Нийлүүлэгчийн Санхүүжилтийн хэлбэрүүд
Асуулт: Миний зээлийн төрөл нь худалдан авахад давуу болон сул тал байна уу?
Уншигч: "Би бэлэн мөнгө авах, гэр худалдаж авахад зээл авахуйц байр сууриа олж авдаг, хөрөнгө оруулалтын зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийг худалдаж авахыг хүсч байна, гэхдээ та энэ зах зээлийг яаж мэддэгийг мэддэг. гэр орноосоо өөртөө санал болгохыг хүсч байна, санал болгож буй санал асуулгад ихээхэн үүрэг гүйцэтгэж байгааг би мэдэж байна.Тиймээс би бэлэн мөнгөөр эсвэл зээлээр санал болгодог уу? Зээлийн хамгийн сайн зүйл вэ? Миний зах зээл хаана байна вэ? Зээлийн төрлөөр бие биенийхээ эсрэг чанартаа нэгээс нөгөөгөөсөө илүү сайн худалдан авалт хийдэг зүйл юу вэ?
Хариулт: Ипотекийн зээлийн хэлбэр эсвэл санхүүжилтийн нөхцөл байдал нь тэрхүү төсөөлөлд ихээхэн нөлөөлж болох тул таны саналыг худалдагч талаас хэрхэн хүлээж авах талаар бодож үзэх нь ухаалаг хэрэг юм. Энэ хольцыг худалдагчийн зах зээл рүү хая. Мөн та олон янзын худалдан авагчдаас олон санал худалдаж авахаас татгалзах болно. Таны саналыг нягт нямбай судалж, шүүмжилнэ.
Зарим худалдан авалтын жагсаалтыг шударга бус гэж үзэж байсан бол худалдан авагчид гайхах болно. Хамгаалах ангиудад ялгаварлан гадуурхах явдлыг хориглохуйц орон сууцны тухай хуулиуд байдаг ч бусад төрлийн ялгаварлан гадуурхалт нь хязгаарлагдахгүй. Ихэнх худалдагчид болон тэдний төлөөлөгчдийн төлөөлөгч яагаад тэдний саналыг татгалзсан шалтгааныг тайлбарлах практик хийдэггүй. Тэд зүгээр л татгалздаг. Тэд яагаад гэдгийг тайлбарлах шаардлагагүй.
Гэсэн хэдий ч, худалдан авагчийн ашиглах сонголтыг санхүүжүүлэх хэлбэрээр худалдан авалтын саналыг шүүхийн нийтлэг практик байдаг. Худалдан авах саналыг ихэвчлэн дараах байдлаар жагсаав.
Санал хамгийн сайн төрөл нь хамгийн түрүүнд жагсаасан хамгийн бага сонирхолтой жагсаалтыг жагсаадаг:
- Бэлэн мөнгө. Энэ нь бэлэн мөнгө гэсэн үг. Энэ нь одоогийн байдлаар оршин суудаг орон сууц гэсэн үг биш бөгөөд энэ нь бэлэн мөнгөний гүйлгээ биш болзошгүй борлуулалт болно. Энэ нь мөн сүүлд хийгдэж байгаа бэлэн мөнгө гаргах өөр нэг эд хөрөнгийг дахин санхүүжүүлэхийг хэлнэ гэсэн үг биш юм. Бэлэн мөнгөний санал нь ихэвчлэн мөнгөний баталгаа байдаг . Яагаад гэвэл худалдагч худалдан авагч нь бэлэн мөнгөөр худалдан авагчийн үгийг авахгүй. Энэ нь худалдан авагчаас 100 долларын үнэт цаасаар савлаж авдагтай адилхан юм.
Бэлэн мөнгө маш өндөр үнэлгээтэй байдаг учраас заримдаа бэлэн мөнгө худалдан авагч хөнгөлөлттэй хэлэлцээр хийх боломжтой байдаг. Гэхдээ энэ нь хэдийгээр олон төрлийн санал эсвэл богино хугацааны борлуулалтад ашиг тусаа өгөхгүй. Эзэмшигчдийн санхүүжилтээс бусад бүх саналууд эцэст нь худалдагч руу мөнгө өгдөг гэдгийг санаарай. Бэлэн мөнгөний санал болгож буй гол ашиг тус нь үнэлгээний шаардлага биш юм.
Жагсаалтаас илүү бэлэн мөнгөний саналыг санал болгодоггүй учраас өмч хөрөнгөтэй гэр бүлд таатай байдаг. Жагсаалтаас хэтэрсэн мөнгөний саналыг богино хугацаанд худалдах нь зүйтэй биш юм. Учир нь худалдан авагчийн зүгээс явж байгаа тохиолдолд банкны хүлээлт тодорхой болжээ. Давтах нь хэцүү байж болох юм.
- Уламжлалт зээл . FICO- ийн ердийн зээлийн хувьд тавигдах шаардлагууд нь FHA-ийн зээлээс илүү байна. Хэрэв та FICO-ийн оноо FHA-д шаардагдах хамгийн доод хэмжээг хангаж чадвал уламжлалт зээл авах боломжтой. Гэхдээ та илүү өндөр хүү төлөх болно.
Бэлэн мөнгөний 20% ба түүнээс дээш хувийг доошлуулснаар зээлдэгчдэд давуу эрх өгдөг. Харьцаа бага байгаа нь зээлдэгчдэд учрах эрсдэлийг бууруулдаг. Түүнчлэн хэрэв үнэлгээнд доод түвшинд байвал зээлдэгч зээлдэгч нь 80-аас бага хувь байгаа тохиолдолд зээлдүүлэгч мөнгөний зөрүүг төлөхийг зөвшөөрдөг.
Уламжлалт зээлийн нэг давуу тал нь зээлдүүлэгчийн санхүүжилтийн шаардлагууд нь илүү хатуу байдаг. Зээлдүүлэгч нь засвар хийхийг шаарддаггүй. Энэхүү баримт нь дангаараа худалдан авагчид FHA худалдан авагчаас хамаагүй илүү сонирхолтой байдаг. Гэсэн хэдий ч, шинэ байшингууд засвар хийх шаардлагагүй байдаг.
- FHA зээл . Эхний үеийн урьдчилсан төлбөрт мөнгө нь ердийн зээл авахад шаардагдах хэмжээнээс бага байдаг тул анх удаа олон худалдан авагчид FHA зээл авахыг хүсч байна. Үүний зэрэгцээ, FICO-ийн оноо шаардагдах, зээлдүүлэгчийн зардал нэг бүр илүү сул байна. FHA зээлийн доод хэмжээ нь худалдан авах үнийн дөнгөж 3.5% байна.
FHA засварын удирдамж зарим худалдагч, агентууд итгэдэг шиг хатуу чанд байдаггүй. Гэхдээ хуучин байшингууд илүү засвар хийх шаардлагатай болдог. Гэрийн будаг нь 1978 оноос өмнө баригдсан бол будагны будаг нь асар том FHA асуудал юм. Гэрийн хивс хивсэнцэртэй бетонон шалтай байж болох ч будгийг хальтлахгүй байх нь дээр. FHA зээл нь зарим тохиолдолд санхүүжилтийн нөхцөл байдлаас шалтгаалан хаагдсанаас хойш зогсдог.
Хортон шавьжийн тухай тайлан болон цэвэрлэгээ нь FHA үнэлгээний мэргэжилтэн шаардагдах эсвэл шаарддаггүй.
- VA зээл . Ахмадууд зээлийн үе шатанд богино хугацааны зээл авдаг. Гэсэн хэдий ч, VA зээлдэгч нь FHA худалдан авагчаас илүү зээлийн эрсдэлтэй байдаг. Учир нь урьдчилгаа төлбөргүй худалдан авах шаардлага илүү хатуу байдаг. Зээлдэгч нь урьдчилгаа төлбөрөө байршуулах, эсвэл урьдчилгаа төлбөргүйгээр худалдан авах боломжтой. Ихэнх VA зээлдэгчид хөшүүргийг сонгоно.
Валютын зээлийн бууралт нь хортон шавьжийн тайланг шаарддаг. Хортон шавьжийн ажил шаардлагатай бол зээлдүүлэгч нь гүйцэтгэлийн гэрчилгээ авахыг хүснэ. Хэрэв ажил гүйлгээ нь богино борлуулалт бол ихэвчлэн банкууд хортон шавьжтай тэмцэх төлбөрийг зөвшөөрөхгүй. Богино Борлуулалтын гэрүүд As Is зарж байна .
Харамсалтай нь шатлал, буруу ойлголтоос шалтгаалан VA худалдан авагчид ихэнхдээ санал хураалтын ёроолд унадаг. Богино худалдан авагчид их хэмжээний борлуулалттай ажилладаг агентууд VA худалдан авагчдыг илүүд үзэх хандлагатай байдаг. Учир нь эдгээр худалдан авагчид хаа нэгтээ эргэлт буцалтгүй байдаг нь тэднийг богино хугацаанд худалдах зорилготой нэр дэвшигч болдог.
Элизабет Вейтраub, DRE # 00697006 бичсэн үед, Калифорни мужийн Сакраменто дахь Лионегийн үл хөдлөх хөрөнгийн Broker-Associate байгууллага юм.