Зээлийн болзошгүй алдагдлыг арилгахыг хичээ
Байгууллагын санхүүжилт шаардагдах анхны байшингаа худалдан авахдаа худалдан авалтын гэрээ нь зээлийн болзошгүй байдлыг агуулж байсан. Гэрээнд зээлийн болзошгүй нөхцөл байдал үүсэх нь зээлдүүлэгч надад зээл өгөх боломжгүй байсан ямар нэг сонин шалтгаан болох шинэ байшингаа худалдан авахад ямар нэг юм буруугаар эргэвэл би худалдан авах үүргээс чөлөөлөгдөх болно гэсэн үг гэр.
Энэ цэг хүртэлх худалдан авсан бүх гэрийг өмчлөгчийн санхүүжилтээр худалдаж авсан.
Үл хөдлөх хөрөнгө эсвэл газрын гэрээг худалдагч-зээлдэгчдэд зээлийн болзошгүй нөхцөл үүсээгүй. Би худалдан авалтын гэрээнд гарын үсэг зурсаны дараа гэрээсээ худалдаж авахыг шаарддаг. Мөн өмчлөгчийн санхүүжилтийг үнэлэх боломжгүй байсан.
Бага хүүтэй зээлийн үед зээлдүүлэгчээс зээл авахаас бусад тохиолдолд өмчлөгчийн санхүүжилт буурч, цөөхөн хүмүүсийг гэрээсээ худалдаж авахын тулд өмчлөгчийн санхүүжилтийг ашиглахыг хичээдэг. Өөр нэг үл хамаарах зүйл нь гэртээ өөрөө санхүүжилт хийх шаардлага хангахгүй байж болох юм, тэгвэл худалдагч нь өмчлөгчийн санхүүжилтийг авч үзэж болох юм. Гэхдээ үл хөдлөх хөрөнгийн ердийн зах зээл дээрхи ихэнх борлуулагч нь худалдан авагч мөнгөөр эсвэл байшин худалдан авахад зориулж зээл авахыг илүүд үздэг.
Зээлийн болзошгүй нөхцөлтэй гэрээ байгуулах
АНУ-д хэрэглэдэг худалдан авалтын гэрээний төрлүүд нь нэг төрлөөс хамаарч өөр өөр байдаг боловч ихэнх нь зээлийн болзошгүй байдлын хугацааг зөвшөөрдөг. Зээлийн болзошгүй эрсдлээс гадна Калифорни дахь жишээлбэл, орон сууцны худалдан авалтын гэрээ нь зээлийн болзошгүй байдлаас тусдаа үнэлгээний болзошгүй байдлыг агуулсан байж болно.
Худалдан авах гэрээ нь зээлийг батлах баталгааг хүлээн авч, санхүүжилтийг ашиглахыг худалдан авагчид зөвшөөрөх боломжтой байдаг. Энэ хугацааг 7-аас 30 өдөр хүртэл, олон үеийг 3-4 долоо хоногийн тэмдэгтэйгээр урагшлуулна. Тиймээс зээлийн мэргэжилтэн аль болох хурдан өгөх хүсэлтэй бүх зээлийн бичиг баримтыг хүргэхийн тулд гэрийн худалдан авагчийн хувьд энэ нь хамгийн чухал юм.
Зайлшгүй шаардлагатай санхүүгийн баримт бичгийг ирүүлэхэд саатал гаргах нь эцсийн зээлийн батламжийг хойшлуулах шалтгаан болно.
Зээлийн болзошгүй эрсдэлийн хугацаа дуусна
Зарим муж улсад зээлийн болзошгүй хугацаа дууссаны дараа худалдан авагч нь хугацаа алддаг. Худалдан авагчийн зээлийг тухайн хугацаанд батлаагүй тохиолдолд энэ нь хэтэрхий муу байна. Худалдан авагч нь өргөтгөл хийхийг хүсч болох боловч худалдагч үүнийг үргэлж зөвшөөрөх шаардлагагүй байдаг. Зорилго: Таны татварын зээлдүүлэгчид татварын буцаан олголтыг өгч, банкны бүх мэдээллээр хангаж өгдөг цаг хугацааг та бодож байхдаа алдаагаа бүү алдаарай.
Калифорни муж гэх мэт бусад мужуудад худалдан авах гэрээ нь худалдан авагч талд тааламжтай байдаг бол худалдан авагч нь эцсийн өдөр зээлийн болзошгүй эрсдлийг арилгахгүй бол худалдагч нь гүйцэтгэх мэдэгдэл гаргасны дараа гэрээг цуцлах арга хэмжээ авах болно. Хэрэв худалдагч нь болзошгүй хугацааг мөрдөх ямар нэгэн хууль эрх зүйн арга хэмжээ аваагүй бол энэ нь хэвээрээ байна. Калифорни дахь худалдагч нь зээлийн болзошгүй байдлаас татгалзах болно гэж найдах нь тийм ч сайн санаа биш юм. Учир нь ихэнх худалдагч гэрээний дагуу тэдний эрхийг тэдэнд сануулах жагсаалт гаргадаг төлөөлөгчид төлөөлдөг.
Худалдан авагчийн зээлийн болзошгүй эрсдлийг бууруулахыг хүссэн жагсаалтын агентлагийн хувьд би худалдан авагчийн төлөөлөгчдөөс маш их эсэргүүцэлтэй байдаг.
Тэд илүү их цагийг шаардаж, зарим тохиолдолд тэд үүнийг бүрмөсөн арилгаж, ямар ч шалтгаанаар тэд гэрээгээ дагах худалдан авагчдыг түлхэж байгаагаа мэдэрч чадахгүй байх. Хэрвээ худалдан авагчид илүү их цаг шаардагдах юм бол бид амаар яриагаа OK өгөх эрхгүй болно. Учир нь манай Калифорнийн гэрээнүүд худалдан авагчид зөвхөн албан ёсны бичгээр хүсэлт гаргах нь илүү их цаг хугацаа шаардах боломжийг олгодог. Бүх гэрээ, хэлэлцээр нь хүн бүрийн хамгаалалтанд зориулж бичигдсэн байх ёстой.
Андеррайтер зээлийг цуцалсан тохиолдолд яах вэ?
Ихэнх тохиолдолд зээл авахыг зөвшөөрөөгүй худалдан авагчид зээл авахаас татгалзах, зээлийн болзошгүй эрсдлээс чөлөөлөх эсвэл худалдан авах гэрээнд зээлийн болзошгүй хамгаалалтыг алдсан тохиолдолд юу тохиолдохыг байнга тавьдаг асуудал юм. Худалдагч худалдагчийг шүүхэд өгч чадах уу? Худалдан авагч мөнгө олохыг чин сэтгэлээсээ алдах уу? Энэ нь эрсдэлтэй юу?
Эрсдэлийн хүчин зүйл ба үр дагавар нь төрөөс хамаардаг.
Андеррайтерт маш их алдаа гардаг . Гэрээ худалдан авагчид зээл авахыг зөвшөөрч байгаа гэж үздэг учир зээлдүүлэгч нь зээл олгох хүсэлтийг үндэслэн урьдчилж батлуулсан захидал өгсөн нь андеррайтинг нь зээлийг зөвшөөрөхгүй гэдгийг хожим мэдэж болно. Спам-инкамын моргейжийн зээл гэж байдаггүй. Ихэнх шалтгаанаар андеррайтер зээл авахаас татгалздаг. Гэрийн худалдан авагчид зээлийн болзошгүй нөхцөл байдал нь гэрээг цуцалж, тэдний мөнгөний шимтгэлийг буцаан авах боломжтой.
Үнэлгээний болзошгүй байдлаас шалтгаалан зээлдүүлэгч худалдан авч чадахгүй бол үнэлгээг бууруулсан тул худалдагч худалдан авах үнийг бууруулахгүй бөгөөд үүнийг цуцлах үндэслэл болдог. Гэхдээ эдгээр нөхцөл байдалд бүрэн хамгаалагдахын тулд зээлийн болзошгүй нөхцөл байдал, үнэлгээний болзошгүй нөхцөл байдал үүсэх ёстой. Худалдан авах гэрээнд гарын үсэг зурахаас өмнө үл хөдлөх хөрөнгийн агенттай ярилцахын тулд зээлийн болзошгүй нөхцөл байдал хэрхэн ажилладаг талаар ойлголттой болохоо мартуузай.
Элизабет Винилраub, BRE # 00697006-д бичиж байх үедээ Калифорни мужийн Сакраменто дахь Лионегийн үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлагчийн Broker-Associate байгууллага юм.