Уншигч та: "Бид эцсийн эцэст бидний хүссэн хөршийнхөө төгс байшинг олсон ч бүртгэлийн алба байшинг аль хэдийн худалдсан гэж хэлдэг.Бид худалдан авагчийн төлөөлөгчтэй ярилцсаны дараа худалдагч саналыг хүлээн зөвшөөрсөн боловч банк үүнийг зөвшөөрөөгүй гэж хэлсэн. Гэсэн хэдий ч бид илүү өндөр үнэ санал болгохыг хүсч байна.Хэрэв худалдагч аль хэдийн саналыг хүлээн авсан бол худалдагчийн саналыг хүлээн зөвшөөрч чадах уу?
Хариулт: Та худалдан авахыг хүсч буй богино хэмжээний борлуулалтыг идэвхтэй богино хугацааны болзол гэж нэрлэдэг. Худалдагч худалдах саналыг хүлээн зөвшөөрсөн богинохон богино хугацаат нэр томъёо, гэхдээ банк хэдийгээр тухайн улс орон бүр өөр өөр байдаг боловч үндсэндээ гэрээ хэлцлийг өөрөөр заагаагүй бол худалдагч зөвхөн нэг багц худалдан авагчид худалдахаар тохиролцож болно.
Энэ нь худалдагч илүү саналыг хүлээн авах боломжгүй гэсэн үг биш, харин бусад саналууд нь эхний байрлалд байх албагүй гэсэн үг биш юм. Худалдагчийн хүлээн зөвшөөрсөн дараагийн саналыг нөөцлөх санал гэж нэрлэдэг. Худалдагч нь ерөнхийдөө олон тооны нөөцлөх саналуудыг гарын үсэг зурж, оролцогч талуудад тохирсон ямар нэгэн захиалгаар байрлуулж болно.
Худалдагч худалдан авах нь нэгээс илүү богино борлуулалтыг санал болгох
Та идэвхтэй богино хугацааны болзошгүй жагсаалт дээр саналаа ирүүлснээр алдах зүйлгүй болно. Зарим худалдан авагчид бусад гэрээсээ олон санал бичдэг. Учир нь хуульчид өмгөөлөгчдийн эрх ашгийг хөндөж, хууль эрх зүйн үр дагаврыг бий болгодог.
Худалдан авагчид өөр санал хүлээн авбал худалдан авагчид нь тэдний санал болгож буй онцгой саналыг буцаана.
Хэрэв эхний худалдан авагч алга бол, агент нь ерөнхийдөө худалдан авагч нь нөөцлөх байр сууринд байгаа худалдан авагчийн агентийг мэдэгдэнэ. Гэхдээ энэ байршилд худалдан авагч нь богино хугацааны борлуулалтын зөвшөөрөл авахад ойрхон байх ёстой гэсэн үг биш юм.
Олон худалдан авагчид шинэ процесст орж ирэхэд худалдагчид эхэлдэг.
Борлуулагч нь богино хугацааны борлуулалтын саналыг хүлээн авах үүрэг хүлээхгүй. Хэрэв худалдагч нөөцлөх саналыг хүлээн авахыг хүсэхгүй байгаа бол худалдагчийг тань гарын үсэг зурах хүсэлт гаргах боломжгүй.
Худалдагч худалдагчаа хоёр дахь удаагаа борлуулах боломжтой юу?
Зарим богинохон худалдааны агентууд өөрсдийнхөө борлуулагчдад зөвлөгөө өгөхдөө зөвхөн нэг богино хугацааны санал ирүүлэхийг банк руу илгээдэг. Гэхдээ хэрэв худалдагч санал болгож буй санал гэх мэт илүү өндөр санал хүлээн авбал яах вэ?
Үүнийг хариулахын тулд та худалдан авалтын гэрээ , ялангуяа богино хугацааны нэмэлт өөрчлөлтийг уншиж өгөх ёстой. Жишээ нь Калифорнид манай Богино хугацааны борлуулалтын нэмэлтүүд нь худалдагч нь үл хөдлөх хөрөнгийг борлуулах, өрсөлдөөнт саналаа банкинд илгээх боломжийг олгодог. Худалдагч тал нь гэрээг цуцлах анхны худалдан авагчийг хүчингүй болгож болох боловч худалдан авагч цуцлах дарамт шахалт үзүүлэх арга зам байдаг.
Жагсаалтын агентийг эхний худалдан авагчийн агентийг тайлбарласны дараа илүү их саналыг банк руу илгээгдэх болно. Ер нь бол худалдан авагч нь 49-49 хоногийн дараа банк худалдан авах хүсэлтэй байгаа эсэхийг нь илүү их санал. Энэ нөхцөлд хамгийн бага санал ирүүлсэн хамгийн их худалдан авагчид санал болгож буй төслүүд нь хамгийн их магадлалтай байх болно гэдгээ ойлгох болно.
Борлуулах богино хугацааны худалдан авалтын саналыг зах зээлийн үнээс дээгүүр тавихад болгоомжтой хандах хэрэгтэй. Хэрвээ таны санал хэт өндөр байгаа бол, уг банк богино хугацааны борлуулалтыг хүлээн зөвшөөрсөн байсан ч эрсдэлийг үнэлэх нь танай банкны үнэлгээч болно. Энэ тохиолдолд бүртгэлийн агент нь богино хугацаат арилжааны банктай дахин хэлэлцээр хийх хэрэгтэй бөгөөд богино хугацаат арилжааны банк нь үнийг бууруулахыг хүсэхгүй байж болно. Энэ нь хэтэрхий их мөнгө өгөх эрсдэлтэй бөгөөд та бага үнэлгээтэй учир таны зээлийг хасахын тулд долоо хоног эсвэл сар хүлээж болно.
Худалдагч яагаад хоёр дахь борлуулалтыг зөвшөөрөхийг санал болгож байна
Богино борлуулалтын худалдагч нь нэг үндсэн үр дүнг хүсдэг. Борлуулагч борлуулалтыг хүлээн зөвшөөрөхийг хүсч байна. Банк зах зээлийн үнэ цэнийн хүрээнд үнэлэгдсэн богино хугацааны саналыг хүлээн авах хандлагатай байдаг. Борлуулалтын дараахь хоёр дахь богино хэмжээний саналыг хүлээн авах шалтгааныг дараах хаягаар ирүүлнэ үү.
- Хоёр дахь худалдан авагч нь анхны худалдан авагчаас илүү худалдан авах чадвартай байж болох юм.
- Эхний худалдан авагч нь богино хугацааны борлуулалтыг худалдан авах 100% байх албагүй байж болно.
- Эхний худалдан авагчийн борлуулалтын үнэ хэтэрхий бага байж болно.
- Худалдагч худалдагчийн борлуулалтыг борлуулалтын үнээс өндөр үнээр авахаас чөлөөлж болно.
- Хэрэв худалдагч нь санал болгосон үнээс илүү байвал дутагдлаа багасгаж болно.
- Худалдагчийн төлөх татварын өрийг аль болох өндөр үнээр бууруулж болно.