Нэг байшинд хоёр байшинг нэгтгэх нь стратеги шаардана
Хувилбар 1: Гэрээ худалдаж авах, 2 байшинг зарж борлуулах
Иймэрхүү төлөвлөгөөний эхний асуудал бол моргейжийн зээлд хамрагдах боломжтой болсон.
Мэдээжийн хэрэг, хэрэв хоёр худалдагч гэртээ нэг гэрийг хос хосоор худалдан авах зорилготойгоор зарж байгаа бөгөөд санхүүжилт нь оролцоогүй бол энэ нь илүү хялбар болно. Гэрээ худалдан авахад бэлэн мөнгө олоход зориулж үнэгүй, тодорхойгүй байшинтай, эсвэл гэр оронтой борлуулагчид энэ сонголтыг дагаж мөрдөх илүү эрх чөлөөтэй байдаг. Гэхдээ бодит байдал дээр ихэнх хүмүүс гэр худалдаж авахын тулд моргейжийн зээлийг гаргадаг. Энэ нь хоёр орон сууцны мортгэйжийн төлбөрийг төлөх чадварыг дээшлүүлэхийн тулд талууд моргейжийн шаардлагыг хангах шаардлагатай байж болно.
Орон сууцны ипотекийн хоёр төлбөрийг барьцаалан зээлдүүлэх шинэ төлбөрийг нэмж дууссаны дараа энэ харьцааг орлогынхтой харьцуулсан харьцаа нь аль аль талыг шалгаруулахын тулд шалгаруулалтад тэнцэх боломжтой. Зээлдүүлэгчид харьцаануудыг ашиглана. Энэ нь урд болон хойд төгсгөлд эзлэх хувь хэмжээ юм. Урьдчилсан төгрөгийн харьцаа нь сарын нийт орлогын нийлбэрт ногдох ипотекийн төлбөрийн хувь юм. Буцах эцсийн харьцаа нь ипотекийн төлбөрийн хувь хэмжээг хослуулан тооцоход зээлийн карт зэрэг нэмэлт өр төлбөртэй хослуулан тооцдог.
Хэрэв харьцаанууд хэт өндөр байвал талууд гурван гэрийг нэг зэрэг эзэмших эрхгүй болно. Аа, чи хэлж болох юм, гэхдээ талууд эдгээр орон сууцыг түрээслээд түрээсийн орлогоо ипотекийн төлбөрийг нөхөхөд ашиглах боломжтой юу? Хэдийгээр энэ нь орлогыг нэмэгдүүлж, харьцаа буурах боловч зээлдүүлэгч нь түрээсийн орлогыг тооцоолоход ашиглахыг зөвшөөрөхгүй.
Ихэнх зээлдэгчид орон сууцны түрээсийн орлогыг түрээслэх орлогын шалгуурыг хангах хугацаатай холбоотой хатуу удирдамжийг даган мөрддөг бөгөөд нэг сар эсвэл хоёр нь хангалтгүй байдаг.
Хоёр байшинг худалдаж аваад дараа нь гэр худалдаж авах хоёрдахь асуудал бол шинэ байшинд зориулсан урьдчилгаа төлбөрийг бусад хоёр байшингийн борлуулалтаас гарган авах тохиолдолд худалдагч нар магадгүй болзошгүй саналыг бичих шаардлагатай байж магадгүй юм. Болзошгүй санал болголт нь тэдэнд замаас гарах, худалдан авалтыг цуцлах арга замыг зааж өгдөг ба олон худалдагч нь байнга итгэлтэй зүйл биш учир шалтгааныг санал болгодоггүй.
Хэрэв зах зээл нь болзошгүй санал болгодоггүй бол энэ стратеги улам бүр төвөгтэй болно. Жишээлбэл, худалдагчийн зах зээлд болзошгүй саналыг хүлээн авахад нэлээд хүндрэлтэй байж болно. Хэрвээ төлөвлөсөн худалдан авалт нь маш их эрэлттэй бол олон саналууд байж болох бөгөөд болзошгүй саналууд нь олон санал тавьсан нөхцөл байдалд бараг хэзээ ч ялахгүй.
Хувилбар 2: Шинэ байшин худалдаж авахын өмнө байшин худалдаж авдаг
Хоёр гэр бүл эсвэл хоёр байшинг борлуулах хэрэгтэй эсэх нь өрх бүрийг шинэ байшинд нэгтгэх хэрэгтэй эсэх нь ипотекийн харьцаанаас хамаарна. Шинэ байшин худалдаж авахаасаа өмнө ганцхан байшингаа худалдах боломжтой байж магадгүй.
Орон сууцны зээлдүүлэгчид энэ нөхцөлд хамгийн сайн зөвлөгөө өгч болно.
Гэсэн хэдий ч, хэрэв шинэ байшин худалдаж авахаас өмнө хоёр байшин худалдаж борлуулах шаардлагатай бол үндсэн гурван сонголт байна:
- Худалдан авагч гэрээнд шинэ гэр худалдан авч, худалдан авах гэрээнд оруулах тодорхой хугацааны туршид гэрээг зарж болзошгүй гэрээгээр худалдах, эсвэл
- Хийж дууссаны дараа худалдан авах, шилжүүлэх шинэ байшин олохын тулд худалдагчдад цаг хугацаа өгч дууссаны дараа одоо байгаа гэрийг түрээсийн сонголтоор худалдах.
- Хоёр гэрийг зарж, хаа нэг газар нүүж, дараа нь хоёр удаа хөдлөх үйл ажиллагаа явуулдаг шинэ байшинд агнаж болно. Сүүлийн сонголт бол санхүүгийн талаасаа хамгийн сайн зүйл юм. Учир нь худалдагч нь ямар нэгэн болзошгүй зүйл байхгүй, шинэ байшин худалдан авах хэлэлцээр хийхэд илүү хүчтэй байр суурь эзэлдэг. Гэвч бодит байдал дээр ихэнх хүмүүс хоёр удаа шилжихийг хүсэхгүй байна. Нэг удаа хөдөлдөг нь ихэвчлэн хэцүү байдаг.
Хэрэв худалдагч зах зээл дээр зарж байгаа бол санал болгож буй саналыг санал болгохыг хүсч байвал худалдан авагчийн зах зээл дээр зарж борлуулахаас илүүтэй худалдан авагчид нэр томъёог тодорхойлох болно .
Худалдагчийн зах зээл дээр худалдан авагчид худалдагчийг өөр газраас худалдан авахаар хайж олохыг хүлээх нь илүүтэй байдаг. Энэ нь худалдан авагчид шинэ байшин худалдаж авах боломжгүй тул худалдан авагчдад эрсдэл учруулахгүй тул шинэ гэр худалдан авах төлөвлөгөөтэй байна.
Мэдээжийн хэрэг, борлуулагчид өөрсдийн мөрөөдлөө олох боломжтой болж, байршлаас хамааран төрөл бүрийн нөхцөл байдлаасаа шалтгаалан янз бүрийн шалтгаанаар тэдний одоо байгаа гэр орондоо борлуулах боломжгүй юм. Мөрөөдлийн гэрийг алдах нь өвдөлттэй байж болно. Эдгээр төрлийн ажил гүйлгээг хариуцаж буй туршлагатай үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлагч нь үйл явцад нь туслах боломжтой байх ёстой.
Элизабет Винилраub, BRE # 00697006 нь Калифорни мужийн Сакраменто хот дахь Lyon Real Estate дахь Broker-Associate компани юм.