Асуулт: Бид усаа цэнэглэх эсвэл богино хугацааны худалдаа хийх үү?
Уншигч та: "Нөхөр бид хоёр гэр орондоо богино хэмжээний борлуулалт хийх, эсвэл өөртөө хүлээлгэхийг хүсч байгаа, Засгийн газрын HARP-ийн дахин санхүүжилтийн хөтөлбөрийг хүсч байгаа эсэхийг бид мэдэхийг хичээдэг.Бидний үл хөдлөх хөрөнгийн агент биднийг худалдах, Гэхдээ бид барьцааныхаа төлбөрийг багасгах санаатай байгаа бөгөөд бараг $ 300,000 өртэй, манай гэр бүлийн үнэ нь ойролцоогоор 165,000 доллар бол манай моргейжийн залуу бид сард дахин 635 доллар хэмнэж чадна гэж бодож байна. Хэрэв бид HARP -ийг дахин санхүүжүүлэх эсвэл богино борлуулалт хийх ёстой юу? "
Хариулт: Гэрийн эзэн HARP -ийг дахин санхүүжүүлэхтэй зэрэгцэн борлуулах хэрэгтэй юу? Ихэнх тохиолдолд логик нь HARP-ийг дахин санхүүжүүлснээс хойшхи богино хугацааны борлуулалтаас хойш хоёр жилийн дотор илүү сайжирч магадгүй гэж үзэж байгаа боловч шийдвэр гаргахаас өмнө олон зүйл үзэх хэрэгтэй.
Юуны түрүүнд та аль нэг хөтөлбөрт хамрагдах боломжтой эсэх. Богино хугацаат арилжааны банкнууд богино хугацаанд худалдах шаардлагыг сулруулж, зээлдэгч бүр 2012 оны эцэс гэхэд санхүүгийн хүндрэлийг шаарддаггүй. Гэхдээ таны банк санхүүгийн хямралыг шаарддаг бөгөөд та хүндрэл бэрхшээлийг баримтжуулж чадахгүй бол богино хугацааны борлуулалтын шалгуурыг хангаж чадахгүй бүх. Асуулт нь эргэлзээтэй асуултыг тавьсан уу?
Тиймээс, та хамгийн түрүүнд хийх гэж буй зүйл бол богино борлуулалтын төлөөлөгчтэй ярилцахын тулд богино хугацааны борлуулалтын шалгуурт тэнцэх эсэхийг мэдэх явдал юм. Хэрэв богино хугацааны борлуулалт хэтэрхий хязгаарлагдмал бол засгийн газрын HAFA богино хугацааны хөтөлбөрийг авч үзье.
Гэхдээ та ХАЗА-ны маршрутаар явах юм бол HAFA-д элсэхээсээ өмнө та богино хугацааны борлуулалтаа хийхийг үнэхээр хүсч байгаа эсэхийг шалгаарай. Зарим зээлдүүлэгч та урьдчилсан сонголтоо хийснийхээ дараа дахин хүсэлт гаргахыг зөвшөөрөхгүй.
Та хоёуланг нь хийж чадахгүй гэдгийг анхаарах нь чухал юм. Та нэг програмыг сонгох ёстой. HARP Refinance буюу богино хугацааны борлуулалт.
HARP-ийн дахин санхүүжилтийг хийх шалгуур
- Fannie Mae болон Freddie Mac нар зээлд хязгаарладаг.
HARP-ийн дахин санхүүжүүлэх хөтөлбөр нь зөвхөн Fannie Mae эсвэл Freddie Mac-ийн эзэмшдэг зээлүүдэд хамаарна. Хэрэв таны зээл нь Fannie Mae эсвэл Freddie Mac биш бол та шаардлагагүй болно. Та Fannie Mae эсвэл Freddie Mac зээлийг Fannie Mae Loan Look Up эсвэл Freddie Mac Loan Look Up дээр очиж үзээрэй. Та хамгийн сүүлийн зээлдэгчийн сүүлийн 4 оронтой тоог Social Security дугаарыг мэдэх хэрэгтэй.
- Зээл олголт 2009 оны 6-р сарын 1 эсвэл түүнээс өмнө.
Хэрэв та 2009 оны 6-р сарын 2-ны өдөр ипотекийн зээлийг гаргуулж авсан бол HARP-ийн дахин санхүүжилтийг хийх шаардлагагүй болно. Одоогоор үл хамаарах зүйл байхгүй ч энэ нь өөрчлөгдөж болно.
- 80% -ийн LTV
Хэрэв таны гэр усан доор байвал таны LTV ( зээлээс-үнийн харьцаа) зах зээлийн үнэлгээний 80% -аас хэтрэх болно. Учир нь зах зээлийн үнэ нь таны зээлийн үлдэгдэлээс бага байна. Ихэнх хүмүүс энэ шаардлагыг хангахад ямар ч асуудалгүй байдаг.
- Сүүлчийн төлбөр байхгүй.
HARP Дахин санхүүжүүлэх хөтөлбөр нь өмнөх 12 сарын хугацаанд нэг хоцрогдолтой төлбөрийг олгодог хэдий ч олон зээлдүүлэгчид ХЭХ-ийн удирдамжаас үл хамааран зээлдэгчид зээл өгөхгүй байх болно. Хөтөлбөрт тусгагдсан зүйлсээс ялгаатай эдгээр нэмэлт зээлдүүлэгчийн шаардлагыг давхцуулдаг.
- Эхний хямралыг дахин санхүүжүүлэх.
Дүрмүүд өөрчлөгдөөгүй бөгөөд нэг жижиг зүйлээс үл хамааран та зөвхөн HARP-ийн дахин санхүүжилтийг хийж болох бөгөөд нэг удаа та дахин HARP-ээр дахин санхүүжилт хийж чадахгүй. Гэсэн хэдий ч HARP дахин санхүүжилт хийсний дараа та төлбөрөө хийхэд бэрхшээлтэй тулгардаг бол дараагийн өдөр нь богино хэмжээний борлуулалт хийх боломжтой болно.
HARP Refinance Vs. Богино хугацаат худалдаа
Богино борлуулалтын дараа өөр байшин худалдаж авах богино хугацааны худалдаа нь ихэвчлэн ердийн зээл авахад 5 жил, FHA зээлийн хувьд 3 жил байдаг. Таныг оронд нь богино борлуулалт хийж, гэрийг нь зарсан гэж үзье. Богино хугацааны сул тал нь:
- Та гэртээ байхгүй болсон.
- Та өөр газар нүүж, түрэмгийлэгч болох хэрэгтэй.
- Та хөршөөсөө холдох хэрэгтэй байж магадгүй.
- Гэрээ эзэмшихийн тулд та татварын хасалтаа алдана.
- Хувь хүний нөхцөл байдал өөрчлөгдөж, хууль нь өөрчлөгддөг учраас та гэртээ 3-хан жилийн дотор тэнцэх баталгаа гардаггүй.
Хэрэв та HARP дахин санхүүжилт хийх сонголтыг сонгосон бол 2 жилийн дараа та $ 15,240 ($ 635 төлбөрийн зөрүү x 24 сар хадгалсан) хадгалсан болно. 3 жилийн дараа та 22,860 доллар хэмнэх болно. 165,000 долларын үнэ цэнэтэй гэрт 300,000 ам.долларын өртэй хэвээр байна уу?
Энэ нь хамаагүй байж болох юм. Энэ нь магадгүй хамаагүй байж болох шалтгаан нь та хэзээ ч борлуулахыг хүсэхгүй байж болох юм. Энэ нь 300,000 долларын моргейжийн зээлийг төлөх хүртэл та гэртээ үргэлжлүүлэн төлөх болно гэсэн үг юм.
Хэрэв та богино хугацаанд сонгосон бол 3 жилийн эцэст өөр байшин худалдаж авах боломжтой болно. Гэрийн үнийг энэ хугацаанд харьцангуй тогтвортой хэвээр байгаа гэдэгт итгэлтэй байгаа бол энэ нь өнөөдрийн зах зээлийн үнэ болох 165,000 ам.доллараас бусад борлуулалттай адил гэр худалдаж авах боломжтой гэсэн үг юм. Хүүгийн хэмжээ хоёр дахин нэмэгдэж байсан ч таны төлбөр өнөөдөр төлөх төлбөрөөс ч бага байх болно.
Гэхдээ зарим хүмүүсийн хувьд энэ нь логик, санхүүгийн шалтгаан биш юм. За яахав, зүгээр үү. Хүмүүс сэтгэл хөдлөлөөс үл хөдлөх хөрөнгөө худалдаж авдаг бөгөөд сэтгэл хөдлөл дээрээ тулгуурлан гэртээ үлддэг. Богино борлуулалтаар HARP -ийг дахин санхүүжүүлэхийг сонговол хэзээ ч бүү мэдрэ. Ямар ч шийдвэр гаргах нь зөв шийдвэр юм.
Элизабет Вейтраub, КАЛЕС-ийн дугаар 00697006 бичиж байх үедээ Калифорни мужийн Сакраменто дахь Лионегийн үл хөдлөх хөрөнгийн Broker-Associate байгууллага юм.