гэр орондоо илүү анхаарал тавих хандлагатай байдаг бөгөөд тэд худалдан авагчдад ил тод мэдээллээр хангаж чаддаг.
Өөр нэг ялгаа нь барьцаалах хөрөнгийг ерөнхийдөө 30 хоногийн дотор хаах боломжтой байдаг. Богино хугацаат борлуулалт нь банкны батламж шаарддаг бөгөөд богино хугацааны борлуулалтын зөвшөөрлийн бичиг авахад 30 хоногоос 3 сар хүртэлх хугацаа шаардагдах бөгөөд дараа нь 30 хоног хаагдах хүртэл хамгийн багадаа хоёр дахин их болно.
Хаана, яаж худалдаж авах вэ?
Банк нь жижиг, орон нутгийнх биш бол олон нийтэд худалдах зорилгоор худалдан борлуулах гэрээг санал болгох магадлал багатай юм. Банкууд ерєнхийдєє 5 удаа арилгадаг. Ихэнх борлуулалтын аргыг эс тооцвол, банкууд өөрсдийн борлуулалтаа борлуулдаг ихэнх арга зам нь банкинд ашиг тустай байдаг.
- Итгэмжлэгдсэн дуудлага худалдаа буюу Шерифийн дуудлага худалдаагаар. Энэхүү журам нь шүүхийн болон бусад олон нийтийн барилга байгууламжийн шатанд явагдах тендерийн үйл явц юм. Ерөнхийдөө санал нь бэлэн мөнгө байх ёстой ба банк хамгийн бага нөөцийн үнийг тогтоодог. Хэрэв дээд эрх эзэмшигчид байдаг бол худалдан авагч нь эдгээр үүрэг хариуцлагыг хүлээнэ. Дуудлага худалдаагаар худалдан авагчид үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлагчтай ажилладаггүй.
- Хувийн хөрөнгө оруулагчдад борлуулалт хийх. Эдгээр нь дуудлага худалдаан дээр зарагдаагүй орон сууц, эсвэл байшинг дуудлага худалдаагаар зардаггүй орон сууц байж болно. Банк нь эдгээр орон сууцыг бүлгээр нь багцалж, бүх багцыг хөрөнгө оруулагч эсвэл компанид зардлаа зарах болно.
- Интернетийн дуудлага худалдааны компаниар дамжуулан. Онлайн дуудлага худалдааны ихэнх нь нөөцийн төлбөрийг хангаагүй тохиолдолд гэр орон нь борлуулахгүй байх тендерт захиалга өгдөг. Тэд дуудлага худалдагчийн дуудлага худалдаагаар үнэлэгдсэн үнээр 5 хувь гэх мэт шагнал урамшуулал олгохыг шаарддаг. Борлуулалтын анхны үнэ нь ихэвчлэн захиалгын тендерийн үнээс доогуур байгаа бөгөөд хууран мэхлэх мэт харагдаж болно. Эдгээр вэбсайтуудын дийлэнх нь таны төлөөлөгчийг төлөөлөх боломжийг олгодог.
- REO агенттай гэрийг жагсааж, MLS-д борлуулах гэрийг санал болгож байна. REO агент нь банкны хөрөнгийн менежертэй хамтран ажиллаж, BPO-г бэлтгэдэг. Гэрээ нь нөхцөл байдлыг үнэлдэг ба AS IS нөхцөлийг хасах боломжийг олгодог тул гэр нь үндсэндээ зах зээлийн үнээр жагсаадаг. Таны төлөөлөгч таныг төлөөлж чадна.
- Өөрийнхөө вэбсайт дээр борлуулах гэрийг байрлуулж, цахим санал ирүүлэхийг зөвшөөрдөг. Энэ нь төрийн байгууллагуудын хувьд илүү түгээмэл байдаг. Банкууд таныг тєлєєлєхєд таны тєлбєр тєлєх болно.
Хаана, яаж борлуулах вэ?
Худалдан авагч буюу хөрөнгө оруулагч гэрээсээ шууд богино хэмжээний худалдаа худалдаж авахыг зөвшөөрдөггүй. Үнэн хэрэгтээ олон тооны богино хэмжээний борлуулалт нь худалдан авагч талыг худалдагч, худалдан авагчдын хооронд урьд өмнө байгаагүй харилцаа гэж үзэхгүй байхыг шаарддаг. Худалдан авагч нь ойролцоо амьдардаг хөрштэй байсан учраас би богино хугацаанд борлуулалтаа зогсоосон банкууд байсан.
(Зарим талууд энэ практикт татгалзаж болзошгүй бөгөөд эдгээр мэдээллүүд нь банкнаас суутгахгүй бөгөөд тэд урт хугацааны туршид гарын үсэг зурж болох боловч худалдагчтай харилцах харилцаагаа нууцаар задлахгүй байж болно.Калифорни муж улсуудад ийм арга хэмжээ нь богино хугацааны ипотекийн залилан, Банк нь худалдагчийн санал болгож буй өр төлбөрийг цуцлахыг зөвшөөрдөг.)
Борлуулах худалдан авалт хийх үед таныг төлөөлөх өөрийн үл хөдлөх хөрөнгийн агентийг ажиллуулах хэрэгтэй. Энэ агент нь жагсаалтын агент байж болохгүй. Та өөрийн төлөөлөлтэй байх ёстой. Үүнээс гадна, банк нь богино хугацааны борлуулалтын хоёр агентлагийг дадлагажуулах агентуудын жагсаалтыг комиссын хураамжийг багасгах хандлагатай байдаг.
Борлуулагчийг богино хугацаанд борлуулахыг хүлээхэд хангалттай бэлтгэхийн тулд хичнээн тооны банк, лангуутай холбогдохыг танай агент тодорхойлох хэрэгтэй. Таны агент худалдагчийг богино хугацаанд худалдах шаардлагыг хангаж байгаа эсэхийг баталгаажуулахыг хүсч болно. Богино борлуулалт бүрийг худалдагчийн хүндрэлийг шаарддаггүй ч ихэнх нь хийдэг.
Эцэст нь хэлэхэд, зөвлөгөө: Банк танд сөрөг саналыг санал болгож, илүү өндөр үнэ хүсч болно. Эд хөрөнгө засвар хийхийг шаардвал, хэрэв та банкинд хэд хэдэн баримтжуулсан тооцоо, гэрэл зургийг банкинд ирүүлсэн бол хүлээн зөвшөөрсөн борлуулалтын үнийг хаах боломжтой.
Элизабет Вейтраub, КАЛЕС-ийн дугаар 00697006 бичиж байх үедээ Калифорни мужийн Сакраменто дахь Лионегийн үл хөдлөх хөрөнгийн Broker-Associate байгууллага юм.