Худалдан авах санал дээр огцом үнэтэй тендер ирдэг
Худалдан авалтын санал дээр нэмэгдэж буй заалтыг оруулаад хэнийг үнэхээр хайрладаг болохыг та мэдэх үү? Үл хөдлөх хөрөнгийн агентууд. Ялангуяа худалдан авагчдын төлөөлөгчид энэ практик талаар маш их зохимжгүй мэт санагддаг. Гэхдээ агентууд өсөн нэмэгдэж буй зүйлд сонирхлынх нь төлөө буруутгахгүй байх нь олонтаа учир нь байнга гэрээр худалдан авагчид өөрсдийгөө авчирч буй өсөлтийн заалт, мөн хурцаар тендер гэж нэрлэх нь зөв санаа байж болох юм.
Эсслэгжүүлэх заалт гэж юу вэ?
Өсөн нэмэгдэж буй зүйл нь ихэвчлэн олон санал болгож буй нөхцөл байдалд ашиглагддаг.
Энэ нь өгүүлбэртэй ижил утгатай: хурц тендер. Өрсөлдөөнт тендер шалгаруулалтын явцад бүх өрсөлдөгчидийг шахахыг оролддог. Үндсэндээ, худалдан авагч нь X хэмжээнээс төлөх ёстой бөгөөд энэ нь худалдагчийн хүлээж авсан хамгийн их саналаас дээш 100-аас 100 хүртэлх зуун хүртэлх тооны аль нэг байж болох бөгөөд энэ нь ерөнхийдөө таазны тагийг агуулдаг.
Өргөтгөх ердийн хэлбэрийн заалтыг дараах байдлаар уншиж болно: Худалдан авагч нь хүлээн авсан хамгийн өндөр саналаас 1000 $ илүү төлөхийг хүлээн зөвшөөрч, борлуулалтын үнэ болох $ 315,000 -аас хэтрэхгүй. Худалдан авагч нь энэ худалдан авах саналыг худалдан авагч санал болгож буй үнээс дээш үнийг өсгөхөд хүргэж болох юм.
Энэ өмч 295,000 ам.доллараар бичигдсэн гэж үзье. Энэ нь бүх хонх, шүгэл худалдан авагчид байхыг шаарддаг бөгөөд нам гүмхэн кул-де-саг дээр өндөр эрэлт хэрэгцээтэй газарт байрладаг. Зарим тохиолдолд, жагсаалт агент нь худалдан авагчдад бүх саналыг тодорхой цагт тодорхой өдөр үзүүлж байхыг зөвлөж байна, энэ нь нэгээс илүү санал хүлээн авахаар худалдагчийн хүлээж буй анхны илрэл байж болно.
Халуун худалдагчийн зах зээлийн таамаглал, 295000 $ -оор жагсаасан гоёмсог байшингийн хувьд худалдагч дараахь зүйлийг санал болгож болно:
- $ 290,000 (өөр хэн ч хэнийг ч үнэлэхгүй гэдэгт итгэдэг хүн байдаг учраас).
- $ 295,000
- $ 305,000
- $ 310,000
Дөрөв дэх худалдан авагч дээр дээр дурьдсанчлан өсөн нэмэгдэж буй заалт бүхий саналаа ирүүлбэл, худалдан авагч нь худалдагчийг төлөхийг 311,000 доллар төлөхийг зөвшөөрнө гэсэн үг юм.
Худалдан авагч нь төлөх хүсэлтэй хамгийн их үнэтэй 4,000 $ -ын үнэтэй бөгөөд худалдан авагч нь хамгийн их санал болгодог. Энэ бүхэн сайн, сайхан харагдаж байна, гэхдээ үү?
Эвдрэлийн заалтад хамаарах сул талууд
Худалдагч талаас харахад өсөн нэмэгдэж буй зүйл нь худалдагчийн хувьд хамгийн сайн сонголт байж болох юм. Өсөн нэмэгдэж буй заалт бүхий саналыг хүлээн авах нь худалдагч олон тооны эсрэг саналуудыг бусад талуудад олгохгүй, хэлэлцээрээ үргэлжлүүлэхийг хэлнэ. Дээрх жишээнд худалдан авагч мөнгөөр ширээнээс мөнгө авч байсан. Худалдагч 4000 доллар алдсан.
Энэ нь худалдан авагчийн жинхэнэ дээд тендерт 315,000 ам.доллар байгаа эсэх дээр суурилсан. Энэ нь өндөр байж болох ч үнийн өсөлттэй гэрээг хүлээж авсан худалдагч ийм худалдан авагч тендерийг хэр зэрэг өндөр болохыг мэдэхгүй.
Үүнээс гадна, олон төрлийн санал болгож буй нөхцөл байдалд энэ нь худалдагчийн санал болгож буй давуу талыг өгөх сонирхолтой байж болох юм. Жишээлбэл, Калифорни муж гэх мэт зарим улс оронд худалдагч нь худалдан авагч бүрт өөр өөр санал гаргаж болно. Хэрэв худалдагч хүсвэл, эсвэл нэг буюу хоёр худалдан авагчид л худалдан авах боломжтой. (Төр улс үндэстнээ удирдан чиглүүлдэг учраас бид Калифорни мужийг дурдаж болно.) Худалдагч ерөнхийдөө олон тооны сөрөг саналуудын нөхцөлд олон сонголттой байдаг. Сөрөг санал болголт бүрийг жинлэж, тусад нь шинжилж болно.
Жишээлбэл, худалдагчийн худалдан авалтын сонголтыг худалдан авахгүй байх, эсвэл санал болгохыг эсэргүүцэхийн тулд худалдагчийн сонгож болох гэрийн зах зээлийн эрэлт хэрэгцээ нь худалдагчийн шийдвэрийг гаргадаг гэж хэлнэ үү. Энэ бол үргэлж боломж юм. Ийм нөхцөлд худалдагч гэрээний үнийн дүнг 315,000 ам.доллар болгож өөрчилж, дахин тендер зарлаж болно. Гэсэн хэдий ч энэ хувилбарт татгалзах нь шууд яаралтай арга хэмжээ авахгүй байх эсвэл зах зээл дээрх өдрүүд удаан хугацаагаар үргэлжилдэг бөгөөд худалдагч үнийг өсгөхөд үргэлж эрсдэлтэй байдаг. Гэсэн хэдий ч, энэ нь үр дүнтэй шийдэл байж болох бөгөөд өсөлтийн гэрээний нөхцлийг хүлээн зөвшөөрөхийн оронд авч үзэх нь зүйтэй юм.
Яагаад худалдан авагчид Эссэшкийн тухай заалтууд руу татагдав
Гэрийн худалдан авагч бүр гэрийг худалдан авах хэлцэл хийх нутаг дэвсгэртэй холбоотой түгшүүр, тэвчээрийг эдэлдэггүй.
Худалдан авагчид өрсөлдөж байгаа гэдэгт санаа зовж, зарим нь саналаа ирүүлэхээс татгалздаг. Өсөн нэмэгдэж буй заалтыг нэвтрүүлэх замаар худалдан авагч нь санал хүлээн авах боломжыг нэмэгдүүлж, худалдан авагчийн тав тухтай бүсийг тодорхойлсон тодорхой үзүүлэлтүүдийг тогтоож өгдөг.
Өсөн нэмэгдэж буй заалт нь улс бүрт "хууль ёсны" эсэх нь хууль зүйн тайлбараас хамаарна. Энэ нь агентууд үүнийг санал болгодоггүй эсвэл худалдан авагчид үүнийг хийхийг хүсэхгүй байгаагаа зогсоохгүй. Бодит бүх зорилгоор, худалдан авагч нь хамгийн сайн, хамгийн сайн санал болгохыг хялбарчилж, хийж гүйцэтгэх нь илүү хялбар байж болох юм.
Элизабет Вейтраub, КАЛЕС-ийн дугаар 00697006 бичиж байх үедээ Калифорни мужийн Сакраменто дахь Лионегийн үл хөдлөх хөрөнгийн Broker-Associate байгууллага юм.